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Hartz IV: Leitfaden für Vermieter

Mietberechnung mit TaschenrechnerFür viele Vermieter ist die Kommunikation mit den Mietern nicht immer einfach, besonders wenn es sich um strittige Punkte wie Mieterhöhungen oder Anpassungen handelt. Besonders Vermieter, die nur einige wenige oder nur ein Mietobjekt besitzen, wollen sich vor Missbrauch und hohen Kosten schützen, ohne die Rechte der Mieter dabei zu missachten. Besonders bei Vermietungen an Personen mit geringem Einkommen oder Hartz IV Empfängern besteht oft eine gewisse Skepsis gegenüber Zahlungsfähigkeit und Zustand der Wohnobjekte. Wer schlechte Erfahrungen gemacht hat, lässt sich seltener auf diese Mieter ein. Hartz IV ist durch viele Regelungen definiert, die sowohl für Empfänger, als auch für Vermieter schwer zu durchschauen sind. Die Rechte und Pflichten zwischen Mieter und Vermieter bleiben jedoch unangetastet und verändern sich nicht.

Mieterstreit Grafik zur Veranschaulichung

Quelle: de.statista.com

Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Jobcenter

Mit unserem Leitfaden möchten wir Sie unterstützen: Die Jobcenter sind für die Vergabe der Hartz IV Bezüge zuständig. Sie gewähren die Leistungen zur Grundsicherung, Mehrbedarfe und Ausstattung der Wohnung und vieles mehr. Dies ist von Fall zu Fall sehr unterschiedlich, denn Hartz IV Empfänger können durch Ein-Euro-Jobs, Minijobs oder anderen Anstellungen ihr Einkommen erhöhen.

Das Jobcenter hat keinen Einfluss auf die Verträge zwischen Mieter und Vermieter. Es erkennt die Leistungsberechtigung der Personen an und stellt entsprechende Gelder zur Verfügung, auch für die Miete der eigenen Wohnung. Das Jobcenter übernimmt nicht von sich aus Zahlungen an Vermieter oder andere Parteien, es sei denn die leistungsberechtigte Person stellt dafür einen direkten Antrag, die Abtretungserklärung. Das Center zahlt die Leistungen für Unterkunft direkt, aber es besteht kein Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Ist ein Mieter nicht mehr Empfänger der Leistungen, so hat er selbst für die Unterkunftskosten zu zahlen. Die Abtretungserklärung kann der Mieter jederzeit wieder rückgängig machen.

Direktzahlungen bei Mietrückständen oder strittigen Parteien

Es ist möglich, dass das Jobcenter die Leistungen ohne Einwilligung des Mieters direkt an den Vermieter zahlt, wenn eine Sicherstellung der zweckgebundenen Verwendung des Geldes nicht gewährleistet ist. Dies kommt beispielsweise bei Mietrückständen zustande, die eine fristlose Kündigung ermöglichen. Vermieter können sich in diesem Fall an das zuständige Jobcenter wenden, wenn der Mieter auf Anfragen nicht reagiert. Allerdings haben Vermieter keinen Anspruch darauf, dass das Jobcenter die Kosten direkt überweist oder den Zahlungsrückstand übernimmt. Wenn in der Wohnung weitere Personen leben, die nicht zu einer Bedarfsgemeinschaft gehören, zahlt das Center nur den entsprechenden Teil der Unterkunftskosten, nicht den gesamten Betrag. Es handelt sich dabei quasi um einen Dauerauftrag bei einer Hausbank, denn so lange genügend Guthaben vorliegt, ist die Zahlung bewilligt.

Jemand, der Arbeitslosengeld II erhält, hat gewisse Freibeträge, die sich nicht auf die aktuellen Zahlungen beziehen. So ist es zum Beispiel möglich, eine Lebensversicherung zu besitzen, die für die Altervorsorge eingesetzt werden muss. Der Freibetrag beträgt 750 Euro pro Lebensjahr und Höchstbeträge mit bis zu 50.000 Euro, alles darüber muss für den Lebensunterhalt genutzt sein.

Eine detaillierte Auskunft über die Bedingungen der Lebensversicherung bei Arbeitslosigkeit findet sich bei ERGOdirekt.de. So sind Miete und Lebensunterhaltungskosten aus diesen Vermögensbeträgen zu entrichten, bevor das Amt diese Leistung übernehmen kann. Es gibt allerdings keine Verpflichtung für das Center den Vermieter über Höhe und Dauer der Bezüge zu informieren, denn diese Daten stehen unter dem Sozialdatenschutz. Dieses regelt die Gesetze der Datenerhebung, – verarbeitung, und -nutzung. Das Jobcenter ist dabei ebenfalls nicht verpflichtet, den Vermietern Auskunft über die neue Adresse der Mieter zu geben, falls diese die Mietwohnung mit Mietschulden oder großen Schäden verlassen haben. Dies ist ein Fall für eine gerichtliche Lösung zwischen Mieter und Vermieter.

Umzugskarton

Umzüge sind meist für alle Parteien eine teure Angelegenheit

Wohnungswechsel, Nebenkosten und Kaution

Umzüge sind meist für alle Parteien eine teure Angelegenheit

Wenn der Mieter seine Wohnung kündigen und umziehen möchte, ist dafür keine Zustimmung des Jobcenters notwendig. Das Bürgerliche Gesetzbuch liefert dem Hartz IV Empfänger ebenso die Vertragsfreiheit, wie Arbeitnehmern auch.

