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Die Immobilienfinanzierung

Ferienwohnung in Resthof
Darlehensnehmer sollten immer auf die
Details des Vertrages achten

Wer eine Immobilie erwirbt, bauen lässt oder renoviert, benötigt dafür in den meisten Fällen eine Finanzierung oder ein Darlehen. Je nach Größe und Eigenschaften der Gebäude sind die Darlehen über mehrere Jahre oder Jahrzehnte zurückzuzahlen. Dabei gilt es vor allem am Anfang die richtigen Zinsen zu berechnen und den besten Zeitpunkt für Kredite abzupassen, um die Schulden gezielt abbauen zu können. Doch niemand kann einschätzen, wie sich die Zinsen in den nächsten Jahren entwickeln und einige Verträge besitzen lange Laufzeiten mit festen Zinsen, während bereits bessere Zinsen auf dem Markt sein können. Für viele Immobilienbesitzer, die für die Zukunft planen, ist der Schritt aus dem Vertrag heraus vor Ende der Laufzeit kaum ohne große finanzielle Verluste möglich. Deshalb sollte vor Vertragsabschluss auf alle Einzelheiten geachtet sein.


Wichtige Inhalte im Darlehensvertrag und Kündigungsrechte

Zu den Informationen, die unbedingt im Vertrag stehen müssen, gehören: 

  • Vertragsparteien
  • Höhe des Darlehens
  • Zinsen: Sollzins und effektiver Jahreszins
  • Kosten
  • Jährlicher Tilgungssatz
  • Zinsbindung oder variable Zinsen
  • Ratenangaben
  • Sicherheiten

Besonders bei den Nebenkosten sollten die Darlehensnehmer aufpassen, um nicht mit einer sehr großen Summe überrascht zu werden. Die Zinsbindung stellt in vielen Fällen die Regel dar, denn sie soll vor steigenden Zinsen und Veränderungen absichern, läuft aber allerdings oft über zehn Jahre und mehr. Das Kündigungsrecht nach §498 Abschnitt 1 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches sieht vor, dass Darlehensnehmer auch nach zehn Jahren bei einer Frist von sechs Monaten das Darlehen ganz oder teilweise zurückzahlen zu können. Dies ist vor allem vor Ende der Baufinanzierung eine interessante Option, allerdings steht der Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu, sollten die zehn Jahre noch nicht abgelaufen sein.

Die Vorfälligkeitsentschädigung beträgt im Schnitt elf Prozent der restlichen Kreditsumme, was Verbraucherschützer seit Jahren als zu hoch kritisieren. Die Berechnung dabei ist oft intransparent und schwer nachvollziehbar, weshalb viele Fachleute einen Höchstsatz von fünf Prozent verlangen. Weitere Informationen dazu gibt es beim Bundesverband Verbraucherzentrale.


Richterhammer
Scheidungen oder Gerichtsverfahren können eine
große finanzielle Belastung darstellen

Wer seine Immobilie verkauft oder den Kredit ausweiten muss und die eigene Bank dies ablehnt, kann den Darlehensvertrag kündigen. Allerdings ist es durch den Bundesgerichtshof bestimmt, dass die wirtschaftliche Handlungsfähigkeit des Kreditnehmers bestehen bleiben soll, so dass weitere Gründe für eine Kündigung eintreten können:

  • Ehescheidung
  • Krankheit
  • Arbeitslosigkeit
  • Überschuldung
  • Umzug

Hierbei fällt die Vorfälligkeitsentschädigung ebenfalls an. Viele Experten empfehlen deshalb eine lange Zinsbindung bei niedrigem Zinsniveau von 15 bis 20 Jahren, da der Vertrag laut Gesetz bereits nach zehn Jahren gekündigt sein kann und weitere Möglichkeiten wie Anschlussfinanzierung oder Umschuldungen gegeben sind.

Wer ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung erwirbt, hat darüber hinaus an weitere Folgekosten zu denken und investiert meist für einen längeren Zeitraum, weshalb variable Darlehen oder die Möglichkeit des Verkaufs und der Kündigung von Vorteil sein können. Dabei wollen jedoch die meisten keine finanzielle Nachteile erhalten. Weitere Informationen zu Tipps beim Ferienwohnungskauf gibt es auf dieser Seite.


Vertragswidrigkeiten & Widerruf

Vertrag unterzeichnen
Fehlt eine gültige Belehrung, ist der Vertrag kündbar

Fehlt eine gültige Belehrung, ist der Vertrag kündbar.

Es gibt jedoch eine Möglichkeit aus dem Vertrag aussteigen zu können, ohne die Entschädigung zahlen zu müssen. Dies ist sogar noch Jahre nach Vertragsabschluss möglich, denn fehlerhafte Widerrufsbelehrungen machen den Vertrag in dieser Hinsicht ungültig. Normalerweise gilt die Widerrufsfrist von vierzehn Tagen nach Abschluss des Darlehens und ist danach nicht mehr möglich, so dass eine Kündigung des Vertrages hohe Kosten nach sich zieht. Allerdingsgibt es dabei besondere Richtlinien, an die sich die Vertragsparteien zu richten haben. Viele Verträge, die zwischen 2002 und 2010 zustande gekommen sind, weisen fehlerhafte Formulierungen oder fehlende Belehrungen auf. Die Belehrung muss in Textform stattfinden, wesentliche Rechte und Pflichten aufzählen und sich vom weiteren Text des Vertrages abheben. Des Weiteren muss die Frist des Widerrufs von vierzehn Tagen, beziehungsweise zwei Wochen, aufgelistet und keine weiteren Vorraussetzungen dafür bindend eingetragen sein. Gründe muss der Vertragspartner nicht angeben. Fehlerhaft ist der Vertrag außerdem, wenn der Beginn der Frist nicht eindeutig zu klären ist, zum Beispiel ohne eindeutige Angabe des Vertragsabschlusses oder wenn dem Darlehensnehmer keine Vertragsurkunde oder Abschrift vorliegt.

Viele Banken verweden eigene Formulierungen, welche die Vertragspartner jedoch nicht verwirren dürfen oder unklare Inhalte aufweisen. Vorgegebene Muster wandeln Kreditgeber oft für um, so dass bereits kleine Änderungen den Widerruf ermöglichen können. Ein Beispiel ist die Formulierung "Die Frist beginngt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung", denn es fehlt die konkrete Angabe weiterer Vorraussetzungen für die Veränderung des Datums. Die amtliche Musterwiderrufsbelehrung verwenden laut Verbraucherzentrale nur rund fünf bis zehn Prozent der Banken, da viele ihre eigenen Variationen einbringen.

Deshalb können Darlehensnehmer mit Hilfe eines Anwaltes auf die Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung setzen. Wichtig dabei ist jedoch, sich ausführlich beraten zu lassen und das Dokument zusammen mit Experten zu prüfen, um die Gültigkeit der Belehrung zu erkennen. Aktuelle-Bauzinsen.info gibt weitere Tipps und liefert einen Musterbrief, der als Anregung für den eigenen Widerruf dienen soll.

Die Finanzierung einer Ferienhausimmobilie unterscheidet sich im Prinzip nicht von derer anderer Gebäude. Allerdings kann bei einer längeren Planung die Kündigung des Darlehensvertrages und günstigere Angebote die eigenen Finanzen entlasen und nachhaltige Rücklagen für die Zukunft liefern.

Bildquellen:

Abbildung 1: Wikimedia.commons.org © Geri-oc (CC BY-SA 3.0 DE)
Abbildung 2: Pixabay.com © succo (CC0.1.0)
Abbildung 3: © Gajus - Fotolia.com