Betrifft die Umsatzsteuersenkung auch Vermieter von Ferienwohnung & Ferienhaus?
Nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 des Umsatzsteuergesetzes gilt für alle Umsätze aus der „Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Gästen bereithält“ der reduzierte Steuersatz von 7 Prozent. Das betrifft nicht nur Hotels und Pensionen, sondern auch kurzfristige Beherbergungen in Ferienwohnungen und Ferienhäusern.
Unter kurzfristig bzw. Kurzzeitvermietung wird hier ein Zeitraum von bis zu 6 Monaten verstanden. Längerfristige Vermietungen, zum Beispiel die Langzeitvermietung einer Ferienwohnung an Monteure oder von Campingflächen oder Wohnmobilen an Dauercamper länger als 6 Monate, unterliegen nicht der Umsatzsteuerpflicht (§ 4 Nr. 12 Satz 1a i.V.m. Satz 2 UStG). Bei der kürzeren, umsatzsteuerpflichtigen Vermietung gilt in Deutschland der reduzierte Umsatzsteuersatz von 7 Prozent.
Und auch für Betreiber von Beherbergungsbetrieben gibt es die so genannte Kleinunternehmerregelung: Liegen die aus der gewerblichen Tätigkeit erzielten Einnahmen unter dem Freibetrag von 17.500 Euro im Jahr, muss keine Umsatzsteuer in Rechnung gestellt und abgeführt werden.
Für welche Leistungen gilt der reduzierte Umsatzsteuersatz von 7 Prozent?
Grundsätzlich gilt nur für die „reine Beherbergungsleistung“ und „Nebenleistungen“, die „unmittelbar“ der Beherbergung dienen, der reduzierte Umsatzsteuersatz von 7 Prozent. Was heißt das konkret in der Praxis? Hier einige Beispiele, was unter unmittelbaren Nebenleistungen zu verstehen ist – und was nicht.
Umsatzsteuer 7 %: Beispiele für unmittelbare Nebenleistungen der Beherbergung
- Überlassung von möblierten Räumen und Einrichtungsgegenständen (wie z. B. TV-Geräte, Radios, Telefone, Zimmersafes)
- Stromanschluss in der Ferienwohnung
- Reinigungskosten für die vermieteten Räume
- Überlassung von Bettwäsche, Handtüchern oder Bademänteln
- Bereitstellung von Körperpflegeutensilien und Nähsets
- Bereitstellung eines Schuhputzautomaten oder von Schuhputzzeug
- Weckdienst
- Mitunterbringung von Tieren in der Ferienunterkunft
Der reduzierte Steuersatz von 7 Prozent gilt hier im Übrigen auch, wenn für die Leistungen ein gesondertes Entgelt in Rechnung gestellt wird.
Umsatzsteuer 19 %: Nicht steuerbegünstigte Leistungen nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG
- Überlassung von Räumen zur Ausübung einer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit oder für Tagungen
- Überlassung von Parkplätzen
- Überlassung von nicht ortsfesten Wohnmobilen, Caravans oder Wohnanhängern
- Überlassung von Schiffskabinen, nicht ortsfesten Hausbooten oder Yachten
- Beförderungen in Schlafwagen der Eisenbahn
- Umsätze von Tierpensionen
- Unentgeltliche Wertabgaben (d.h., wenn die Ferienwohnung z.B. selbst genutzt wird)
- Vermittlung von Beherbergungsleistungen
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Parkplätze werden auch dann mit 19 Prozent besteuert, wenn es keine gesonderte Vereinbarung gibt und kein Entgelt für das Parken in Rechnung gestellt wird. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat hierzu in einem Urteil vom 01.03.2016 im Gegensatz zu seinen Vorinstanzen entschieden, dass auch kostenlos durch Hotels oder Fewo-Vermieter bereitgestellte Parkmöglichkeiten nicht dem ermäßigten Steuersatz von 7 % unterliegen (BFH, Urt. v. 01.03.2016 – XI R 11/14). Im Fall der Klägerin wurden hier vom Finanzamt kalkulatorische Kosten von 1,50 EUR pro Gast zum Steuersatz von 19 Prozent angesetzt.
