Gerade der bürokratische Aufwand schreckt angehende Vermieter von Ferienwohnungen oft ab und sorgt für Chaos. Immer wieder bekomme ich Fragen dazu, wie man eine Ferienwohnung anmelden und was man dabei beachten muss: “Welche Behörden muss ich informieren?“, “Ist eine Gewerbeanmeldung notwendig?” oder “Muss ich die Wohnung für den Rundfunkbeitrag anmelden?”.
Um diese Fragen rund um die Anmeldung von Ferienwohnungen zu beantworten, habe ich einen kleinen Guide erstellt, der dich durch die Anmeldung deiner Ferienwohnung begleiten soll und dir alle wichtigen Informationen liefert. Bitte beachte, dass meine Infos keine rechtliche oder steuerrechtliche Beratung darstellen. Ich gebe dir hier lediglich Tipps aus meiner Praxis als Vermieter in der Kurzzeitvermietung.
Schritt 1: Anmeldung bei der Gemeinde oder Stadt
Jede Wohnung muss in Deutschland behördlich gemeldet werden, auch Ferienwohnungen. Dazu hast du hierzulande zwei Optionen: die Anmeldung als Beherberungseinrichtung oder als Zweitwohnsitz. Welche Option für dich die richtige ist, hängt von der Nutzung deiner Wohnung ab:
Option 1: Anmeldung als Beherberungseinrichtung
Nutzt du die Ferienwohnung ausschließlich zur Vermietung, muss sie als Beherbergungseinrichtung beim zuständigen Amt, oder der zuständigen Behörde angemeldet werden. In einigen Gemeinden kann z.b. das Ordnungsamt für diese Anmeldung zuständig sein. Informiere dich dazu direkt bei dir vor Ort, um den richtigen Ansprechpartner zu finden.
In einigen Städten musst du für die Anmeldung deiner Ferienwohnung auch ein Formular zur “Anmeldung einer Beherberungseinrichtung” ausfüllen. Hier machst du allgemeine Angaben, wie die Adresse der Ferienwohnung und deine Kontaktdaten. Auch Angaben zur Beherbergungssteuer oder einer Gewerbeanmeldung sind hier zu machen. Diese Anmeldung ist notwendig, da die Stadt unter anderem dafür verantwortlich ist, Beiträge wie die Kurtaxe zu verwalten. Um Zweckentfremdungen von Wohnraum vorzubeugen haben einige Städte oder Kommunen auch Online-Dienste geschaffen. In Hamburg muss man z.B. eine Wohnraumschutznummer (Lizenz) über das Serviceportal der Stadt beantragen.
Option 2: Anmeldung als Zweitwohnsitz
Nutzt du die Ferienwohnung auch selbst, seien es auch nur ein paar Wochen pro Jahr, musst du die Wohnung beim Einwohnermeldeamt als Zweitwohnsitz anmelden. Dabei solltest du beachten, dass dann die Zweitwohnsitzsteuer anfällt. Die Höhe dieser Abgabe wird von den Gemeinden, Städten und Kommunen festgelegt und liegt meist zwischen 5 und 20% der Nettokaltmiete.
Schritt 2: Gewerbeanmeldung
Kommen wir nun zu der Frage, die angehende Vermieter am häufigsten beschäftigt: “Muss ich für meine Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden?” Um diese Frage zu klären, müssen einige Kriterien beachtet werden. Generell gilt die Vermietung von Ferienwohnungen als Verwaltung von Privatvermögen. Diese Tätigkeit wird vom Finanzamt zunächst nicht als gewerblich angesehen. Ist die Vermietung allerdings eine selbstständige Tätigkeit, bei der du wirtschaftliche Gewinne erzielen möchtest und ein gewerblicher Geschäftsbetrieb erkennbar ist, handelt es sich um ein Gewerbe. Die Grenze zwischen diesen beiden Definitionen ist oft nicht ganz deutlich erkennbar und muss daher von Fall zu Fall entschieden werden.
