Nachdenklicher Mann vor Ferienhaus

Ein Ferienobjekt vermieten – ist das privat oder ein Gewerbe?

Eine Frage, die ich im Rahmen von vielen Telefonaten mit angehenden Vermietern oft gestellt bekomme ist, ob denn die geplante Vermietung einer Ferienwohnung eine private Tätigkeit oder ein Gewerbe darstellt. Gute Frage! Diese lässt sich aber nur vollumfänglich beantworten, in dem man die Fragestellung differenzierter betrachtet und diese in Bezug auf das Gewerbe- Steuer- und Baurecht anwendet.

Fenster einer Ferienwohnung mit Schild "Zimmer frei"

Ist die kleine aber feine Zimmervermietung ein Gewerbe?

Im Rahmen meiner persönlichen Kenntnisse möchte ich dir gerne darüber Auskunft geben. Selbstverständlich ist diese Auskunft nicht mit einer behördlichen, rechtlichen oder steuerrechtlichen Beratung gleichzusetzen, sondern basiert auf meinen persönlichen Erfahrungen.

Die Vermögensverwaltung gewerberechtlich betrachtet

Wer eine Ferienwohnung privat vermietet, meint in der Regel, dass man das Eigentum, die Immobilie (das Vermögen) nutzt und dass der Umfang der Vermietung nur eine “geringe Intensität” aufweist. Eine schöne schwammige Formulierung, die aber insbesondere das “geringe” Streben nach Gewinn meint, bei dem auch davon auszugehen ist, dass die Vermietung der Ferienwohnung nur einen geringen Verwaltungsaufwand erfordert, der eben nicht einer gewerblichen Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht entspricht.

Im Gewerberecht spricht man von einer “Bagatellschwelle”, die überschritten werden muss um den gewerblichen Charakter zu erreichen.

Die Schwelle zur gewerblichen Vermietung ist meiner Meinung nach nicht überschritten, sodass eine Vermögensverwaltung in der Regel vorliegt, wenn:

  • Du die Vermietung der Ferienwohnung oder des Ferienhauses in erster Linie betreibst um den Werterhalt des Hauses oder des Grundstücks zu gewährleisten oder teilzufinanzieren und nicht um primär einen Gewinn aus der Vermietung zu erzielen
  • in einem Haus nur eine Ferienwohnung oder Einheit vermietet wird
  • Du als Vermieter dieser Ferienwohnung keine weiteren Leistungen erbringst, wie zum Beispiel: Getränkeverkauf, Brötchenservice, Fahrradverleih: Leistungen eines Beherbergungsbetriebes wie eine Rezeption, Abhol- & Bringservice etc.

Der Gewerbebetrieb gewerberechtlich betrachtet

Die gewerbliche Vermietung eines Ferienobjektes erfordert in der Regel einen Aufwand über die gewöhnliche Wohnungsvermietung hinaus. Insbesondere der größere Organisationsaufwand, der Einsatz von Kapital über das Übliche hinaus und natürlich auch die größere Arbeitskraft definieren mit den sich dadurch ergebenen Auswirkungen über den Gästekontakt hinaus den Gewerbebetrieb. In jedem Fall definiert immer das  Gesamtbild der Vermietungstätigkeit den Gewerbebetrieb. Liegt dieser nach einer entsprechenden Betrachtung und Ausgestaltung vor, so besteht Anzeigepflicht bei der Gewerbebehörde. Diese findet man in der Regel in den zuständigen Kreisämtern oder in den Bezirksämtern.

Die Schwelle zur gewerblichen Vermietung ist überschritten, sodass ein Gewerbebetrieb vorliegen kann, wenn u.a.:

  • die Ferienwohnung ganzjährig und nicht nur eingeschränkt “saisonal” vermietet wird
  • die Mieter in kurzen Abständen wechseln und das Ferienobjekt immer bezugsfertig ist
  • eine Vermittlungsagentur oder ein Verwalter beauftragt wird
  • viele Ferienwohnungen oder Betten vermietet werden
  • wenn du die Vermietung deiner Wohnungen unter einer einheitlichen Bezeichnung darstellst und anbietest, z.b.: Ferienhof, Ferienhausanlage, Gästehaus etc. und somit einen Firmennamen oder eine Geschäftsbezeichnung führst
  • Du mehrere Zusatzleistungen und Angebote organisierst oder anbietest über die eigentliche Vermietung hinaus (wie Brötchenservice, Fahrradvermietung, Fahrdienst, Babysitter, Reitstunden etc.)
Ferienhäuser in Dänemark

Eine Ferienhausanlage stellt unter Betrachtung des Gesamtbildes in der Regel eine gewerbliche Tätigkeit dar.

Die Vermietung baurechtlich betrachtet

Neben der Betrachtung, ob die Vermietung deines Ferienobjektes eine Vermögensverwaltung oder einen Gewerbebetrieb darstellt, bedarf es auch einer Betrachtung etwaiger baurechtlicher Vorgaben, insbesondere dann, wenn ein Gewerbebetrieb vorliegt. Die gewerbliche Vermietung im Sinne eines Beherbergungsbetriebes erfordert nach den Bauverordnungen der Bundesländer üblicherweise eine Nutzungsänderung. In der Regel wird im Einzelfall und anhand des Vermietungsumfangs (Beherbergungsdauer, Zusatzleistungen etc.) definiert, ob im Rahmen der Vermietungstätigkeit eine gewöhnliche Wohnraumnutzung oder eben eine Nutzung als Beherbergungsbetrieb vorliegt.