Das Jobcenter ist für die Beratung bei hohen Nebenkosten zuständig und kann den zukünftigen Vermieter um Auskunft über das Mietangebot beten. Gibt es Nachforderungen nach Betriebskostenabrechnungen oder Heizkosten, so muss der Hartz IV Empfänger diese beim Jobcenter nachweisen, damit der fehlende Betrag überwiesen werden kann. Gibt es Guthaben oder Rückzahlungen, so verrechnet das Jobcenter diese mit den nachfolgenden Leistungsbezügen.

Einige Vermieter befürchten, dass die Kautionsforderungen bei geringem Gehalt oder Hartz IV nicht eingehalten werden, doch das Jobcenter gewährleistet den Leistungsberechtigten meist ein Darlehen, das monatlich zurückzuzahlen ist. Dies geschieht in Form von geringeren Leistungen in den nachfolgenden Monaten. Bei Einwilligung des Mieters kann die Kaution direkt an den Vermieter gehen, welcher sich wiederum verpflichtet, die Kaution an das Jobcenter zurückzuzahlen, sollte der Mieter wieder ausziehen.

Gründe für fristlose Kündigungen

Der Vermieter hat das Recht dem Mieter fristlos zu kündigen, wenn bestimmte Fälle eintreffen. Zahlungsverzug ist einer der Hauptgründe dafür. Zahlt der Mieter zwei Mieten hintereinander nicht oder nicht vollständig, bei einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete, dann liegt eine Kündigung aus wichtigem Grund vor. Wenn sich ein Mietrückstand über einen gewissen Zeitraum ansammelt, der mindestens zwei Monatsmieten beträgt, ist eine Kündigung ebenfalls möglich. Eine Abmahnung ist bei Zahlungsverzug nicht notwendig, allerdings kann der Mieter bei Begleichung der Rückstände innerhalb von zwei Monaten, die Kündigung unwirksam machen. Dies ist jedoch nur maximal alle zwei Jahre möglich. Ein weiterer Grund können Vertragsverletzungen sein, wie der gestörte Hausfrieden oder anhaltende unpünktliche Zahlungen der Miete. Dafür muss der Vermieter jedoch eine Frist setzen oder eine Abmahnung vorlegen. Andere Fälle beschäftigen sich mit fristlosen Kündigungen durch üble Beleidigungen gegen andere Hausbewohner und massive Ruhestörungen. Hier sind Abmahnungen häufig sehr wirksam.

Vermieter können auch Hartz IV Empfängern fristlos kündigen, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen, denn es besteht ein Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. In einigen Fällen ist das Jobcenter bereit oder in der Lage, Mietschulden zu begleichen. Meist handelt es sich um ein Darlehen, damit das Mietverhältnis weiter bestehen bleiben kann und keine zusätzlichen Kosten für Jobcenter und Mieter durch mögliche Umzüge anfallen.

Hausordnungen und ihre Einhaltung

Die Hausordnung ist für jeden Mieter verpflichtend und durch den Mietvertrag bestätigt. Reinigung des Treppenhauses, Winterdienst und Einhalten der Ruhezeiten sind grundlegende Elemente des Zusammenlebens in einem Mietshaus. Arbeit muss vertraglich vereinbart sein, weshalb diese Pflichten im Mietvertrag stehen sollten. Die generelle Hausordnung, die auch im Flur hängen kann, ist mit den generellen Mieterpflichten vereinigt und ebenfalls einzuhalten. Als Vermieter sind einige Bestimmungen notwendig, welche die Vermieter-Tätigkeit umreißen, wie beispielsweise die Gewerbeanzeigepflicht oder die Anmeldepflicht bei Nutzungsänderungen des Wohnraumes. Vermieter sollten dabei genau auf die Vorgaben der Behörden achten. Weitere Informationen dazu gibt es auf dieser Seite.

Vermieter-Tipp: Selbstauskunft

Wer auf Nummer sicher gehen will und solvente Mieter in seinen Räumlichkeiten haben möchte, der kann auf die Selbstauskunft der Mieter setzen. Dies ist keine Verpflichtung der Interessenten, doch in vielen Fällen gehen diese auf die Forderungen ein. Fragen zur finanziellen Lage und grundlegende Personeninformationen sind danach auszufüllen und wahrheitsgemäß anzugeben. Bei Vortäuschen falscher Tatsachen kann die fristlose Kündigung erfolgen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin bei bisherigen Vermietern Informationen über die Mieter einzuholen, die jedoch in keinem Fall zu einer Auskunft verpflichtet sind. Gibt der Mieter an, dass er arbeitslos mit Leistungsbezug ist, so kann der Vermieter sich gegen den Interessenten entscheiden, ohne dass eine Begründung oder Rechtfertigung vorliegen muss. Gibt es Subventionen aus öffentlichen Mitteln mit Vermieterklauseln, so muss der Vermieter eventuell bestimmte Personen in die Mietobjekte einziehen lassen. Dies regeln die Städte und Kommunen.

Empfänger von Arbeitslosengeld II stehen den Vermietern also genauso in der Pflicht, wie andere Arbeitnehmer auch. In einigen Fällen kann der Vermieter sich mit dem Jobcenter in Verbindung setzen und zum Beispiel bei Mietschulden auf die Zusammenarbeit setzen.

Bildnachweis:

Abbildung 1: Pixabay.com © girochantal (CC0 1.0)

Abbildung 2: Pixabay.com © jarmoluk (CC0 1.0)

Abbildung 3: Wikimedia.commons.org © HornM201 (CC BY-SA 3.0)

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