Ebenfalls mit 19 Prozent werden Nebenleistungen zu einer Beherbergung versteuert, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen. Sie müssen in der Rechnung gesondert aufgeführt werden, auch wenn sie mit dem Entgelt der Vermietung pauschal grundsätzlich abgegolten sind (Beispielrechnungen siehe weiter unten).
- Verpflegungsleistungen (egal, ob Frühstück, Halb-, Vollpension oder „All inclusive“) sowie die Getränkeversorgung via Minibar
- Nutzung von Kommunikationsnetzen (Telefon oder Internet) und von nicht entgeltfreien TV-Programmen („pay per view“)
- Serviceleistungen, wie z.B. Schuhe putzen oder das Reinigung und Bügeln von Kleidung
- Wellnessangebote (Achtung: Die Überlassung von Schwimmbädern oder das Angebot von Heilbädern auch nach § 12 Abs. 2 Nr. 9 Satz 1 UStG dem ermäßigten Steuersatz unterliegen.)
- Überlassung von Sportgeräten- und anlagen, zum Beispiel in einem Fitnessraum
- Transporte, z.B. zwischen Bahnhof oder Flughafen und der Unterkunft sowie der Transport von Gepäck außerhalb des Beherbergungsbetriebs
- Ausflüge und die Überlassung von Fahrkarten für den Nahverkehr (soweit diese nicht nach § 12 Abs. 2 Nr. 10 UStG dem ermäßigten Steuersatz von 7 % unterliegen)
- Überlassung von Eintrittskarten für Veranstaltungen (wenn diese nicht steuerfrei sind oder dem ermäßigten Steuersatz unterliegen)
Unterscheidungen bei Pauschalangeboten
Bei Pauschalangeboten sollten Vermieter genau prüfen, für welche Leistung welcher Steuersatz angesetzt werden muss – hier steckt wie so oft der Teufel im Detail. Im Folgenden werden hier verschiedene Modelle vorgestellt, die unterschiedlich besteuert werden müssen.
Voller Umsatzsteuersatz bei Pauschalangeboten
Wenn Reiseleistungen zum Beispiel der so genannten Margenbesteuerung nach § 25 UStG1 unterliegen, sind sie nicht steuerbegünstigt, das heißt die vollen 19 Prozent Umsatzsteuer sind zu berechnen. Und das ist auch der Fall, wenn das Pauschalangebot lediglich aus einer einzigen Übernachtung besteht.
Generell gilt, dass der volle Steuersatz auf Übernachtungen zu zahlen ist, wenn der Veranstalter die Pauschalleistungen im eigenen Namen anbietet und dem Endkunden auch die Rechnung über die Leistungen stellt, die er zuvor von einem Reiseveranstalter eingekauft hat (so genannte Reisevorleistungen). Das gilt auch bei der Vermietung von Ferienhäusern, wenn die Abwicklung nicht vom Reiseveranstalter, sondern vor Ort vom Leistungsträger, zum Beispiel dem Eigentümer der Ferienwohnung oder eine Vermittlungsagentur vorgenommen wird (Reisevorleistung).
Der volle Umsatzsteuersatz ist außerdem auch auf alle Provisionen auf die Vermittlung von Reiseleistungen anzuwenden.
Begünstigter Steuersatz bei Pauschalangeboten
Wenn die Reiseleistung dagegen nicht der Margenbesteuerung nach § 25 UStG unterliegen, ist diese nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG umsatzsteuerbegünstigt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Reiseveranstalter eigene Leistungen anbietet, also die Übernachtung im eigenen Hotel, Transporte mit eigenen Fahrzeugen etc. Hier greift für den Übernachtungsanteil des Pauschalangebots die Umsatzsteuerreduzierung von 7 Prozent.
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern ist die Steuerreduzierung davon anhängig, ob der Reiseveranstalter die Abwicklung vor Ort selbst übernimmt bzw. als Eigenleistung mit seinem eigenen Personal durchführt.
