Zweckentfremdungsverbot in Berlin – Aktueller Stand

Altbauwohnungen in Berlin als Fewo
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Ich möchte  sie über das Zweckentfremdungsverbot, die Geschehnisse der letzten Monate und den aktuellen Stand zur Rechtslage informieren. Eine einfache Kurzaussage ist leider sehr zutreffend: Ferienwohnungen bleiben in Berlin illegal! Das Berliner Verwaltungsgericht entschied trotz erheblicher Widerstände von vielen Seiten, dass das Zweckentfremdungsverbot verfassungsgemäß ist.

Die Zweckentfremdungsverbots-Verordnung (ZwVbG)

Bereits am 01. Mai 2014 trat das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum in Berlin in Kraft. Schon im Vorfeld gab es von verschiedenen Seiten heftige Proteste gegen das geplante Gesetzt, dennoch wurde es ohne Änderungen umgesetzt. Heute ist das Zweckentfremdungsverbot wie vorgesehen in jeglichen Bezirken Berlins umgesetzt. Ziel des Verbots ist es, die Berliner Bevölkerung mit ausreichend Wohnraum zu versorgen und diesen vor einer „Zweckentfremdung“ durch zum Beispiel Abriss, Leerstand oder durch Nutzung als Ferienwohnung und Gewerbe- / Industrieraum zu schützen. Das Verfassungsgericht folgte bei seiner Entscheidung den Ausführungen der Regierung von Senator für Stadtentwicklung und Umwelt, Herrn Andreas Geisel, der die Verordnung als „Notwendiges und sinnvolles Instrument gegen die Wohnungsknappheit in Berlin“ bezeichnete.

Wann liegt eine Zweckentfremdung vor?

Nach dem Zweckentfremdungsgesetzt (ZwVbG) liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum dann vor, wenn dieser

  • für berufliche oder gewerbliche Zwecke verwendet wird
  • baulich verändert wird, sodass kein Wohnraum mehr zur Verfügung steht
  • sechs Monate oder länger leer steht
  • als Ferienwohnung oder zur Zimmervermietung genutzt wird.

Eine Zweckentfremdung stellt nach ZwVbG und dem Auslaufen der Übergangsfristen seit dem 01. Mai 2014 in Berlin eine Straftat dar und kann mit einem Busgeld von bis zu 50.000 Euro bestraft werden.

Was ist noch erlaubt oder wie darf ich weiterhin vermieten?

Nutzer von Plattformen wie Airbnb werden erleichtert sein. Zum Teil ist eine Vermietung von Wohnraum weiterhin gestattet. Es ist beispielsweise weiterhin erlaubt, bis zu 50% seines privaten Wohnraumes an Gäste zu vermieten. Dies gilt beispielsweise für einzelne Zimmer der Wohnung mit einer gemeinsamen Küche für Vermieter und Gäste.

In der Theorie ist es tatsächlich möglich auch weiterhin jegliche Art einer Ferienwohnung oder eines Ferienhaus in Berlin zu betreiben. Diese müssen allerdings beim Amt angemeldet und genehmigt werden. Eine nötige Sondergenehmigung ist nur in seltenen Ausnahmefällen möglich, z.B. u.a. dann, wenn durch Ersatzwohnraum im betroffenen Bezirk der Wohnraumverlust und die Zweckentfremdung ausgeglichen wird.

Klagen gegen das Zweckentfremdungsverbot

Ferienwohnungen in Berlin werden selten

Klagen von Vermietern, Verbänden und Portalen

Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum war und ist ein heftig umstrittenes Thema. Vermieter-Verbände, einzelne Vermieter und auch diverse Buchungsplattformen und Portatale, auf denen zahlreiche Berliner Ferienwohnungen angeboten wurden, fochten das Zweckentfremdungsgesetz juristisch an. Die EHHA (European Holiday Home Association) gibt beispielsweise an, dass das Gesetzt gegen die Eigentumsrechte von Bürgern verstoße. Der Verband vertritt die Meinung, das Verbot verletzte das europäische Grundrecht auf freie Geschäftsausübung und greife, der EU-Dienstleistungs-Richtlinie von 2006 zum Trotze, in den freien Binnenmarkt ein. Zu dem Verband zählen unter anderem die Wohnungsportale Airbnb, Tripadvisor, Homeaway, Novasol und Interhomes.

Indirekter Protest und Widerstand gegen das Zweckentfremdungsgesetzt

Plattformen wie Airbnb oder Wimdu wehren sich vehement gegen das Verbot. Airbnb beispielsweise bietet zurzeit immer noch die Vermittlung von Ferienwohnungen in Berlin an und weigert sich, Nutzerdaten der einzelnen Vermieter an das zuständige Amt auszuhändigen.

Auch das Portal Wimdu hat beim Berliner Gericht Klage gegen das Gesetz zur Wohnraumzweckentfremdung eingelegt. Aus Sicht von Wimdu „verletzt das Gesetz verfassungsrechtlich garantierte Grundsätze“. Wimdu bezieht sich hierbei zum Beispiel auf die freie Berufswahl und die Eigentumsfreiheit, welche durch die Verordnung verletzt würde.

Am 08.06.2016 wurde die Klage allerdings vom Verwaltungsgericht Berlin abgewiesen. Neben Wimdu wollen ebenso diverse weitere Kläger in Berufung gehen und ihre Klage bei der nächst höheren Instanz vorlegen.

Fazit zum Zweckentfremdungsverbot im Berlin

Für alle Vermieter von klassischen Ferienwohnungen sieht es zurzeit sehr, sehr schlecht aus. Ich musste leider einige Gespräche mit Vermietern führen, mit denen ich lange Jahre in Kontakt war und die nun ihre Vermietung aufgeben mussten. Wer keine Genehmigung bekommt, muss seine Ferienwohnung vom Markt nehmen und in klassischem Wohnraum umwandeln. Besser haben es derzeit Anbieter von Privatunterkünften oder Zimmern in der selbstbewohnten Immobilie. Wie bereits oben erläuert, ist es erlaubt, bis zu 50% des eigenen Wohnraumes an Gäste zu vermieten.

Der Widerstand gegen das Gesetzt zur Wohnraumzweckentfremdung nimmt allerdings immer weiter Fahrt auf und geht voraussichtlich 2017 als Widerrufsklage vor das Oberverwaltungsgericht.

Kurz und Knackig: Die Hoffnung stirbt zuletzt. Ich halte sie auf dem Laufenden!

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