Die Balearen sind mit ihren Lieblingsinseln Mallorca und Ibiza, aber auch mit Formentera und Menorca eine der beliebtesten Urlaubsdestinationen in Europa. Die Nachfrage nach einer Finca, Ferienwohnung oder Ferienhaus ist hier entsprechend hoch. Um die Immobilienbranche zu regulieren und um sicherzustellen, dass touristische Unterkünfte gewissen Standards entsprechen, die die Gäste erwarten, wurde die ETV-Lizenz (estancia turística en vivienda) eingeführt. Sie soll die touristische Vermietung von Wohngebäuden regulieren. Wenn du also Ferienimmobilien auf den Balearen bereits vermietest oder vermieten möchtest, benötigst du eine gültige ETV-Lizenz als Erfolgskriterium. In diesem Artikel erfährst du deshalb alles, was du über die ETV-Lizenz wissen musst, einschließlich der Voraussetzungen und des Antragsverfahrens.
Aktuelle Bestimmungen zur ETV-Lizenz
Eines vorweg: Seit Februar 2022 ist die Vergabe der ETV-Lizenz auf Mallorca gestoppt. Laut dem aktuellen Tourismusgesetz der Balearen werden bis 2026 keine neuen Lizenzen für die Vermietung von Ferienimmobilien vergeben. In dieser Zeit sollen neue Regelungen und Lizenzbedingungen erarbeitet werden, die den Tourismus und die Anzahl der Gästebetten regulieren. Wer bereits eine Lizenz hat, kann weiterhin vermieten und auch bei einem Verkauf der Immobilie bleibt die vorhandene Lizenz bestehen.
Werden Lizenzen dagegen zurückgegeben oder durch Missachtung der Vorschriften entzogen, verfallen diese und können nicht von anderen Vermietern erworben werden. Welche Bedingungen dann in vier Jahren für die Vermietung auf den Balearen gelten und welche Voraussetzungen für den Erhalt einer Lizenz nötig sind, bleibt abzuwarten. Nichtsdestotrotz ist die ETV-Lizenz aktuell immer noch eine Bedingung für die Vermietung auf Mallorca und Co. und somit für Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern unumgänglich. Schauen wir uns also an, was es mit dieser Lizenz auf sich hat und was es dabei zu beachten gilt.
ETV Lizenz – was ist das?
Die ETV-Lizenz ist eine Genehmigung, die von der Regierung der Balearen für Unternehmen ausgestellt wird, die touristische Unterkünfte anbieten möchten. Die Lizenz gilt sowohl für Ferienwohnungen als auch für Ferienhäuser und ist für alle Unternehmen verpflichtend, die in diesem Sektor tätig sind. Die ETV-Lizenz ist dabei nicht nur ein Qualitätslabel, sondern auch ein Garant für die Rechtmäßigkeit der Vermietung. Sie stellt sicher, dass alle Immobilien, die unter dieser Lizenz vermietet werden, legal vermietet werden und gibt so auch den Gästen eine gewisse Sicherheit.
Voraussetzungen für den Erhalt einer ETV-Lizenz
Die zu vermietende Immobilie muss einige Anforderungen erfüllen, um eine ETV-Lizenz zu erhalten. Zunächst darf sie nicht älter als fünf Jahren sein und sich nicht in der vermietungsfreien Zone des Zonenplans (PIAT) befinden. Außerdem darf es sich nicht um eine Sozialwohnung handeln. Auch eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) sowie ein Effizienznachweis des Energieverbrauchs (certificado energético) müssen vorgelegt werden, um sicherzustellen, dass die Wohnung bewohnbar ist. Wenn sich die Immobilie in einem Mehrfamilienhaus befindet, muss es darüber hinaus individuelle Wasser- und Stromzähler geben und die Eigentümerversammlung muss der Vermietung zustimmen. Es ist überdies vorgeschrieben, dass pro vier Gästebetten mindestens ein Badezimmer zur Verfügung stehen muss.