Im B2B-Bereich gilt außerdem der reduzierte Steuersatz auf Incentive-Reisen für Unternehmen und wenn so genannte „B2B-Leistungsketten“ auf eigene Rechnung ein- und weiterverkauft werden, zum Beispiel Kontingente von Hotels an Reiseveranstalter weiterverkauft werden.
Beispiele – Die richtige Rechnungsstellung der Beherbergungsleistung
Eine Rechnung muss nach § 14 Abs. 4 Nr. 7 und 8 UStG das Entgelt nach Steuersätzen und den einzelnen Steuerbefreiungen aufgeschlüsselt aufführen, es ist der anzuwendende Steuersatz sowie der Steuerbetrag, der auf das Entgelt entfällt anzugeben. Bei uns findest du kostenlose Vorlagen für die Rechnung mit Umsatzsteuerausweis und auch wenn du Kleinunternehmer bist.
Dies ist auf verschiedene Weise darstellbar. Entweder werden die Leistungsposten mit dem jeweils geltenden Steuersatz aufgeführt und anschließend summiert (Bsp. 1) oder es wird zunächst die Gesamtsumme genannt und die Nettopreise mit dem jeweiligen Steuersatz hinterher aufgeschlüsselt (Bsp. 2 und 3).
Rechnungsbeispiel 1
Rechnung:
Übernachtung: 80,00 Euro
MwSt. 7%: 5,60 Euro
Frühstück: 20,00 Euro
MwSt. 19%: 3,80 Euro
Summe Netto: 100,00 EUR
Rechnungsbetrag: 109,40 Euro
Rechnungsbeispiel 2
Rechnung:
Übernachtung: 85,60 Euro (1)
Frühstück: 23,80 Euro (2)
Summe Inkl. MwSt.: 109,40 Euro
Enthaltene MwSt.: 9,40 Euro
MwSt. 7%: Netto (1): 5,60 Euro
MwSt. 19 %: Netto (2): 3,80 Euro
Rechnungsbeispiel 3
Rechnung:
Übernachtung: 80,00 EUR (1)
Frühstück: 20,00 EUR (2)
Summe.: 100,00 EUR
zzgl. MwSt.: 9,40 EUR
Rechnungsbetrag: 109,40 EUR
Summe Netto: 80,00 EUR (1)
MwSt. 7%: 5,60 EUR
Summe Netto: 20,00 EUR (2)
MwSt. 19 %: 3,80 EUR
Bei maschinell erstellten Rechnungen reicht es auch aus, wenn der Steuerbetrag in der Summe aufgeführt wird und bei den einzelnen Posten nur die zugrunde gelegte MwSt. angegeben wird ohne den jeweiligen Nettobetrag extra aufzuführen:
Rechnungsbeispiel 4
Rechnung:
Übernachtung: 85,60 EUR (inkl. 7% MwSt.)
Frühstück: 23,80 EUR (inkl. 19%MwSt.)
Rechnungsbetrag: 109,40 EUR
Im Betrag enthalten ist die gesetzliche MwSt. von insgesamt: 9,40 EUR
Für die nicht nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG umsatzsteuerbegünstigten Leistungen gibt es die Möglichkeit, diese in der Rechnung zu einem einzigen Betrag zusammenfassen, zum Beispiel als „Servicepauschale“, „Service Paket“ oder ähnliches, und dann insgesamt mit 19 Prozent zu berechnen. Diese Pauschale darf bis zu 20 % des Gesamtpreises ausmachen und in ihr können folgende Leistungen enthalten sein:
- Frühstück
- Transporte , z.B. zwischen Bahnhof/Flughafen und der Unterkunft oder von Gepäck außerhalb des Beherbergungsbetriebs
- Überlassung von Parkplätzen bei der Unterkunft
- Nutzung von Kommunikationsnetzen wie Internet und Telefon
- Reinigung und Bügeln von Kleidung, Schuhputzservice
- Überlassung von Fitnessgeräten
Diese Regelung des Gesetzgebers zur Vereinfachung gilt nur dann, wenn ein gesondertes Entgelt für diese Leistungen erhoben wird, also zum Beispiel keine extra Parkgebühren erhoben werden oder wenn die Internet- oder Telefonnutzung nach dem tatsächlichen Gebrauch nicht extra abgerechnet werden.
