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Ferienwohnungen haben sich zu einem festen Bestandteil des Immobilienmarktes entwickelt:
Mehr Rendite klingt attraktiv – gleichzeitig steigt aber auch die regulatorische Komplexität.
Viele Eigentümer verbinden die Vermietung direkt mit Plattformen wie Airbnb.
Wichtig ist jedoch:
Nicht die Plattform ist entscheidend, sondern die Nutzung.
Auch wenn die Vermietung über Airbnb erfolgt, handelt es sich baurechtlich um eine Ferienwohnung – und damit in vielen Fällen um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung.
Wer eine Wohnung in eine Ferienwohnung umwandeln möchte, verändert die Nutzung der Immobilie.
Diese Änderung ist baurechtlich relevant.
Typisch für eine Ferienwohnung:
In diesen Fällen liegt in der Regel eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor.
Auch ohne bauliche Veränderungen brauchst du eine Genehmigung.
Die Nutzungsänderung wird rechtlich wie ein Bauantrag behandelt.
Ohne Genehmigung drohen:
Die Genehmigung ist damit der entscheidende Schritt – nicht die Einrichtung oder Vermarktung.
In vielen Städten ist Wohnraum besonders geschützt.
Das kann bedeuten:
Oft brauchst du zwei Genehmigungen:
Der Standort entscheidet hier maßgeblich über die Erfolgschancen.
Lese auch meinen Artikel zum Thema: Zweckentfremdungsverbote in Deutschland
Auch wenn dir die Wohnung gehört, bist du nicht völlig frei in der Nutzung.
Die Teilungserklärung kann festlegen:
Ferienwohnungen werden häufig als gewerbeähnlich eingestuft.
Mit der neuen Nutzung ändern sich häufig auch die Anforderungen:
Eine Ferienwohnung wird rechtlich eher wie ein kleiner Beherbergungsbetrieb behandelt.
Die Nutzungsänderung ist kein einfacher Antrag.
In der Praxis brauchst du:
Dieser übernimmt:
Ohne fachliche Unterstützung kommt es häufig zu Verzögerungen.
Neben Wohnraum gibt es auch die Möglichkeit, Gewerbeflächen umzunutzen.
Die entscheidende Frage lautet:
Lohnt sich die Nutzungsänderung zur Ferienwohnung unter den gegebenen Bedingungen?
Wichtige Faktoren sind:
Eine Wohnung in einer Großstadt soll als Ferienwohnung genutzt werden.
Die Genehmigung wird abgelehnt.
Ergebnis: Nutzung nicht zulässig.
Eine Wohnung in einer touristischen Region wird umgenutzt.
Ergebnis: wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich sicher.
Die häufigsten Probleme:
Die meisten Fehler entstehen vor dem eigentlichen Antrag.
Mit Nutzuu kannst du deine Nutzungsänderung schnell, einfach und vollkommen digital abwickeln. Zum günstigen Festpreis regelt das Team von Nutzuu alles rund um die Nutzungsänderung – von der Nutzungsflächenberechnung bis hin zur Unterschrift vom Architekten. Bei der Anmeldung über uns kannst du dabei ganz exklusiv 100 Euro auf den regulären Preis der ersten Nutzungsänderung sparen!
Wird dein Antrag auf Nutzungsänderung abgelehnt, kannst du zunächst einen Rechtsanwalt einschalten, der gegen die Entscheidung vorgeht und versucht mit einem Widerspruch die Nutzungsänderung dennoch durchzusetzen. Dies ist in der Regel allerdings sehr kosten- und zeitaufwendig. Des Weiteren kannst du über alternative Vermietungsmöglichkeiten nachdenken.
