Ich möchte dich gerne über den Beschluss des Bundesrates vom 31. März 2017 informieren. Mit der Zustimmung des Bundesrates zur Baurechtsnovelle am 31. März 2017 sind Ferienwohnungen in Wohngebieten nun grundsätzlich zulässig. Ein richtiger Schritt!
Durch die Neuregelungen für Nebenwohnungen (Zweitwohnungen) gibt es somit endlich Rechtssicherheit für Ferienwohnungsbetreiber, insbesondere auch für diejenigen, die bisher in einer rechtlichen Grauzone agieren mussten. Damit kommt tatsächlich Bewegung in eine lange kontrovers geführte Debatte und eine langfristige Lösung ist nunmehr in Sicht.
Was hat sich nun für Fewo-Vermieter in Wohngebieten geändert?
Die Baunutzungsverordnung ist Teil eines Gesetzespakets zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. April 2014. Durch Änderung des § 22 BauGB (Ausweitung des Genehmigungsvorbehalts durch Gemeindesatzung auch auf Bruchteilseigentum) und durch Einfügen eines neuen § 13a in die BauNVO (ergänzende Definition des Begriffs Ferienwohnung) können nun Ferienwohnungen als „nicht störende Gewerbebetriebe“ oder „kleine Beherbergungsbetriebe“ auch in Wohngebieten betrieben werden, wenn die Wohnnutzung überwiegt. Bei der Umsetzung werden Zweckentfremdungsgesetze der Länder nicht tangiert und Gemeinden können erstmals so über ihre Bebauungspläne steuern, wo Ferienwohnungen oder Ferienhäuser stehen sollen und wo nicht. Und für die Besitzer von Ferienwohnungen sind die Zeiten in einer rechtlichen Grauzone nun endlich vorbei.
Die Debatte um Ferienwohnungen in Wohngebieten
Nachdem jahrelang Ferienwohnungen in Wohngebieten in der Regel toleriert wurden und keine übermäßigen juristischen Auseinandersetzungen aufwarfen, kam durch Onlineportale Bewegung in den Markt. In attraktiven städtischen Wohnlagen wurde das Thema nun unter Aspekten wie Zweckentfremdung von Wohnraum und Gentrifizierung verstärkt und zunehmend kritisch diskutiert. Als das OVG Greifswald im Fall einer Nutzungsuntersagung im Jahr 2007 entschied, dass Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten unzulässig sind, folgten zahlreiche Klagen gegen Betreiber.
Ein großes Interesse an einer nachhaltigen Klärung der rechtlichen Situation von Ferienwohnungen in Wohngebieten bestand in den touristisch geprägten Küstenregionen und auf den Inseln. Hier sind zum Beispiel in Schleswig-Holstein mehr als die Hälfte der Unterkünfte für Touristen Ferienwohnungen – von 318.000 Gästebetten werden rund 192.000 in Ferienwohnungen bereitgestellt, also rund 61 Prozent. Und ein großer Teil dieser Ferienwohnungen liegt in normalen Wohngebieten. Die Anbieter agierten daher, auch wenn es in der Regel geduldet wurde, in einem rechtsfreien Raum. Nun können auch hier Gemeinden die bestehenden Ferienwohnungen legalisieren und die künftige touristische Entwicklung über ihre Bebauungspläne steuern-
Die weitere Entwicklung
Die Gesetzesänderung tritt noch im April in Kraft und somit sind nun Ferienwohnungen mit „nicht-störenden Gewerbebetrieben“ und „kleinen Beherbergungsbetrieben“ gleichgesetzt und als solche auch in allgemeinen Wohngebieten weitgehend zulässig. Wenn in den Wohngebieten noch keine nicht störenden Gewerbetriebe und Beherbergungsbetriebe vorgesehen sind, können Gemeinden ihre Bebauungspläne entsprechend ändern, um Ferienwohnungen zuzulassen. Von Fall zu Fall ist hier allerdings noch mit Planungsstau und einzelnen Klagen gegen die geplanten Änderungen zu rechnen.
Kritische Stimmen und Fazit
Unter anderem der Deutsche Tourismusverband e.V. und der Deutsche Ferienhausverband e.V. kritisieren die Einschränkung der Neuregelung, dass in reinen Wohngebieten nur Ferienunterkünfte vermietet werden dürfen, bei denen das Dauerwohnen überwiegt. Dem schließe ich mich an. Hier wäre auch eine Lösung denkbar gewesen, bei der den Kommunen mehr Spielraum bei der Ausgestaltung ihrer Bebauungspläne überlassen worden wäre. Als problematisch sehe auch ich, dass Ferienwohnungen in reinen Wohngebieten nur dann vermietet werden dürfen, wenn ansonsten die Wohnnutzung überwiegt. Dies trifft zum Beispiel nur dann zu, wenn der Vermieter auf seinem Grundstück des Erstwohnsitzes Ferienwohnungen vermietet. Dennoch: Ein Weg in die richtige Richtung ist beschritten.
ich habe ein Ferienhaus gebucht, für ende August aber ich habe 4 Tage später ein Termin bekommen zu OP . jetzt habe ich Stornieren lassen, nun soll ich die Kosten da für tragen ist das Okay.