Rechnungsbeispiel 5
Rechnung:
Übernachtung 80,00 EUR
MwSt. 7%: 5,60 EUR
Servicepauschale: 15,00 EUR
MwSt. 19 %: 2,85 EUR
Rechnungsbetrag: 103,45 EUR
Auch wissenswert:
Übrigens müssen bei der Vermietung von Ferienunterkünften oder Campingflächen zur kurzfristigen Beherbergung grundsätzlich nur dann Rechnungen gestellt werden, wenn es sich bei den Adressaten um Unternehmer (wenn die Leistung für dessen Unternehmen ist) oder um eine juristische Person handelt. Die Rechnungsstellungpflicht besteht nicht bei Privatpersonen, allerdings empfiehlt es sich natürlich für die eigene Dokumentation und für eventuelle Betriebsprüfungen, für alle Übernachtungen, Beherbergungs- und Nebenleistungen immer auch eine Rechnung auszustellen.
Fazit zur Umsatzsteuer bei Ferienhaus & Ferienwohnung
Umsatzsteuerpflichtige Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern genießen mit der Senkung des Umsatzsteuersatzes einen Vorteil gegenüber anderen „nicht beherbergenden“ Unternehmen. Ich persönlich hoffe, dass die Senkung auch in den nächsten Jahren vom Gesetzgeber beibehalten wird.
Hallo Oliver,
ich habe auch 2 Ferienwohnungen und meine Gäste müssen Kurtaxe bezahlen, die ich ja 1:1 an die Stadtverwaltung weitergebe.muss ich dafür auch 7% Umsatzsteuer bezahlen oder kann ich die Kurtaxe vom Umsatz abziehen ?
Was passiert, wenn ich einen Umsatz von über 50000€ habe ?
Danke schon mal für deine Antwort !
Hallo Uschi,
danke für dein Kommentar. Da du nicht Leistungsgeber der Kurtaxe bist, würde ich auch nie einen Übernachtungspreis inkl. Kurtaxe erheben sondern diese immer gesondert einziehen und weitergeben. Die mit der Kurtaxe verbunden Services sind weder deine Dienstleistungen, noch bis du ein Auftraggeber etwaiger Services oder Produkte. Es ist weder deine Leistung, noch ist es dein Umsatz, es sei denn du tust so, als wenn es dein Umsatz wäre. Am besten fragst du deinen Steuerberater, wie du die Kurtaxe konform und zu für dich geeigneten Rahmenbedingngen erhebst und abführst. LG Oliver
Hallo Oliver,
Danke für deinen Blog!
Wir haben zwei Ferien- /Monteurwohnungen und hatten im Vorjahr ca. 9.400€ Umsatz. Bei der Belegerstellung haben wir gesehen, dass wir in diesem Jahr auf ca. 34.500€ Umsatz kommen. Wir haben kein Gewerbe bisher angemeldet und somit keine Umsatzsteuer bisher abgeführt. Was rätst du uns zu tun? Vielen Dank im Voraus!
Hallo liebe Barbara,
ich rate dir zunächst unbedingt einen Steuerberater aufzusuchen. Dieser kann dir eine fachliche und verbindliche Auskunft geben. Meine Antwort stellt keine steuerliche Beratung dar, sondern ist ledigliche meine private Einschätzung zum Sachverhalt.