Eine Möglichkeit ist die Vermietung an Monteure. Gelingt es dir, eine Firma über einen längeren Zeitraum vertraglich an deine Immobilie als Monteurwohnung zu binden, kann dies als dauerhafte Vermietung angesehen werden. Diese werden vor allem in reinen Wohngebieten eher genehmigt als Ferienunterkünfte mit stetig wechselnden Mietern. Genaueres zum Unterschied zwischen kurzfristiger und langfristiger Vermietung sowie den Vor- und Nachteilen einer dauerhaften Vermietung findest du in meinem Artikel „Ferienwohnung dauerhaft vermieten | Grundlagen und Tipps für die langfristige Vermietung“.
Die Nutzungsänderung zur Ferienwohnung ist kein schneller Rendite-Trick.
Sie ist ein genehmigungspflichtiger Prozess, der sorgfältige Planung erfordert.
Wer strukturiert vorgeht, kann profitieren.
Wer es unterschätzt, riskiert rechtliche und wirtschaftliche Probleme.
Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn eine Wohnung nicht mehr dauerhaft bewohnt, sondern regelmäßig an wechselnde Gäste vermietet wird. Dadurch entsteht eine baurechtlich andere Nutzung.
Ja. In den meisten Fällen ist eine Genehmigung erforderlich, sobald eine regelmäßige Kurzzeitvermietung erfolgt.
Nein. Auch bei Vermietung über Airbnb gelten die gleichen baurechtlichen Regeln. Eine regelmäßige Kurzzeitvermietung ist in der Regel genehmigungspflichtig.
In der Regel nur ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur, der den Bauantrag einreicht.
Meist zwischen zwei und vier Monaten, abhängig von der Behörde.
Die Kosten liegen häufig im Bereich von mehreren Tausend Euro, abhängig von Planung und Aufwand.
Es drohen Bußgelder, Nutzungsuntersagung und rechtliche Konsequenzen.
Nein. Die Zulässigkeit hängt von rechtlichen Vorgaben und der Lage ab.
Ja. Sie hilft, die Genehmigungsfähigkeit frühzeitig zu klären.
Die Suche über Google (Google Maps) sollte dir eine Auflistung über Fotografen geben, die in deiner Region bzw. der deiner Ferienunterkunft tätig sind. Hier solltest du darauf achten, dass sich die Fotografen mit Objektfotografie – bestenfalls sogar Ferienimmobilien – auskennen. In den Referenzen oder Galerien der jeweiligen Anbieter solltest du einen guten ersten Einblick über bisherige Projekte erhalten. Darüber hinaus gibt es auch deutschlandweit Fotografen, die sich auf die Fotografie von Ferienimmobilien spezialisiert haben. Gegen Übernahme der Fahrtkosten nehmen diese auch gerne weite Wege in Kauf, um für dich die perfekten Fotos zu schießen. Wir haben in den vergangenen Jahren mit mehreren Experten zusammengearbeitet und können dir auf Nachfrage eine Empfehlung für deinen Standort aussprechen.
Primär ist dies von der Größe deiner Unterkunft abhängig. Jeder Raum sollte mindestens einmal abgelichtet werden. Besser sind jedoch Fotos aus mehreren Perspektiven, um einen besseren Eindruck vom Raum und dessen Größe zu erhalten. Für eine Ferienwohnung solltest du mindestens 20 Fotos haben. Wenn die Unterkunft besondere Merkmale (Kamin, Terrasse, besondere Einrichtungsgegenstände, etc.) aufweist, können es gerne mehr sein.
Der Preis für deine Aufnahmen/den Fotografen setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen:
Anzahl Fotos/Objektgröße
Je größer deine Unterkunft ist, desto mehr Räume müssen abgelichtet werden. Der Aufbau der Belichtung und das Ausrichten der Kamera benötigt hier am meisten Zeit.
Nutzungsrechte
Für das Verwenden der Bilder in Print und Digital zahlst du eine Nutzungsgebühr. Achte darauf, für welche Zwecke du die Bilder mit der vereinbarten Genehmigung verwenden darfst.
