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Ich möchte dich gerne über den Beschluss des Bundesrates vom 31. März 2017 informieren. Mit der Zustimmung des Bundesrates zur Baurechtsnovelle am 31. März 2017 sind Ferienwohnungen in Wohngebieten nun grundsätzlich zulässig. Ein richtiger Schritt! Durch die Neuregelungen für Nebenwohnungen (Zweitwohnungen) gibt es somit endlich Rechtssicherheit für Ferienwohnungsbetreiber, insbesondere auch für diejenigen, die bisher in einer rechtlichen Grauzone agieren mussten. Damit kommt tatsächlich Bewegung in eine lange kontrovers geführte Debatte und eine langfristige Lösung ist nunmehr in Sicht.
Die Baunutzungsverordnung ist Teil eines Gesetzespakets zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. April 2014. Durch Änderung des § 22 BauGB (Ausweitung des Genehmigungsvorbehalts durch Gemeindesatzung auch auf Bruchteilseigentum) und durch Einfügen eines neuen § 13a in die BauNVO (ergänzende Definition des Begriffs Ferienwohnung) können nun Ferienwohnungen als „nicht störende Gewerbebetriebe“ oder „kleine Beherbergungsbetriebe“ auch in Wohngebieten betrieben werden, wenn die Wohnnutzung überwiegt. Bei der Umsetzung werden Zweckentfremdungsgesetze der Länder nicht tangiert und Gemeinden können erstmals so über ihre Bebauungspläne steuern, wo Ferienwohnungen oder Ferienhäuser stehen sollen und wo nicht. Und für die Besitzer von Ferienwohnungen sind die Zeiten in einer rechtlichen Grauzone nun endlich vorbei.
Nachdem jahrelang Ferienwohnungen in Wohngebieten in der Regel toleriert wurden und keine übermäßigen juristischen Auseinandersetzungen aufwarfen, kam durch Onlineportale Bewegung in den Markt. In attraktiven städtischen Wohnlagen wurde das Thema nun unter Aspekten wie Zweckentfremdung von Wohnraum und Gentrifizierung verstärkt und zunehmend kritisch diskutiert. Als das OVG Greifswald im Fall einer Nutzungsuntersagung im Jahr 2007 entschied, dass Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten unzulässig sind, folgten zahlreiche Klagen gegen Betreiber.
Ein großes Interesse an einer nachhaltigen Klärung der rechtlichen Situation von Ferienwohnungen in Wohngebieten bestand in den touristisch geprägten Küstenregionen und auf den Inseln. Hier sind zum Beispiel in Schleswig-Holstein mehr als die Hälfte der Unterkünfte für Touristen Ferienwohnungen - von 318.000 Gästebetten werden rund 192.000 in Ferienwohnungen bereitgestellt, also rund 61 Prozent. Und ein großer Teil dieser Ferienwohnungen liegt in normalen Wohngebieten. Die Anbieter agierten daher, auch wenn es in der Regel geduldet wurde, in einem rechtsfreien Raum. Nun können auch hier Gemeinden die bestehenden Ferienwohnungen legalisieren und die künftige touristische Entwicklung über ihre Bebauungspläne steuern-
Die Gesetzesänderung tritt noch im April in Kraft und somit sind nun Ferienwohnungen mit „nicht-störenden Gewerbebetrieben“ und „kleinen Beherbergungsbetrieben“ gleichgesetzt und als solche auch in allgemeinen Wohngebieten weitgehend zulässig. Wenn in den Wohngebieten noch keine nicht störenden Gewerbetriebe und Beherbergungsbetriebe vorgesehen sind, können Gemeinden ihre Bebauungspläne entsprechend ändern, um Ferienwohnungen zuzulassen. Von Fall zu Fall ist hier allerdings noch mit Planungsstau und einzelnen Klagen gegen die geplanten Änderungen zu rechnen.