Eine nicht selten notwendige Nutzungsänderung ist auch mit Kosten verbunden. Je nach Umfang können die Gebühren zwischen 50 € bis 2.500 € betragen (Beispiel – Stadt Herne), zuzüglich der jeweiligen Gebühr für eine Baugenehmigung, sofern auch genehmigungsbedürftige bauliche Maßnahmen an der Ferienwohnung oder am Ferienhaus durchgeführt werden.

Informationen zur baurechtlichen Einordnung erhältst du bei deiner zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

Sicherlich werde ich in Kürze einen weiteren Blogartikel zum Thema “Nutzungsänderung” veröffentlichen, denn die aktuelle Diskussion und die Rechtsprechungen über Wohnraumzweckentfremdung und Milieuschutz sind sehr interessant und nicht wenige Vermieter von Ferienobjekten sind davon in negativer Weise betroffen.

Verordnung zum Betrieb von baulichen Anlagen (BetrVO)

Bei größeren Vermietungen von mehr als 12 Betten ist zudem die Betrachtung der Verordnung zum Betrieb von baulichen Anlagen (BetrVO) notwendig, welche Vorgaben im Sinne des Brandschutzes, z.B. das Bereitstellen von Rettungswegen, Barrierefreiheit und Brandschutzvorkehrungen, definiert.

Die Vermögensverwaltung steuerrechtlich betrachtet

Die steuerrechtliche Betrachtung eines oder mehrere Ferienobjekte lehnt sich trotz einiger eigener Definitionen und Merkmale durchaus an die gewerberechtliche Betrachtungsweise an. Auch hier liegt eine gewerbliche Vermietung nur dann vor, wenn sich diese nicht in der bloßen Nutzung und Verwaltung des eigenen Vermögens erschöpft (Vermögensverwaltung). Die Anzahl der Ferienwohnungen und Betten spielt bei der steuerrechtlichen Betrachtung keine Rolle. Egal, ob du nur eine Ferienwohnung oder eben mehrere Einheiten vermieten, es liegt immer eine Vermögensverwaltung vor, bei der du steuerpflichtige Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielst.

Auch einzelne Nebenleistungen und kleinere Zusatzleistungen über die eigentliche Vermietungstätigkeit hinaus definieren in der steuerrechtlichen Betrachtungsweise noch nicht den Gewerbebetrieb, sodass eine Vermögensverwaltung in der Regel auch vorliegt, wenn:

  • eine Reinigung oder Zwischenreinigung der Ferienwohnung angeboten oder vorgenommen wird
  • Handtücher, Bettwäsche, Babybett oder anderes Inventar angeboten wird
  • Brötchen-, Frühstücksbring-, oder Zeitungsservice angeboten wird
  • Sie Gemeinschaftseinrichtungen, Gemeinschaftsflächen wie einen Garten, eine Grillstelle oder Fitnessraum bereitstellen
  • Sie den Gast bei der Aufenthaltsplanung unterstützen und z.B. Sport- und Freizeitangebote vermitteln

Achtung:

Die einzelnen Zusatzleistungen können dennoch eine gesonderte gewerbliche Tätigkeit darstellen, wenn du dir diese nicht ausschließlich durch die Vermietung eines oder mehrerer Ferienobjekte bedingen.

Der Gewerbebetrieb steuerrechtlich betrachtet

Erst wenn die Vermietung eines oder mehrerer Ferienobjekte eine hotelmäßige Organisation erfordert oder diverse Sonderleistungen einen erheblichen Umfang haben, ist von einem Gewerbebetrieb im Rahmen der steuerrechtlichen Betrachtung auszugehen, sodass dieser vorliegt wenn:

  • eine oder mehrere Ferienwohnungen wie ein Pensions- oder Hotelzimmer ausgestattet sind und sofort bei Bedarf vermietet werden können und du diese kurzfristige Vermietung öffentlich bewirbst
  • Ferienwohnungen oder Ferienhäuser vermietet werden, die in einem Verbund, einem gemeinsamen Feriengebiet oder Ferienhauspark liegen und im Auftrag durch eine Organisation oder Agentur für den “vorübergehenden Aufenthalt” betreut, verwaltet und vermarktet werden
  • Du Zusatzleistungen erbringst, die nicht üblicherweise mit der Vermietung einer oder mehrerer Ferienwohnungen verknüpft sind, z.B.  Personaleinsatz in Gemeinschaftseinrichtungen
Eine Ferienwohnung als Gewerbebetrieb im Sinne des Gewerberechts bedeutet nicht automatisch eine Ferienwohnung als Gewerbebetrieb im Sinne des Steuerrechts.

Eine Ferienwohnung als Gewerbebetrieb im Sinne des Gewerberechts bedeutet nicht automatisch eine Ferienwohnung als Gewerbebetrieb im Sinne des Steuerrechts.

Fazit:

So einfach ist die Antwort nicht, ob die Vermietung eine private oder gewerbliche Tätigkeit darstellt. Es muss genauer und individuell hingeschaut werden, welche Kriterien im Rahmen einer Gesamtbeurteilung tragend sind.

Sicherlich kannst du dich anhand meiner Informationen etwas besser orientieren, im Zweifelsfall hilft jedoch nur eine steuerrechtliche oder auch juristische Beratung.

1 Antwort
  1. Sven Bucher sagte:

    Ich spiele derzeit mit dem Gedanken unser Haus in den Alpen zu vermieten. Ich frage mich inwiefern dies über 3 Monate regelmäßig im Jahr als private Angelegenheit oder als Gewerbe gilt. Wie Sie bereits aufführen, muss man dies sicherlich auch steuerrechtlich abklären. Ich werde mich dahingehend weiter informieren. Vielen Dank für die Informationen.

    Antworten

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