Kriterium Eigennutzung
Ein wichtiger Anhaltspunkt zur Bestimmung einer gewerblichen Tätigkeit ist die Eigennutzung. Nutzt du deine Ferienwohnung vorwiegend selbst und vermietest nur gelegentlich an Feriengäste, wird meist nicht von einer Gewinnabsicht ausgegangen und deine Vermietung somit nicht als Gewerbe eingestuft. Allerdings kommt es dabei auf die genauen Zeitspannen an. Oft wird dazu der prozentuale Anteil von Vermietung und Eigennutzung ermittelt, um die vorwiegende Eigennutzung festzustellen. Nutzt du die Ferienwohnung jedoch nicht selbst, sondern vermietest ausschließlich an Gäste, ist von einer Gewinnerzielungsabsicht und somit von einem Gewerbe auszugehen.
Kriterium Einnahmen
Zudem unterliegt die Einstufung als Gewerbe bestimmten finanziellen Kriterien, die ich dir in der folgenden Liste zusammengefasst habe:
- Vermietung von mehreren Zimmern oder Immobilien
- Absicht der Gewinnerzielung
- Vermietung als Haupteinnahmequelle
Treffen diese Kriterien auf deine Vermietung zu, musst du ein Gewerbe anmelden. Wenn du diese Kriterien allerdings nicht erfüllst, sind weitere Kriterien zu prüfen.
Weitere Kriterien
Neben den genannten Kriterien gibt es zudem weitere Anhaltspunkte, die eine gewerbliche Nutzung nahelegen:
- Ferienwohnung befindet sich im Wohnhaus oder Wohnort des Vermieters
- Verwaltung der Ferienwohnung wird von einem Veranstalter oder einer Verwaltung übernommen
- Vermietung findet an den ortsüblichen Belegungstagen statt
- Mehrere Ferienwohnungen werden am gleichen Ort vermietet
Treffen diese Kriterien auf deine Ferienwohnung zu, kann das Finanzamt von einer gewerblichen Nutzung ausgehen und die Gewerbeanmeldung wird fällig. Dafür kontaktierst du das Gewerbeamt und reichst deine Anmeldung ein. Dafür wird dann eine Bearbeitungsgebühr zwischen 15 und 65 Euro fällig. Nach der erfolgreichen Gewerbeanmeldung werden deine Daten dann auch direkt vom Gewerbeamt an das Finanzamt weitergeleitet, sodass du dich darum nicht mehr kümmern musst.
Schritt 3: Anmeldung der Ferienwohnung beim Finanzamt
Hast du kein Gewerbe angemeldet, musst du deine Ferienwohnung selbst beim Finanzamt anmelden, welches schon allein dadurch passiert, dass du bei deiner jährlichen Steuererklärung die entsprechende Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) beifügst. Benötigst du Hilfe dabei, kannst du einfach einen Steuerberater um Unterstützung bitten.
Schritt 4: Anmeldung für den Rundfunkbeitrag
Auch beim Beitragsservice (ehemals GEZ) musst du deine Ferienwohnung anmelden. Die Anmeldung kannst du einfach online mit den Formularen zur Anmeldung beim Beitragsservice erledigen, sodass dein Aufwand möglichst gering bleibt. Zu beachten ist hier, dass die Beitragshöhe auch hier von der Nutzung deiner Ferienwohnung abhängt. Nutzt du die Ferienimmobilie selbst, wird der Beitrag von 18,36 Euro pro Monat in voller Höhe berechnet. Vermietest du die Immobilie ausschließlich an Feriengäste, ohne sie selbst zu nutzen, wird in den meisten Fällen lediglich der reduzierte Beitrag von 6,12 Euro fällig. Informiere dich dazu am besten direkt und lies gerne meinen Artikel “Rundfunkbeitrag für Ferienwohnung und Ferienhaus”. Hier habe ich alle wichtigen Informationen zum Rundfunkbeitrag zusammengefasst.