Unter anderem der Deutsche Tourismusverband e.V. und der Deutsche Ferienhausverband e.V. kritisieren die Einschränkung der Neuregelung, dass in reinen Wohngebieten nur Ferienunterkünfte vermietet werden dürfen, bei denen das Dauerwohnen überwiegt. Dem schließe ich mich an. Hier wäre auch eine Lösung denkbar gewesen, bei der den Kommunen mehr Spielraum bei der Ausgestaltung ihrer Bebauungspläne überlassen worden wäre. Als problematisch sehe auch ich, dass Ferienwohnungen in reinen Wohngebieten nur dann vermietet werden dürfen, wenn ansonsten die Wohnnutzung überwiegt. Dies trifft zum Beispiel nur dann zu, wenn der Vermieter auf seinem Grundstück des Erstwohnsitzes Ferienwohnungen vermietet. Dennoch: Ein Weg in die richtige Richtung ist beschritten.
Die Suche über Google (Google Maps) sollte dir eine Auflistung über Fotografen geben, die in deiner Region bzw. der deiner Ferienunterkunft tätig sind. Hier solltest du darauf achten, dass sich die Fotografen mit Objektfotografie – bestenfalls sogar Ferienimmobilien – auskennen. In den Referenzen oder Galerien der jeweiligen Anbieter solltest du einen guten ersten Einblick über bisherige Projekte erhalten. Darüber hinaus gibt es auch deutschlandweit Fotografen, die sich auf die Fotografie von Ferienimmobilien spezialisiert haben. Gegen Übernahme der Fahrtkosten nehmen diese auch gerne weite Wege in Kauf, um für dich die perfekten Fotos zu schießen. Wir haben in den vergangenen Jahren mit mehreren Experten zusammengearbeitet und können dir auf Nachfrage eine Empfehlung für deinen Standort aussprechen.
Primär ist dies von der Größe deiner Unterkunft abhängig. Jeder Raum sollte mindestens einmal abgelichtet werden. Besser sind jedoch Fotos aus mehreren Perspektiven, um einen besseren Eindruck vom Raum und dessen Größe zu erhalten. Für eine Ferienwohnung solltest du mindestens 20 Fotos haben. Wenn die Unterkunft besondere Merkmale (Kamin, Terrasse, besondere Einrichtungsgegenstände, etc.) aufweist, können es gerne mehr sein.
Der Preis für deine Aufnahmen/den Fotografen setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen:
Anzahl Fotos/Objektgröße
Je größer deine Unterkunft ist, desto mehr Räume müssen abgelichtet werden. Der Aufbau der Belichtung und das Ausrichten der Kamera benötigt hier am meisten Zeit.
Nutzungsrechte
Für das Verwenden der Bilder in Print und Digital zahlst du eine Nutzungsgebühr. Achte darauf, für welche Zwecke du die Bilder mit der vereinbarten Genehmigung verwenden darfst.
Dekoration/Requisiten
Du möchtest deine Unterkunft vorab passend vom Fotografen dekoriert bekommen? Diese Zusatzleistung kostet in der Regel extra.
Umgebungsfotos
Zusätzliche Bilder von der Umgebung rund um deine Ferienunterkunft kosten oft extra, können deine Inserate oder deine Website aber zusätzlich bereichern.
Bildbearbeitung
Du möchtest deinen Bildern den letzten Feinschliff geben, bevor sie bei diversen Unterkunftsportalen im Netz landen? Der Fotograf hilft dir hier auf Nachfrage bestimmt gerne aus.
Für einen professionellen Fotografen zahlst du damit zwischen 400 – 1500 Euro für eine Ferienwohnung. Bei mehreren Objekten bekommt man meist einen kleinen Rabatt gewährt.
