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Du spielst mit dem Gedanken, deine Wohnung oder dein Haus als Ferienunterkunft zu vermieten, um dir den Traum vom eigenen Business oder passivem Einkommen endlich zu erfüllen? Die Vorstellung ist natürlich verlockend: Gäste kommen und gehen, das Geld fließt auf dein Konto, und du hast eine zusätzliche Einnahmequelle geschaffen. Doch halt – so "passiv" ist dieses Einkommen dann doch nicht. In meiner langjährigen Erfahrung als Coach für Ferienvermieter sehe ich immer wieder, wie Einsteiger mit rosaroter Brille starten und dann von der Realität eingeholt werden. Bevor du also den Sprung wagst, solltest du ehrlich prüfen, ob du die Voraussetzungen zum Vermieten einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses wirklich erfüllst. Denn die erfolgreiche Ferienvermietung ist weit mehr als nur Schlüssel übergeben und kassieren. Lass uns deshalb gemeinsam alle wichtigen Voraussetzungen durchgehen, und uns anschauen, was du wirklich brauchst – von der mentalen Einstellung bis hin zu den rechtlichen Rahmenbedingungen.
Bevor du dich in rechtliche Details und Finanzpläne stürzt, schauen wir uns den wichtigsten Faktor an: dich selbst. Die schönste Ferienwohnung und das beste Marketingkonzept nützen nichts, wenn du als Vermieter nicht die nötigen persönlichen Eigenschaften mitbringst. Sei ehrlich zu dir – diese Selbstreflexion erspart dir später viel Frust und Geld.
"Das bisschen Ferienwohnung macht sich doch nebenbei" – ein Irrtum, den viele teuer bezahlen. Rechne realistisch mit 5-10 Stunden pro Woche für eine einzige Unterkunft. Das umfasst die Gästekommunikation, das Buchungsmanagement, die Koordination der Reinigung und Wartungsarbeiten sowie das Marketing. Besonders in der Hochsaison wird es intensiv: Check-ins und Check-outs häufen sich, Anfragen kommen rund um die Uhr, und zwischen den Aufenthalten muss alles perfekt vorbereitet werden. Kannst du diese Zeit wirklich aufbringen, ohne dass dein Hauptjob oder dein Privatleben darunter leiden?
Du wirst zum Kundenservice-Profi – ob du willst oder nicht. Täglich erreichen dich Nachrichten: Buchungsanfragen, Fragen zur Anreise, Bitten um Restaurantempfehlungen, Beschwerden über den Nachbarn oder defekte Geräte. Deine Kommunikationsfähigkeit entscheidet maßgeblich über den Erfolg. Freundlich, aber bestimmt bei Hausregeln. Hilfsbereit, aber nicht rund um die Uhr verfügbar. Lösungsorientiert bei Problemen, ohne dich über den Tisch ziehen zu lassen. Beherrschst du diesen Spagat?
Was schiefgehen kann, geht schief – und zwar immer dann, wenn es am ungelegensten ist. So ist es auch bei der Ferienvermietung. Samstag 20 Uhr, neue Gäste sind angereist, aber die Toilette ist verstopft. Sonntagmorgen, deine Familie wartet auf den Wanderausflug, doch dein Telefon klingelt ununterbrochen wegen einer defekten Kaffeemaschine in der Ferienwohnung. Solche Situationen gehören zum Geschäft. Wirst du panisch oder behältst du einen kühlen Kopf? Und kannst du auch unter Druck noch freundlich bleiben und Lösungen finden?
Feriengäste haben Urlaub – doch du nicht. Während andere entspannen, läuft dein Geschäft auf Hochtouren. Das bedeutet: Erreichbarkeit an Wochenenden und Feiertagen, spontane Einsätze bei Notfällen – und ja, auch mal den eigenen Feierabend unterbrechen. Du musst natürlich nicht 24 Stunden verfügbar sein, aber eine gewisse Flexibilität ist unverzichtbar. Wenn du nach Feierabend komplett abschalten willst und dir Wochenenden heilig sind, wird die Ferienvermietung für dich zur Tortur.