Dekoration/Requisiten
Du möchtest deine Unterkunft vorab passend vom Fotografen dekoriert bekommen? Diese Zusatzleistung kostet in der Regel extra.
Umgebungsfotos
Zusätzliche Bilder von der Umgebung rund um deine Ferienunterkunft kosten oft extra, können deine Inserate oder deine Website aber zusätzlich bereichern.
Bildbearbeitung
Du möchtest deinen Bildern den letzten Feinschliff geben, bevor sie bei diversen Unterkunftsportalen im Netz landen? Der Fotograf hilft dir hier auf Nachfrage bestimmt gerne aus.
Für einen professionellen Fotografen zahlst du damit zwischen 400 – 1500 Euro für eine Ferienwohnung. Bei mehreren Objekten bekommt man meist einen kleinen Rabatt gewährt.
Der beste Zeitpunkt für die Unterkunftsaufnahmen liegt zwischen Frühjahr und Herbst. Hier ist es draußen meist freundlich und hell und die Wahrscheinlichkeit, einen sonnigen Tag zu erwischen, ist relativ hoch. Je nach Ausrichtung deiner Unterkunft (N,O,S,W) solltest du die Tageszeit für deine Aufnahmen bestimmen. In der Regel ist der frühe Morgen oder späte Nachmittag am besten für Fotos geeignet. Nutze gerne den Sonnenauf- und Sonnenuntergang, um weitere eindrucksvolle Aufnahmen zu erstellen.
Hier sind die Gegebenheiten deiner Unterkunft ausschlaggebend. Deine Unterkunft verfügt beispielsweise über sehenswerte hohe Decken oder einen offenen Wohnbereich? Dann wäre es doch klasse, wenn die Raumwirkung auch auf deinen Bildern transportiert werden könnte. Hier sollte dann ein Bildformat gewählt werden, welches die Besonderheiten deiner Ferienwohnung abgelichtet bekommt. Die am häufigsten verwendeten Formate sind 4:3, 16:10 oder 16:9. Achte jedoch darauf, dass das Format während des Shootings einheitlich bleibt, um Problemen bei der späteren Verwendung in Bildergalerien auf Websites oder in Inseraten vorzubeugen.
Für viele professionelle Fotografen ist es mittlerweile ausreichend, wenn sie am Tag des Shootings einen Zugang zu der zu fotografierenden Unterkunft erhalten. Du musst also nicht zwangsläufig vor Ort sein, damit die Unterkunft abgelichtet wird. Wenn du die Ferienwohnung jedoch mit deinen eigenen Requisiten dekorieren möchtest, ist ein Treffen vor Ort empfehlenswert.
Hallo Annet, ob dies möglich ist, hängt davon ab, ob unter entsprechender Adresse auch ein Dauerwohnsitz möglich ist. Vermutlich bedeuted dies, dass eine Nutzungsänderung nötig ist, denn die Wohnung dient ja dann dem regulären Wohnzweck. LG Oliver
Hallo Nicki, wir empfehlen mit Hilfe einer Vollmacht (vom Eigentümer) zur Nutzungsänderung, diese selbst vorzunehmen. LG Oliver
Muss die Nutzungsänderung durch den Eigentümer erfolgen oder kann ich als Mieter das auch machen? Ich überlege eine Wohnung zu mieten und diese dann als Ferienwohnung anzubieten
Hallo Oliver, meine Eltern haben sich vor ca. 20 Jahren eine Ferienwohnung an der Ostsee zur reinen Eigennutzung gekauft(in einem Haus mit mehreren FW). Ich werde diese Wohnung irgendwann erben. Ist es dann möglich, dass ich mit einer Nutzungsänderung dauerhaft in diese Wohnung ziehen kann? Vielen Dank im voraus! Liebe Grüße Annett
Hallo David, jawoll da hast du Recht, ich denke das kommuniziert auch der Artikel. Vielen Dank für deinen Beitrag!
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