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Airbnb ist eine der am schnellsten wachsenden und sichtbarsten Plattformen für das Vermieten von Wohnungen und Zimmern. Die Idee hinter Airbnb ist es, die Vermietung von Wohnraum zu erleichtern und den Austausch zwischen Gastgebern und Gästen zu fördern. Und das kommt an! Die rege Nutzung der Plattform beweist dies. Doch was ist mit den Steuern? Muss ich als Vermieter auf Einnahmen von Airbnb Steuern zahlen? Wenn du dir diese Frage auch schon gestellt hast, bist du nicht allein.
Viele Menschen, die über Airbnb vermieten, sind sich nicht sicher, welche Regeln und Gesetze für die Steuern im Rahmen des Airbnb-Business gelten. In diesem Artikel werde ich mich deshalb mit dieser und vielen weiteren Fragen rund um das Thema Airbnb und Steuern widmen und dir einige Tipps und Tricks verraten.
Widmen wir uns also direkt der häufigsten und wichtigsten Frage: Muss man auf Einnahmen aus der Vermietung über Airbnb überhaupt Steuern zahlen? Die kurze Antwort dazu lautet: Ja. Die längere Antwort dazu folgt jetzt: In Deutschland gilt generell, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig sind. Dies bedeutet, dass du grundsätzlich Steuern auf deine Airbnb-Einnahmen, genauer auf den Gewinn daraus, zahlen musst – egal, ob es sich um die Vermietung eines Zimmers, einer Wohnung in Kurzzeitvermietung, eines Ferienhauses, eines Zeltes im Garten oder eines Tiny Houses handelt. Es gibt jedoch einige Ausnahmen von dieser Regel, die wir im Folgenden besprechen werden.
In Deutschland sind für Airbnb-Unterkünfte einige Steuern relevant: die Einkommenssteuer, Bettensteuer, Umsatzsteuer und Gewerbesteuer. Gehen wir sie kurz durch:
Bei der Einkommenssteuer handelt es sich um eine direkte Steuer, die vom Staat auf das Einkommen von natürlichen Personen erhoben wird. In Deutschland liegt der maximale Einkommenssteuersatz bei 42 Prozent. Dieser Satz gilt für alle natürlichen Personen inklusive Personengesellschaften, also auch für GbR und OHG. Juristische Personen, also Aktiengesellschaften (AG), Unternehmergesellschaften haftungsbeschränkt (UG) und Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH) zahlen hingegen 15 Prozent Körperschaftssteuer plus den Solidaritätszuschlag auf ihren Jahresüberschuss. Auch die Einkünfte aus der Vermietung über Airbnb werden im Rahmen der Einkommenssteuer angerechnet.
Die Bettensteuer wird in Deutschland in einigen Gemeinden und Städten erhoben und fällt in ihrer Höhe unterschiedlich aus. Hier empfehle ich, dass du prüfst, ob und in welcher Höhe die Bettensteuer in der Region anfällt, in der du über Airbnb vermietest. Mehr Details zu dieser Steuer findest du zudem in meinem Artikel „Bettensteuer bei Ferienwohnung und Ferienhaus”.
Bei Einnahmen über 22.000 Euro im Jahr fällt in Deutschland außerdem die Umsatzsteuer an. Für kurzfristige Vermietungen über Airbnb gilt bei der Umsatzsteuer ein reduzierter Steuersatz von 7%.
Wenn du bestimmte Sonderleistungen, wie beispielsweise einen Frühstücksservice, anbietest, fällt laut Gesetz auch bei Vermietungen über Airbnb die Gewerbesteuer an. Sobald deine Vermietung ähnlich wie in einem Hotel funktioniert und nicht mehr nur rein private Vermietungen ohne Service abwickelt, handelt es sich bei der Vermietung um eine gewerbliche Tätigkeit. Und für diese gilt in Deutschland die Gewerbesteuer. Sie wird mit einem Hebesatz berechnet, der von jeder Gemeinde oder Stadt selbst festgelegt wird. Auch hier musst du dich also in deiner Region über den entsprechenden Steuersatz informieren.
Das Wichtigste bei der Versteuerung von Airbnb-Einnahmen ist, die Freibeträge zu kennen und genau zu wissen, wann Steuern anfallen und wann nicht. Schauen wir uns dies nun genauer an:
Zunächst einmal ist es wichtig zu beachten, dass es in Deutschland einen sogenannten Grundfreibetrag gibt. Dieser liegt für Ledige aktuell bei 11.604 Euro im Jahr und für Verheiratete bei insgesamt 23.208 Euro (Stand: 2024). Das bedeutet, dass du erst Steuern zahlen musst, sobald deine Einnahmen diese Grenze überschreiten. Wenn deine Einnahmen inklusive der Einnahmen von Airbnb also unter den 11.604 Euro im Jahr liegen, musst du keine Steuern auf die Airbnb-Einnahmen zahlen.