Bringst du alle diese Fähigkeiten mit? Dann hast du gute Voraussetzungen für den Job als Vermieter! Aber auch, wenn du nicht alle genannten Punkte erfüllst, überlege, ob du mit diesen Situationen umgehen und diese Fähigkeiten entwickeln kannst. Erfahrung spielt hier eine große Rolle – je länger du als Vermieter tätig bist, desto leichter fällt dir der Umgang mit schwierigen Situationen.
Sobald du regelmäßig vermietest und deine Leistungen über die einer privaten Vermietung hinausgehen, bewegst du dich im rechtlichen Rahmen eines Gewerbes. Wie genau hier die Unterscheidung vorgenommen wird, kannst du in meinem Artikel "Ein Ferienwohnung vermieten - Ist das privat oder ein Gewerbe?" nachlesen. So ein Gewerbe klingt für viele erst einmal abschreckend, ist aber halb so wild, wenn du weißt, was auf dich zukommt. Lass uns die wichtigsten Punkte durchgehen, damit du später keine bösen Überraschungen erlebst:
Der Gang zum Gewerbeamt ist meist unkompliziert, aber regional unterschiedlich. Manche Kommunen haben zusätzliche Auflagen für Ferienwohnungen, andere verlangen spezielle Genehmigungen. Informiere dich vorher bei deiner Stadt oder Gemeinde über die lokalen Bestimmungen. In touristischen Hotspots gibt es oft zusätzliche Beschränkungen: maximale Anzahl von Ferienwohnungen pro Gebäude, Mindestaufenthaltsdauer oder komplette Vermietungsverbote im Rahmen der Zweckentfremdungsverbote in bestimmten Stadtteilen. Diese Regelungen solltest du kennen, bevor du investierst.
Mit der Gewerbeanmeldung kommt auch die Steuerpflicht. Du musst Gewerbesteuer zahlen (ab einem bestimmten Freibetrag), die Einnahmen in deiner Einkommensteuererklärung angeben und je nach Umsatz auch Umsatzsteuer abführen. Besonders knifflig ist dabei die Abgrenzung zwischen Vermietung und Beherbergungsleistung. Bietest du zusätzliche Services wie Reinigung, Handtücher oder Frühstück an, kann das steuerlich anders behandelt werden. Ein Steuerberater ist hier Gold wert. Mehr dazu findest du in meinem Artikel "Airbnb & Steuern | Tipps und Tricks 2024". Dort geht es um die Steuern im Rahmen einer Airbnb-Vermietung, die genannten Steuern fallen jedoch auch bei jeder anderen Ferienvermietung an.
Auch an die Versicherung muss gedacht werden. Deine normale Hausrat- und Wohngebäudeversicherung deckt die gewerbliche Nutzung meist nicht ab. Informiere deinen Versicherer über die geplante Ferienvermietung, sonst stehst du im Schadensfall ohne Schutz da. Zusätzlich brauchst du eine Haftpflichtversicherung für Vermieter und je nach Situation eine Rechtsschutzversicherung. Auch eine spezielle Hausratversicherung für die Ferienwohnung macht Sinn – Gäste gehen anders mit fremdem Eigentum um als du selbst. Mehr Details zum Thema Versicherung findest du in meinem Artikel "Warum du eine Versicherung für Ferienwohnung und Ferienhaus brauchst".
Sicherheit hat bei der Ferienvermietung oberste Priorität. Rauchmelder sind bundesweit Pflicht, in manchen Ländern auch CO-Melder. Bei mehrgeschossigen Gebäuden oder größeren Unterkünften können weitere Auflagen hinzukommen: Flucht- und Rettungspläne, Feuerlöscher oder beleuchtete Notausgänge. Lies dazu gerne die folgenden weiterführenden Artikel:
Kommen wir nun zur Ferienwohnung selbst: Eine Wohnung für sich selbst einzurichten ist eine Sache – sie für ständig wechselnde Gäste fit zu machen, eine ganz andere. Hier geht es um den Spagat zwischen Gemütlichkeit und Praktikabilität, zwischen Investition und Rendite. Die folgenden Überlegungen helfen dir, aus deiner Immobilie eine erfolgreiche Ferienunterkunft zu machen:
Der Spagat zwischen Komfort und Wirtschaftlichkeit ist eine Kunst für sich. Gäste erwarten heute Hotel-Standard: bequeme Betten, eine vollausgestattete Küche, schnelles WLAN und Smart-TVs. Gleichzeitig musst du die Kosten im Griff behalten und robust gegen Verschleiß planen. Meine Faustregel: Investiere in Qualität bei allem, was täglich genutzt wird. Matratzen, Handtücher und Küchengeräte sollten hochwertig sein. Bei Deko und Nice-to-haves kannst du sparen – ein defekter Wasserkocher ärgert Gäste mehr als ein fehlendes Sofakissen. Ich habe zu diesem Thema einen kompletten Artikel mit dem Titel "Mit kleinem Budget eine gemütliche Ferienwohnung günstig einrichten | So geht‘s" verfasst, den du gerne als Inspiration verwenden kannst.