Hier noch einmal alle Voraussetzungen auf einen Blick:
- Immobilie muss mindestens 5 Jahre alt sein
- Immobilie darf keine Sozialwohnung sein
- Immobilie darf nicht in der vermietungsfreien Zone liegen
- Effizienznachweis und Bewohnbarkeitsbescheinigung müssen vorliegen
- im Mehrfamilienhaus muss es individuelle Wasser- und Stromzähler geben sowie die Zustimmung der Eigentümerversammlung vorliegen
- pro 4 Betten muss ein Badezimmer vorhanden sein
Wie beantrage ich eine ETV-Lizenz?
Wenn du eine ETV-Lizenz beantragen möchtest, musst du zunächst ein Antragsformular ausfüllen und dieses an das zuständige Tourismusministerium senden. Dazu muss ein Schreiben mit deinen persönlichen Daten inklusive Personalausweis, eine eidesstattliche Erklärung (DRIAT), ein Modernisierungsplan sowie die Nachweise zur Bewohnbarkeit und der Haftpflichtversicherung vorliegen. Wenn alles in Ordnung ist, wird die Lizenz in den nächsten Wochen erstellt und du kannst mit der Vermietung starten. Sollte es Unstimmigkeiten geben, hast du 15 Tage Zeit, um diese aufzuklären und gegebenenfalls einen neuen Antrag zu stellen.
Wie hoch sind die Kosten einer ETV-Vermietungslizenz
Die ETV-Lizenz kostet an sich nichts, du kannst den Antrag also vollkommen kostenfrei einreichen. Allerdings fallen nach Erhalt jährliche Kosten pro Bett an. Bei einem Einfamilienhaus beläuft sich die Gebühr auf 3.500 Euro pro Bett, bei einem Mehrfamilienhaus werden dagegen 875 Euro pro Bett fällig. Vermietest du weniger als 60 Tage pro Jahr fallen pro Bett nur 291 Euro an. Und auch bei einer fehlenden Lizenz wird es teuer. Wenn du keine Lizenz vorweisen kannst, wird eine Strafe zwischen 20.000 und 40.000 Euro fällig.
Darf ich meine Wohnung auf Mallorca an Freunde vermieten?
Hier bewegen wir uns ein wenig in einer Grauzone aus Begrifflichkeiten. Vom Grundsatz her spricht nichts dagegen, das Eigentum auch Freunden für einen gewissen Zeitraum zu überlassen. Eine touristische Vermietung im Sinne des Gesetzes und gegen Entgelt ist allerdings ausgeschlossen. Denn diese ist vor allem durch ihre Dauer von weniger als einem Monat gekennzeichnet. Vermietungen über einen Zeitraum von einem Monat hinaus sind von ihrer Definition her nicht touristisch. Daher dürfen längere Vermietungen auch nicht touristisch auf Portalen angeboten bzw. vermarktet werden.
Mein Fazit: Es bleibt abzuwarten…
Wer auf den Balearen Ferienwohnungen oder Ferienhäuser vermieten möchte, kommt um die notwendige ETV-Lizenz nicht drumherum. Der bürokratische Aufwand ist – wie wir gesehen haben – zwar relativ hoch, aber auch zwingend erforderlich. Denn die ETV-Lizenz ist ein wichtiges Kriterium für die erfolgreiche und vor allem rechtssichere Vermietung auf den Balearischen Inseln – eine der beliebtesten Urlaubsregionen der Deutschen.
Aktuell ist jedoch unklar, ob die ETV-Lizenz auch weiterhin für die Balearen gültig sein wird, da sich die Bestimmungen in den kommenden Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit ändern werden. Es bleibt also abzuwarten, wie sich die rechtliche Situation für den Tourismus auf Mallorca und Co. entwickelt und welche neuen Voraussetzungen für die Lizenz-Vergabe hinzukommen.