Schritt 5: Die Sonderfälle
Die ersten vier Schritte sind, abgesehen von der Gewerbeanmeldung, für jede Ferienwohnung durchzuführen. Doch was ist, wenn in deiner Region besondere Bedingungen vorliegen oder du mehr Service anbieten möchtest? Dann gelten Sonderregelungen, die wiederum mit ein wenig mehr Bürokratie und weiteren Behördengängen verbunden sein können. Doch so schlimm, wie es klingt, ist es nicht! Gehen wir am besten einfach mal die drei häufigsten Szenarien durch. Was ist, …
… wenn du Speisen und Getränke anbieten möchtest?
Stellen wir uns vor, du möchtest eine Ferienwohnung vermieten und deinen Gästen zusätzlich einen Frühstücksservice anbieten. Dann musst du dich zusätzlich an die Hygienevorschriften vom Gesundheitsamt halten, um deinen Service durchführen zu dürfen. Dabei geht es um Themen wie den Infektionsschutz und die Einhaltung der Lebensmittelhygieneverordnung. Es muss sichergestellt werden, dass die hygienischen Vorgaben durch Schulungen vermittelt wurden und vom Gesundheitsamt bestätigt werden können.
… wenn du in einer Großstadt mit Zweckentfremdungsverbot vermieten möchtest
Seit 2013 gilt in einigen Bundesländern und Großstädten das sogenannte Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Dieses Gesetz dient dazu, den knappen Wohnraum nutzbar zu machen und vor Zweckentfremdung zu schützen. Um eine Wohnung als Ferienwohnung anmelden und nutzen zu können, ist deshalb in einigen Regionen Deutschlands eine Genehmigung einzuholen, die die Vermietung trotz Zweckentfremdungsverbot erlaubt. Dafür muss ein Antrag oft im zuständigen Bezirksamt gestellt werden. Um eine Genehmigung zu erhalten, müssen allerdings gewisse Bedingungen erfüllt und eingehalten werden. Am besten ziehst du dazu einen Fachanwalt zu Rate, der deinVorhaben prüft und dich bei der Antragsstellung unterstützt.
… wenn du ein Ferienhaus bauen oder ein vorhandenes Haus umbauen möchtest?
Vielleicht hast du ein Haus geerbt und möchtest mit Umbaumaßnahmen ein attraktives Ferienhaus daraus machen? Oder vielleicht hast du ein Grundstück gekauft und möchtest darauf eine Ferienimmobilie bauen, die du anschließend gewinnbringend vermieten kannst? Wie auch immer deine Situation aussieht, sobald du eine Immobilie bauen oder umbauen möchtest, ist das Bauamt zuständig. Es erteilt Baugenehmigungen und ist für alle Verwaltungsverfahren im Rahmen von Neu- oder Umbauten verantwortlich. Erkundige dich hier also genau, ob ein Bauantrag in deinem Fall notwendig ist und welche Regelungen du bei deinen Baumaßnahmen einhalten musst.
Fazit: In nur wenigen Schritten kannst du deine Ferienwohnung anmelden
Wie du gesehen hast, sind nur ein paar Behördengänge und Anträge notwendig, um deine Ferienwohnung oder Ferienhaus anzumelden. Also lass dich von der Bürokratie nicht blockieren! Viele Anträge kannst du bequem online ausfüllen und absenden, sodass sich der Aufwand in Grenzen hält. Und gerade am Anfang solltest du nicht vor ein wenig mehr Aufwand zurückschrecken, denn je korrekter du das Anmelden deiner Ferienwohnung durchführst, desto unkomplizierter läuft dann dein zukünftiger Alltag als Vermieter! Treffe alle nötigen Vorkehrungen, damit es kein böses Erwachen gibt. Behörden verzeihen nur selten bis gar nicht und den damit verbundenen Ärger solltest du dir wirklich selbst ersparen.