Für den idealen Start in Sachen Einrichtung empfehle ich dir außerdem meine Checkliste zur Einrichtung einer Ferienwohnung. Du kannst die Checkliste kostenlos herunterladen und sie als praktischen Begleiter bei der Einrichtung deiner ersten Ferienwohnung nutzen. Sie beinhaltet alles, was zu einer optimalen Ausstattung einer Ferienwohnung gehört – von Möbeln bis hin zu Küchengeräten. Nutze Sie gerne als Grundlage und Inspiration für die Ausstattung deiner ersten Ferienwohnung!
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Nicht jede Immobilie eignet sich für eine erfolgreiche Ferienvermietung. Eine ehrliche Lageanalyse ist hier das A und O: Wie weit sind Sehenswürdigkeiten, öffentliche Verkehrsmittel oder Restaurants entfernt? Gibt es Parkmöglichkeiten? Ist die Gegend auch für Familien geeignet? Schau dir zudem die Konkurrenz an: Wie viele Ferienwohnungen gibt es bereits in der Umgebung? Welche Preise werden aufgerufen? Ist der Markt übersättigt oder gibt es noch Potenzial? Vielleicht bei einer bestimmten Zielgruppe, wie Paare, Senioren oder Monteure? Bedenke auch saisonale Schwankungen: Eine Wohnung am Strand läuft im Sommer super, aber was ist im Winter? Eine Stadtwohnung hat dagegen ganzjährig Potenzial, aber auch mehr Konkurrenz. Finde hier also die Kennzahlen für deine Lage heraus und bewerte die Situation sachlich und auf Basis von Daten und Fakten.
Du brauchst außerdem ein zuverlässiges Netzwerk von Handwerkern, Reinigungskräften und Vertrauenspersonen vor Ort. Wenn du nicht selbst in der Nähe wohnst, ist das überlebenswichtig! Organisiere dir also mindestens einen Elektriker, einen Klempner, eine Reinigungskraft und eine Vertrauensperson für Notfälle und Schlüsselübergaben. Diese Kontakte solltest du pflegen – im Notfall sind sie unbezahlbar. Erstelle außerdem eine detaillierte Mappe mit allen wichtigen Informationen: Wo ist der Hauptwasserhahn, wie funktioniert die Heizung, welche Besonderheiten hat die Wohnung? Das spart Zeit und Nerven bei Problemen. Zum Thema Reinigungskraft empfehle ich dir außerdem meinen Artikel "Glanzvolle Ferienwohnung: Tipps zur Suche nach einer Reinigungskraft".
Kommen wir nun zu dem Teil, den viele am liebsten überspringen würden: das Geld. Aber gerade hier trennt sich die Spreu vom Weizen. Wer finanziell nicht solide plant, erlebt oft ein böses Erwachen. Deshalb gehen wir jetzt gemeinsam durch, was im Rahmen der Ferienvermietung finanziell wirklich auf dich zukommt.
Viele unterschätzen die Anfangsinvestition massiv. Eine komplette Erstausstattung für eine Ferienwohnung kostet schnell 5.000-15.000 Euro, je nach Größe und Anspruch. Dazu kommen Renovierungskosten, Versicherungen, Gewerbeanmeldung und erste Marketingausgaben. Kalkuliere hier großzügig und plane einen Puffer ein. Erfahrungsgemäß kommen immer unvorhergesehene Kosten dazu: der Boiler gibt beim ersten Gast den Geist auf, die Waschmaschine streikt nach zwei Wochen, oder du stellst fest, dass die Bettwäsche doch nicht ausreicht.