Okay, also zunächst: Die Umsatzsteuerpflicht resultiert nicht aus der gewerblichen Tätigkeit bzw. Gewerbeanmeldung, sondern aus der Umsatzhöhe deiner unternehmenrischen Tätigkeit und dem Erreichen bzw. Überschreiten von Bemessungsgrenzen. Im deutschen Umsatzsteuergesetzt (UStG) ist u.a. festgelegt, dass der Umsatz im vergangenen Kalenderjahr unter 22.000 Euro liegen muss um im Folgejahr die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen zu können. Das ist bei euch nicht der Fall, somit resultiert daraus die Umsatzsteuerpflicht. Also: Auf zum Steuerberater Eures Vertrauens. Viele Grüße – Oliver
Hallo Oliver,
sie beziehen sich hier nur auf die gewerblichen Vermieter. Wer, wie ich, weder einen Beherbungsbetrieb angemeldet hat, noch Unternehmer ist, kann die Vermietung der Ferienwohnung als Private Vermögensverwaltung gestalten. Das Finanzamt bekommt die Anlage V mit der Aufstellung der Mieteinnahmen, genau wie für die vermietete Einliegerwohnung auch. Umsatzsteuer fällt nicht an, Rechnungen müssen nicht gestellt werden. Alle Ausgaben können in Abzug gebracht werden. Das ist für private Vermieter die einfachste Variante!
Hallo Karin,
die gewerbliche Betrachtungsweise hat ja unterschiedliche Ansätze im Steuerrecht, Gewerberecht oder Baurecht. Steuerrechtlich betrachtet ist deine Variante eine häufige Praxis im Rahmen der Vermögensverwaltung. Dies stellt keine steuerrliche Beratung dar, sondern ist meine persönliche Einschätzung! Dein Oliver
Hallo Oliver,
als privater Vermieter mit Umsatzsteuerpflichtig: wie soll denn die Rechnung aussehen wenn ich meinen Gästen einen kostenlosen Stellplatz zur Verfügung stelle und auch auf AirBnb inseriere und plötzlich muss ich, dank USTg kalkulatorisch 1,50Euro pro Nacht netto + 19% auf die Rechnung schreiben obwohl der Stellplatz kostenlos ist? Wie bilde ich das in AirBnb ab? Sollte man es als „Sonstige Gebühren“ oder „Service Pauschale“ berechnen? Ich sehe schon die Diskussionen mit Leuten, die mit der Bahn anreisen und keinen Stellplatz wollen oder aber ihr Stellplatz blockiert ist weil jemand fremdes drauf parkt und sie ihr Geld zurück haben wollen, wenn es explizit als Parkplatz deklariert ist.
Hallo Jochen,
wie du richtiger Weise feststellst, ist die Praxis nicht die Theorie. Da wir nicht steuerlich beraten dürfen und wollen, können wir diese Frage so nicht beantworten. Daher in jedem Fall der Rat, den Steuerberater des Vertrauens aufzusuchen.
Aus meiner Vermieterpraxis, kann ich dir aber sagen, dass du entsprechende Kosten kalkulatorisch für dich ja auch anders handhaben kannst, als sie den Gast direkt in Rechnung zu stellen. Wie du bereits festgestellt hast, ist auf Portalen nicht alles als Kostenpunkt umsetzbar und sinnvoll. VG Oliver
Ja.. aber wenn die Einnahmen aus kurzfristiger Vermietung 22.000€ im Jahr übersteigen ist man auch als privater Vermieter umsatzsteuerpflichtig.
Hallo Oliver,
Deine Seite stellt spannende Informationen bereit. Wie man diese allerdings rechts konform leben soll, ist mir schleierhaft.
Ich vermittel und vermiete Ferien-/Monteurswohnungen/-zimmer.
Du schreibst:
1. Bei Vermietungen bis 6 Monate werden 7% MwSt. fällig. Bei Vermietungen länger als 6 Monate wird keine MwSt. fällig. Ich habe oft den Fall, dass Mieter schlussendlich länger bleiben als 6 Monate. Das ist oft vorher gar nicht abzusehen. Die Rechnungen für 6 Monate sind dann aber schon geschrieben und versteuert.
2. Internet und Parkplätze sind selbstverständlich. Beides wird nicht gesondert berechnet, soll aber mit 19 % versteuert werden. Wobei dann einige Mieter noch den öffentlichen Parkraum nutzen, wenn die Parkplätze voll sind und das kann dann auch noch täglich wechseln. Das kann man doch gar nicht berechnen.