Des Weiteren gibt es eine Freigrenze für Vermieter, die nur einzelne Zimmer oder Wohnungen im selbst genutzten Haus anbieten. Hier gilt ein Freibetrag von 520 Euro. Bist du also nur gelegentlicher Vermieter und nimmst nicht mehr als 520 Euro mit der Vermietung über Airbnb oder andere Plattformen ein, musst du die Einnahmen nicht in der Steuererklärung angeben.
Wie auch bei anderen Einnahmen gilt auch bei den Steuern für Airbnb-Einnahmen die Kleinunternehmerregelung. Das heißt, bis zu einem jährlichen Umsatz von 22.000 Euro (Stand: 2024) wird keine Umsatzsteuer fällig.
Zählt deine Vermietung über Airbnb als eine gewerbliche Tätigkeit, fällt, wie bereits erwähnt, die Gewerbesteuer an. Doch auch hier gibt es einen Freibetrag, der aktuell bei 24.500 Euro liegt (Stand: 2024). Erst, wenn deine Einnahmen diese Grenze überschreiten, musst du also Gewerbesteuer zahlen.
Nicht zuletzt kann eine Vermietung über Airbnb vom Finanzamt auch als sogenannte Liebhaberei eingestuft werden. Dies wird individuell entschieden und gilt dann, wenn das Finanzamt keine Gewinnerzielungsabsicht bei der Vermietung erkennt. In diesem Fall sind die Einnahmen über Airbnb von der Steuer ausgenommen und müssen nicht in der Steuererklärung angegeben werden.
Die Höhe der Steuern ist von vielen Faktoren abhängig und variiert vor allem je nach Höhe der Einnahmen, die du mit der Vermietung über Airbnb erzielst, sowie der Region, in der du die Vermietung betreibst. Die genaue Höhe der Steuern, die du zahlen musst, ist also ganz individuell und sollte von einer Steuerberatung deines Vertrauens genau ermittelt werden. Eines ist jedoch sicher: Je mehr Einnahmen du über Airbnb hast, desto höher fallen auch deine Steuern aus.
Die Höhe der Steuern ist von vielen Faktoren abhängig und variiert vor allem je nach Höhe der Einnahmen, die du mit der Vermietung über Airbnb erzielst, sowie der Region, in der du die Vermietung betreibst. Wieviel Steuern du genau zahlen musst, ist also ganz individuell und sollte von einer Steuerberatung deines Vertrauens genau ermittelt werden. Eines ist jedoch sicher: Je mehr Einnahmen du hast, desto höher fallen auch deine Steuern für deine Airbnb-Vermietung aus.
Als Airbnb-Vermieter hast du die Möglichkeit, deine Steuerlast zu senken, indem du sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit deiner Vermietung über Airbnb stehen, in deiner Steuererklärung geltend machst. Dazu gehören beispielsweise Kosten für Reinigung, Instandhaltung, Möbel, Versicherungen und Gebühren, die an Airbnb gezahlt werden. Diese Ausgaben können als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgesetzt werden und mindern somit deinen steuerpflichtigen Gewinn. Es ist wichtig, dass du alle Belege sorgfältig sammelst und aufbewahrst, um diese bei Bedarf dem Finanzamt vorlegen zu können. Mehr zum Thema findest du in meinem Artikel “Airbnb Einnahmen versteuern - So geht’s”.
Die Angabe der Umsatzsteuer-Identifikationsnummer ist ab dem 1. Januar 2023 bei Airbnb für Gastgeber verpflichtend. Mit der sogenannten „DAC7“-Richtlinie wurde die Meldepflicht für digitale Plattformen angepasst, die auch die Steuerinformationen auf Airbnb betreffen. Auf Airbnb heißt es dazu: „Airbnb ist verpflichtet, Steuerinformationen zu erheben und Gastgeber:innen-Daten für alle EU-Inserate und für Gastgeber:innen mit Wohnsitz in der EU an die Steuerbehörden zu melden.“ (Quelle: Airbnb) Um dem nachzukommen, musst du in deinem Gastgeber-Konto bei Airbnb deine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer unter „Zahlungen & Auszahlungen” im Bereich für Steuerinformationen angeben. Damit diese dann gespeichert wird, muss sie zudem von der Europäischen Kommission verifiziert werden.