Neben den offensichtlichen Kosten wie Strom, Wasser, Versicherungen und Steuern, gibt es auch viele versteckte Posten: Verschleiß und Reparaturen oder Kommissionen für Buchungsplattformen, Werbung und Marketing. Auch der zeitliche Aufwand kostet Geld. Wenn du externe Dienstleister beauftragst (beispielsweise für Reinigung, Gästebetreuung oder Wartung), schmälert das deine Rendite erheblich. Machst du alles selbst, investierst du dagegen Zeit, die dir anderswo fehlt. Hier solltest du also genau hinschauen. Zum Thema Kosten für die Ferienwohnung habe ich auch noch einen separaten Artikel erstellt, der dir einen noch detaillierteren Überblick gibt.
Rechne realistisch: Wie viele Nächte musst du vermieten, um deine Kosten zu decken? Berücksichtige dabei saisonale Schwankungen, Leerstand durch Renovierungen und den lokalen Markt. Eine grobe Faustregel: Du solltest mindestens 100 bis 120 Übernachtungen pro Jahr erreichen, um wirtschaftlich zu arbeiten. In touristischen Hochburgen geht mehr, in weniger attraktiven Lagen wird es schwieriger.
Die Ferienvermietung ist saisonabhängig und schwankungsanfällig. Die Corona-Pandemie hat gezeigt, wie schnell sich die Situation ändern kann. Auch bei laufendem Betrieb gibt es magere Zeiten: Nebensaison, unvorhergesehene Reparaturen oder negative Bewertungen können die Buchungslage beeinträchtigen. Wer dann nicht genügend Reserven hat, gerät schnell in eine finanzielle Schieflage. Plane daher mit einem finanziellen Polster für mindestens 6 bis 12 Monate ohne Einnahmen.
Nach diesem ehrlichen Rundumblick haben wir gesehen: Die Ferienvermietung kann ein lukratives und erfüllendes Geschäft sein – aber nur, wenn du mit realistischen Erwartungen und solider Vorbereitung startest. Du hast meiner Erfahrung nach die besten Chancen auf Erfolg, wenn du:
Falls mehrere Punkte auf dich zutreffen: Herzlichen Glückwunsch, du bringst wichtige Voraussetzungen mit! Dann kann die Ferienvermietung für dich ein spannendes und rentables Geschäftsfeld werden. Sollten jedoch viele Fragezeichen bleiben, lass lieber die Finger davon. Die Ferienvermietung unter falschen Voraussetzungen wird zum Stressfaktor und Geldgrab. Manchmal ist die klassische Langzeitvermietung die bessere Alternative.
Die Voraussetzungen zum Vermieten von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern sind vielfältig und anspruchsvoll – aber durchaus erfüllbar. Mit der richtigen Vorbereitung, realistischen Erwartungen und einer professionellen Herangehensweise steht deinem Erfolg als Ferienvermieter nichts im Weg. Und denk daran: Auch die besten Vermieter haben klein angefangen und aus Fehlern gelernt. Wichtig ist, dass du dir der Herausforderungen bewusst und bereit bist, kontinuierlich dazuzulernen. Dann kann dein Traum vom zusätzlichen Einkommen durch die Ferienvermietung durchaus Realität werden. Gerne gebe ich dir in meinem Coachingprogramm die passende Starthilfe für dein erfolgreiches Vermieterbusiness!
Die Suche über Google (Google Maps) sollte dir eine Auflistung über Fotografen geben, die in deiner Region bzw. der deiner Ferienunterkunft tätig sind. Hier solltest du darauf achten, dass sich die Fotografen mit Objektfotografie – bestenfalls sogar Ferienimmobilien – auskennen. In den Referenzen oder Galerien der jeweiligen Anbieter solltest du einen guten ersten Einblick über bisherige Projekte erhalten. Darüber hinaus gibt es auch deutschlandweit Fotografen, die sich auf die Fotografie von Ferienimmobilien spezialisiert haben. Gegen Übernahme der Fahrtkosten nehmen diese auch gerne weite Wege in Kauf, um für dich die perfekten Fotos zu schießen. Wir haben in den vergangenen Jahren mit mehreren Experten zusammengearbeitet und können dir auf Nachfrage eine Empfehlung für deinen Standort aussprechen.