Der beste Zeitpunkt für die Unterkunftsaufnahmen liegt zwischen Frühjahr und Herbst. Hier ist es draußen meist freundlich und hell und die Wahrscheinlichkeit, einen sonnigen Tag zu erwischen, ist relativ hoch. Je nach Ausrichtung deiner Unterkunft (N,O,S,W) solltest du die Tageszeit für deine Aufnahmen bestimmen. In der Regel ist der frühe Morgen oder späte Nachmittag am besten für Fotos geeignet. Nutze gerne den Sonnenauf- und Sonnenuntergang, um weitere eindrucksvolle Aufnahmen zu erstellen.
Hier sind die Gegebenheiten deiner Unterkunft ausschlaggebend. Deine Unterkunft verfügt beispielsweise über sehenswerte hohe Decken oder einen offenen Wohnbereich? Dann wäre es doch klasse, wenn die Raumwirkung auch auf deinen Bildern transportiert werden könnte. Hier sollte dann ein Bildformat gewählt werden, welches die Besonderheiten deiner Ferienwohnung abgelichtet bekommt. Die am häufigsten verwendeten Formate sind 4:3, 16:10 oder 16:9. Achte jedoch darauf, dass das Format während des Shootings einheitlich bleibt, um Problemen bei der späteren Verwendung in Bildergalerien auf Websites oder in Inseraten vorzubeugen.
Für viele professionelle Fotografen ist es mittlerweile ausreichend, wenn sie am Tag des Shootings einen Zugang zu der zu fotografierenden Unterkunft erhalten. Du musst also nicht zwangsläufig vor Ort sein, damit die Unterkunft abgelichtet wird. Wenn du die Ferienwohnung jedoch mit deinen eigenen Requisiten dekorieren möchtest, ist ein Treffen vor Ort empfehlenswert.
Hallo Werner, es kommt immer darauf an, was vereinbart wurde. Wurde nichts in Hinblick auf Stornobedingungen vereinbart, greift vermutlich das Mietrecht (befristeter Mietvertrag). Demnach musst du bezahlen. (Dies ist keine Rechtsberatung sondern meine persönliche Einschätzung ohne Genaueres über den Sachverhalt zu wissen).
ich habe ein Ferienhaus gebucht, für ende August aber ich habe 4 Tage später ein Termin bekommen zu OP . jetzt habe ich Stornieren lassen, nun soll ich die Kosten da für tragen ist das Okay.
Hallo Frank, wir können und dürfen keine Auskünfte geben, die einer rechtlichen Beratung gleichkommen. So viel sei gesagt: Ja, wir haben es häufig mit Einzelfallentscheidungen zu tun. Wenn du eine Wohnung ausschließlich in die Kurzzeitvermietung gibst, dann ist in der Regel auch eine Nutzungsänderung obligatorisch. Viele Grüße - Oliver
Da es sich um eine Novelle der BauNV handelt wird diese nicht rückwirkend für davor verfasste Bebauungspläne wirksam. Wie könnte Sie das auch. So meine ich sind von der 2013er Novelle nur B-Pläne danach erfasst. Hier wird in der Rechtgrundlage diese Novellierung darum auch zwingend erwähnt. Viel spannender finde ich die Frage: Müsste ein B-Plan der nach 2013 Rechtskraft erlangt hat, um als qualifiziert gelten zu können, sich nicht zwingend mit dem §13a auseinandersetzen? Die meisten B-Plänen neuerer Bauart heben darauf gar nicht ab. Was hat das zur Folge?? Sind dort FeWos nun zulässig weil Sie nicht stören? Oder unzulässig, weil es an der Regelung fehlt, auch wenn die Gemeinde es hätte zugelassen können? Findet nun Einzelfallprüfung, wegen mangelnder Regelung statt, was den Antragsteller wie ich meine gegenüber der beabsichtigten Regelung, das es zulässig sein soll benachteiligt, weil in den meisten Fällen zu erwarten ist das die Gemeinde aus Nachbarschutz dies ablehnen wird. Eine Nutzungsänderung muss sicherlich immer beantragt werden??
herzlichen Dank für die Antwort. § 34 bedeutet, dass kein Bebauungsplan vorhanden ist.
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