Wie eben bereits erwähnt, ist Airbnb ab dem Jahr 2023 im Rahmen der „DAC7”-Richtlinie dazu verpflichtet, Daten an das Finanzamt weiterzugeben. Dabei handelt es sich um eine jährliche Meldepflicht, das heißt, die Daten über deine Einkünfte des vergangenen Jahres sowie weitere verpflichtende Informationen werden dann im Januar 2024 von Airbnb an das Finanzamt weitergegeben.
Fassen wir zusammen: Wenn du Einnahmen mit der Vermietung einer Unterkunft über Airbnb erzielst, musst du Steuern zahlen. Du solltest dabei in jedem Fall die Grenzen für steuerfreie Einnahmen kennen und Ausgaben absetzen, die im Rahmen der Vermietung anfallen, um deine Steuerlast zu senken. Mit der neuen Richtlinie sind deine Einnahmen über Airbnb zudem wesentlich transparenter für das Finanzamt, sodass alle deine Angaben aus der Steuererklärung ebenfalls über die Daten von Airbnb überprüft werden können. Im Zweifelsfall rate ich deshalb immer, einen Steuerberater zu Rate zu ziehen. Dann klappt es auch mit der Steuer und dein Airbnb wird zu einem lohnenswerten Erfolg!
Die Suche über Google (Google Maps) sollte dir eine Auflistung über Fotografen geben, die in deiner Region bzw. der deiner Ferienunterkunft tätig sind. Hier solltest du darauf achten, dass sich die Fotografen mit Objektfotografie – bestenfalls sogar Ferienimmobilien – auskennen. In den Referenzen oder Galerien der jeweiligen Anbieter solltest du einen guten ersten Einblick über bisherige Projekte erhalten. Darüber hinaus gibt es auch deutschlandweit Fotografen, die sich auf die Fotografie von Ferienimmobilien spezialisiert haben. Gegen Übernahme der Fahrtkosten nehmen diese auch gerne weite Wege in Kauf, um für dich die perfekten Fotos zu schießen. Wir haben in den vergangenen Jahren mit mehreren Experten zusammengearbeitet und können dir auf Nachfrage eine Empfehlung für deinen Standort aussprechen.
Primär ist dies von der Größe deiner Unterkunft abhängig. Jeder Raum sollte mindestens einmal abgelichtet werden. Besser sind jedoch Fotos aus mehreren Perspektiven, um einen besseren Eindruck vom Raum und dessen Größe zu erhalten. Für eine Ferienwohnung solltest du mindestens 20 Fotos haben. Wenn die Unterkunft besondere Merkmale (Kamin, Terrasse, besondere Einrichtungsgegenstände, etc.) aufweist, können es gerne mehr sein.
Der Preis für deine Aufnahmen/den Fotografen setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen:
Anzahl Fotos/Objektgröße
Je größer deine Unterkunft ist, desto mehr Räume müssen abgelichtet werden. Der Aufbau der Belichtung und das Ausrichten der Kamera benötigt hier am meisten Zeit.
Nutzungsrechte
Für das Verwenden der Bilder in Print und Digital zahlst du eine Nutzungsgebühr. Achte darauf, für welche Zwecke du die Bilder mit der vereinbarten Genehmigung verwenden darfst.
Dekoration/Requisiten
Du möchtest deine Unterkunft vorab passend vom Fotografen dekoriert bekommen? Diese Zusatzleistung kostet in der Regel extra.
Umgebungsfotos
Zusätzliche Bilder von der Umgebung rund um deine Ferienunterkunft kosten oft extra, können deine Inserate oder deine Website aber zusätzlich bereichern.
Bildbearbeitung
Du möchtest deinen Bildern den letzten Feinschliff geben, bevor sie bei diversen Unterkunftsportalen im Netz landen? Der Fotograf hilft dir hier auf Nachfrage bestimmt gerne aus.
Für einen professionellen Fotografen zahlst du damit zwischen 400 – 1500 Euro für eine Ferienwohnung. Bei mehreren Objekten bekommt man meist einen kleinen Rabatt gewährt.
Der beste Zeitpunkt für die Unterkunftsaufnahmen liegt zwischen Frühjahr und Herbst. Hier ist es draußen meist freundlich und hell und die Wahrscheinlichkeit, einen sonnigen Tag zu erwischen, ist relativ hoch. Je nach Ausrichtung deiner Unterkunft (N,O,S,W) solltest du die Tageszeit für deine Aufnahmen bestimmen. In der Regel ist der frühe Morgen oder späte Nachmittag am besten für Fotos geeignet. Nutze gerne den Sonnenauf- und Sonnenuntergang, um weitere eindrucksvolle Aufnahmen zu erstellen.