Primär ist dies von der Größe deiner Unterkunft abhängig. Jeder Raum sollte mindestens einmal abgelichtet werden. Besser sind jedoch Fotos aus mehreren Perspektiven, um einen besseren Eindruck vom Raum und dessen Größe zu erhalten. Für eine Ferienwohnung solltest du mindestens 20 Fotos haben. Wenn die Unterkunft besondere Merkmale (Kamin, Terrasse, besondere Einrichtungsgegenstände, etc.) aufweist, können es gerne mehr sein.
Der Preis für deine Aufnahmen/den Fotografen setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen:
Anzahl Fotos/Objektgröße
Je größer deine Unterkunft ist, desto mehr Räume müssen abgelichtet werden. Der Aufbau der Belichtung und das Ausrichten der Kamera benötigt hier am meisten Zeit.
Nutzungsrechte
Für das Verwenden der Bilder in Print und Digital zahlst du eine Nutzungsgebühr. Achte darauf, für welche Zwecke du die Bilder mit der vereinbarten Genehmigung verwenden darfst.
Dekoration/Requisiten
Du möchtest deine Unterkunft vorab passend vom Fotografen dekoriert bekommen? Diese Zusatzleistung kostet in der Regel extra.
Umgebungsfotos
Zusätzliche Bilder von der Umgebung rund um deine Ferienunterkunft kosten oft extra, können deine Inserate oder deine Website aber zusätzlich bereichern.
Bildbearbeitung
Du möchtest deinen Bildern den letzten Feinschliff geben, bevor sie bei diversen Unterkunftsportalen im Netz landen? Der Fotograf hilft dir hier auf Nachfrage bestimmt gerne aus.
Für einen professionellen Fotografen zahlst du damit zwischen 400 – 1500 Euro für eine Ferienwohnung. Bei mehreren Objekten bekommt man meist einen kleinen Rabatt gewährt.
Der beste Zeitpunkt für die Unterkunftsaufnahmen liegt zwischen Frühjahr und Herbst. Hier ist es draußen meist freundlich und hell und die Wahrscheinlichkeit, einen sonnigen Tag zu erwischen, ist relativ hoch. Je nach Ausrichtung deiner Unterkunft (N,O,S,W) solltest du die Tageszeit für deine Aufnahmen bestimmen. In der Regel ist der frühe Morgen oder späte Nachmittag am besten für Fotos geeignet. Nutze gerne den Sonnenauf- und Sonnenuntergang, um weitere eindrucksvolle Aufnahmen zu erstellen.
Hier sind die Gegebenheiten deiner Unterkunft ausschlaggebend. Deine Unterkunft verfügt beispielsweise über sehenswerte hohe Decken oder einen offenen Wohnbereich? Dann wäre es doch klasse, wenn die Raumwirkung auch auf deinen Bildern transportiert werden könnte. Hier sollte dann ein Bildformat gewählt werden, welches die Besonderheiten deiner Ferienwohnung abgelichtet bekommt. Die am häufigsten verwendeten Formate sind 4:3, 16:10 oder 16:9. Achte jedoch darauf, dass das Format während des Shootings einheitlich bleibt, um Problemen bei der späteren Verwendung in Bildergalerien auf Websites oder in Inseraten vorzubeugen.
Für viele professionelle Fotografen ist es mittlerweile ausreichend, wenn sie am Tag des Shootings einen Zugang zu der zu fotografierenden Unterkunft erhalten. Du musst also nicht zwangsläufig vor Ort sein, damit die Unterkunft abgelichtet wird. Wenn du die Ferienwohnung jedoch mit deinen eigenen Requisiten dekorieren möchtest, ist ein Treffen vor Ort empfehlenswert.
Du möchtest auf deiner Website die Belegzeiten deiner Ferienwohnung oder deines Ferienhauses darstellen und zuverlässig neue Gästeanfragen oder Direktbuchungen erhalten? Dann lass dich von uns bezüglich deines Webauftritts beraten. Wir haben schon über 200 Vermieter-Websites erstellt und finden garantiert auch für dich die perfekte Lösung!
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