Hallo Werner,
es kommt immer darauf an, was vereinbart wurde. Wurde nichts in Hinblick auf Stornobedingungen vereinbart, greift vermutlich das Mietrecht (befristeter Mietvertrag). Demnach musst du bezahlen.
(Dies ist keine Rechtsberatung sondern meine persönliche Einschätzung ohne Genaueres über den Sachverhalt zu wissen).
Da es sich um eine Novelle der BauNV handelt wird diese nicht rückwirkend für davor verfasste Bebauungspläne wirksam. Wie könnte Sie das auch. So meine ich sind von der 2013er Novelle nur B-Pläne danach erfasst. Hier wird in der Rechtgrundlage diese Novellierung darum auch zwingend erwähnt. Viel spannender finde ich die Frage:
Müsste ein B-Plan der nach 2013 Rechtskraft erlangt hat, um als qualifiziert gelten zu können, sich nicht zwingend mit dem §13a auseinandersetzen? Die meisten B-Plänen neuerer Bauart heben darauf gar nicht ab. Was hat das zur Folge?? Sind dort FeWos nun zulässig weil Sie nicht stören? Oder unzulässig, weil es an der Regelung fehlt, auch wenn die Gemeinde es hätte zugelassen können?
Findet nun Einzelfallprüfung, wegen mangelnder Regelung statt, was den Antragsteller wie ich meine gegenüber der beabsichtigten Regelung, das es zulässig sein soll benachteiligt, weil in den meisten Fällen zu erwarten ist das die Gemeinde aus Nachbarschutz dies ablehnen wird. Eine Nutzungsänderung muss sicherlich immer beantragt werden??
Hallo Frank,
wir können und dürfen keine Auskünfte geben, die einer rechtlichen Beratung gleichkommen. So viel sei gesagt: Ja, wir haben es häufig mit Einzelfallentscheidungen zu tun. Wenn du eine Wohnung ausschließlich in die Kurzzeitvermietung gibst, dann ist in der Regel auch eine Nutzungsänderung obligatorisch. Viele Grüße – Oliver
Herzlichen Dank für diese Info.
Wie ist es mit der Zulässigkeit von Ferienwohnungen in Wohngebieten nach § 34?
Der 1967 erstelle Bebauungsplan wurde nie zur Rechtskraft geführt, so dass laut Baurechtsamt § 34 gilt. Wir haben vor in unserem Neubau im UG eine Ferienwohnung zu errichten. Nun wurde uns mitgeteilt, dass die Gemeinde dies nicht wünscht.
Wir wohnen in Baden Württemberg. Kann uns diese Ferienwohnung untersagt werden?
Auf der anderen Straßenseite, aber nicht zugehörig zum Baugebiet, gibt es bereits Ferienwohnungen.
Hallo Melanie,
es ist schwer dies ohne Detailinfos zu beurteilen. Wenn Euer Bebauungsplan eine solche Nutzung nicht vorsieht bzw. verneint, dürfte es schwierig werden. So würde ich es jetzt persönlich einschätzen. Mit Sicherheit bezieht sich die Gemeinde auf den Bebauungsplan. Klarer Tipp: Ich würde das durch einen Fachanwaltprüfen lassen. LG Oliver
herzlichen Dank für die Antwort.
§ 34 bedeutet, dass kein Bebauungsplan vorhanden ist.
Man könnte die Ferienwohnungen auch an Refugees vermieten. Die Sozialämter zahlen eh mehr als die Feriengäste
Der Tag an dem Neubürger gewaltsam leerstehenden Wohnraum besetzen ist nicht mehr fern. Italien und Spanien ist bereits von der Inbesitznahme betroffen
Hallo Tom,
deine Aussage ist weder richtig, noch nachvollziehbar! LG Oliver
…ganz so einfach scheint es nicht zu sein. In unserem B-Plan (allgemeines Wohngebiet) sind sowohl Beherbergung als als nicht störende Gewerbe für ALLGEMEIN zulässig erklärt worden. Der Landkreis Rostock geht jetzt davon aus, dass die B-Pläne trotzdem geändert werden müssen, um die mit Fördermitteln und vor 25 errichteten Ferienwohnungen beantragen zu können. Dass es sich um eine Klarstellung handelt und der Gesetzgeber schon immer der Meinung war, interessiert dort niemanden.
Vielen Dank für diese Infos. Das ist auf jeden Fall gut zu wissen. Man sollte ja schon auf guter rechtlicher Grundlage stehen wenn man eine Ferienwohnung vermietet.