Hier sind die Gegebenheiten deiner Unterkunft ausschlaggebend. Deine Unterkunft verfügt beispielsweise über sehenswerte hohe Decken oder einen offenen Wohnbereich? Dann wäre es doch klasse, wenn die Raumwirkung auch auf deinen Bildern transportiert werden könnte. Hier sollte dann ein Bildformat gewählt werden, welches die Besonderheiten deiner Ferienwohnung abgelichtet bekommt. Die am häufigsten verwendeten Formate sind 4:3, 16:10 oder 16:9. Achte jedoch darauf, dass das Format während des Shootings einheitlich bleibt, um Problemen bei der späteren Verwendung in Bildergalerien auf Websites oder in Inseraten vorzubeugen.
Für viele professionelle Fotografen ist es mittlerweile ausreichend, wenn sie am Tag des Shootings einen Zugang zu der zu fotografierenden Unterkunft erhalten. Du musst also nicht zwangsläufig vor Ort sein, damit die Unterkunft abgelichtet wird. Wenn du die Ferienwohnung jedoch mit deinen eigenen Requisiten dekorieren möchtest, ist ein Treffen vor Ort empfehlenswert.
Hallo Emi, seit 2014 müssen Vermieter die entsprechende Bettensteuer leisten, dies trifft auch auf Ferienwohnungen zu und wie so oft schützt Unwissenheit nicht. Die Stadt Köln hätte dich auch eher kontaktiert, nur gab es vorher keine Daten auf deren Basis dies hätte passieren können, das ist jetzt anders! Wir gehen heute mal davon aus, dass Airbnb die Daten rausrücken musste und gehe auch davon aus, dass die Forderungen berechtigt und noch nicht verjährt sind. Du könntest noch prüfen welche Aufenthalte deiner Gäste beruflich bedingt waren, denn dafür muss die Kulturförderabgabe nicht geleistet werden (ab dem 1. Juli 2024 unterliegen auch beruflich bedingte Übernachtungen der Kuturförderabgabe). Lieben Gruß - Oliver
Hallo Oliver, vielen dank für den Beitrag! Ich habe ein Zimmer oder die gesamte Unterkunft zwischendurch in Köln über Airbnb vermietet wenn ich zb. im Urlaub war. Nun kam plötzlich von der Stadt Köln die Aufforderung von 2017 bis 2019 die Kulturförderabgabe in Höhe von 5% an die Stadt Köln zu zahlen. Weiß du wie das mit der Verjährung ist und ob Köln wirklich jetzt von mir die 5% verlangen kann, über die ich all die Jahre nichts wusste weil ich gelegentlich vermietet habe. Erst Ende 2022 hat mich die Stadt aufgefordert ein Wohnraum-ID zu beantragen und erst ab dem Zeitpunkt habe ich was von der Kulturförderabgabe gehört.
Hallo Edurne, die Anlage V in der Steuererklärung solltest du dir von deinem Steuerberater des Vertrauens erklären lassen. Dafür sind wir die falsche Anlaufstelle und dürfen steuerlich nicht beraten. VG Oliver
Besten Dank Oliver! Wie soll ich alle Kosten (Zinsen, Nebenkosten, Versicherung, etc. ) in Anlage V für die Vermietung eines Zimmers über airbnb angeben? Proportional zu vermietete Tage im Jahr? Oder Proportional zu Quadratmeter? Oder Proportional an beide? Oder etwas anderes? Besten Dank im Voraus, Edurne
Hallo Bernhard, deinen Sachverhalt kann ich so natürlich nicht beurteilen und schon gar nicht eine steuerliche Beratung dazu geben. Diese nehme ich hier in keiner Weise vor. In der Tat kann es von Vorteil sein Ferienimmobilien steuerlich als Vermietung und Verpachtung zu betrachten. Dieses wird auch häufig so praktiziert. Ob dies in deinem Fall möglich ist, sollte ein Steuerprofi einschätzen. Nehme Kontakt mit dem Steuerberater deines Vertauens auf. Dieser kann und darf dir mehr dazu erzählen. Viel Erfolg. Oliver
Du möchtest auf deiner Website die Belegzeiten deiner Ferienwohnung oder deines Ferienhauses darstellen und zuverlässig neue Gästeanfragen oder Direktbuchungen erhalten? Dann lass dich von uns bezüglich deines Webauftritts beraten. Wir haben schon über 200 Vermieter-Websites erstellt und finden garantiert auch für dich die perfekte Lösung!
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