Ich habe die Reinigung bisher mit 19 % MwSt. ausgewiesen. In diesem Punkt habe ich gelernt, dass es nur 7 % sind.
Meinen Dank für Deine klar verständlichen Ausführungen. Über einen Hinweis zu Punkt 1 und 2 würde ich mich freuen.
VG
Mike
Hallo Mike,
gerne gehe ich auf Deine Fragen ein. Bitte berücksichtige, dass mein Kommentar keine rechtliche oder steuerrechtliche Beratung darstellt, sondern meine persönliche Meinung und Kenntnisstand wiederspiegelt.
1. Wenn ein längerer Aufenthalt über 6 Monate nicht abzusehen oder planbar ist, dann bleibt es auch bei einem „Vorübergehenen Aufenthalt“. Die Nutzungsart ändert sich dann nicht. Du schreibst dann einfach eine neue Rechnung, da sich der Mieter „neu“ dazu entschieden hat, länger zu bleiben, es bleibt bei den 7 % und der Nutzungsart als Ferienwohnung.
2. Lass dich steuerlich beraten! Wenn du den Parkplatz nicht als Leistungskomponente aufführst, muss ja eine Dritte Partei erst mal darauf kommen, dass Parkplätze vorhanden und tatsächlich Leistungsbestandteil sind. Wo keine Leistung erbracht wird, da auch keine Steuer.
Lieben Gruß an Dich – Oliver
Hallo Oliver,
ich habe Fremdenzimmer und kein Unternehmen angemeldet. Habe ich das richtig verstanden, wenn die Mieteinnahmen unter € 17.500,00 p.a. liegen muss keine Umsatzsteuer abgeführt und kann auch keine Vorsteuer angesetzt werden? Ist es notwendig eine Firma darüber anzumelden?
Hallo Karl,
meine Auskunft stellt keine steuerrechtlichge Beratung dar oder ersetzt diese, suche hierfür die Steuerkanzlei deines Vertrauens auf!
Einen Anspruch auf den Kleinunternehmer-Status hast du, wenn deine Vermietungsumsätze im Vorjahr nicht über 17.500 Euro gelegen haben und im laufenden Jahr voraussichtlich nicht mehr als 50.000 Euro betragen werden.
In wie weit deine Vermietung unter der Bertrachtung des Gewerberechts meldepflichtig ist, kann ich anhand dieser wenigen Informationen nicht beurteilen. Lieben Gruß – Oliver
Hi, ich bin Betroffene, als Mieterin ein paar Tage bei einem Fewo-Eigentümer. Ich habe verstanden: beim Mietobjekt MwSt. = 7%.!!!! Klar!
Aber warum will er für die Bettw./Handtücher als einzige Nebenleistung noch 19% zum Grundpreis dazu haben???? Und: er erhebt außerdem eine „Servicepauschale B“ von 40,00€, die er mit 19% MwSt. belastet……
????? Danke!
Hallo Erika,
normalerweise sind Bettwäsche und Handtücher eine unmittelbare Nebenleistung der Beherbergung und daher mit 7 % Ust auszuweisen. Sofern die Servicepauschale nicht im Rahmen eines Gesamtpreises ausgewiesen ist, zum Beispiel in einem Preisrechner, der den Endpreis angibt, ist diese vermutlich gar nicht zulässig, da nicht konform mit der Preisangabenverordnung. Dies lässt sich ohne detaillierte Info in diesem Rahmen aber nicht definieren. LG Oliver
Interessanter Artikel man liest auch in anderen Foren und Blogs immer wieder von einer Pauschale von 20 %.
Aber wie berechnen ich den Anteil an Nebenkosten, wenn ich mit dieser Pauschale wie in meinem Fall als viel zu hoch ansehe. Und wie lege ich die bei einem Ferienhaus Fest (pro Wohnung, Pro Person, pro Tag oder…… ???).
Hallo Dieter,
von welcher Pauschale sprichst Du?