Unterstützung benötigt? Jetzt Termin vereinbaren.
Wenn du in Nordrhein-Westfalen eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus zur Kurzzeitvermietung anbietest, ist das Wohnraumstärkungsgesetz NRW nicht automatisch überall gleich relevant. Praktisch entscheidend wird es dort, wo eine Kommune eine Zweckentfremdungssatzung erlassen hat. Nach dem aktuellen Stand des landesweiten Wohnraum-ID-Verfahrens betrifft das insbesondere Aachen, Bonn, Brühl, Dortmund, Düsseldorf, Köln, Münster und Wesseling. In diesen Städten brauchst du vor der Kurzzeitvermietung von Wohnraum eine Registrierung beziehungsweise eine Wohnraum-Identitätsnummer.
Die Übersicht ersetzt keine Einzelfallprüfung, zeigt aber ziemlich gut, worauf es für Gastgeber in NRW praktisch ankommt. Die Rechtsgrundlage dafür ist vor allem § 17 WohnStG NRW, ergänzt durch die kommunalen Hinweise und das landesweite Bauportal.
Viele Vermieter denken beim Wohnraumstärkungsgesetz zuerst an Wohnungsaufsicht, Mindeststandards oder verwahrloste Immobilien. Das ist grundsätzlich nicht falsch. Das Gesetz ist tatsächlich breiter angelegt und regelt unter anderem Anforderungen an Wohnraum, wohnungsaufsichtliche Eingriffe und den Schutz von Wohnraum. In § 1 steht etwa, dass Wohnraum sich jederzeit in einem Zustand befinden muss, der den Gebrauch zu Wohnzwecken ohne erhebliche Beeinträchtigungen zulässt; außerdem nehmen die Gemeinden die Wohnungsaufsicht als Selbstverwaltungsangelegenheit wahr.
Für Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern wird das Gesetz aber vor allem dann relevant, wenn es um Zweckentfremdung und Kurzzeitvermietung von Wohnraum geht. Genau an dieser Stelle greift § 17 WohnStG NRW mit Anzeige-, Nummern- und Meldepflichten. Praktisch wichtig ist dabei vor allem: Diese Mechanik spielt dort eine Rolle, wo die Kommune eine entsprechende Satzung erlassen hat. Das ergibt sich schon aus § 3 Absatz 2 und aus dem Gesetzesaufbau mit Teil 3 „Zweckentfremdung von Wohnraum“.
Das ist für viele Gastgeber die wichtigste Frage überhaupt. Nach dem aktuellen landesweiten Antragsverfahren auf Bauportal.NRW brauchst du eine Wohnraum-ID, wenn du Wohnraum zum Zwecke der Kurzzeitvermietung in Aachen, Bonn, Brühl, Dortmund, Düsseldorf, Köln, Münster oder Wesseling überlassen willst. Das ist der aktuell belastbare operative Stand des zentralen Online-Verfahrens.
Die richtige Antwort lautet deshalb nicht „gilt in ganz NRW gleich“ und auch nicht „gilt nur für Großstädte“, sondern: Entscheidend ist die konkrete Kommune und das dortige Verfahren.
Nehmen wir an, du vermietest eine Wohnung in Köln über Airbnb oder Booking. Dann reicht es nicht, einfach nur ein Inserat zu schalten und die Vermietung laufen zu lassen. In Köln musst du für die Kurzzeitvermietung von Wohnraum zunächst eine Wohnraum-Identitätsnummer beantragen. Diese Nummer musst du anschließend sichtbar im Inserat angeben. Außerdem ist jede einzelne Buchung über das Online-Verfahren zu melden. Bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr ist Kurzzeitvermietung grundsätzlich genehmigungsfrei; darüber hinaus wird in der Regel eine Genehmigung erforderlich. Für Studierende gelten dort bis zu 180 Tage.
Genau dieses Beispiel zeigt ziemlich gut, worum es im Kern geht: Die Wohnraum-ID ist nicht bloß ein einmaliger Registrierungsschritt, sondern Teil eines laufenden Kontroll- und Anzeigesystems.
Wenn du in einer betroffenen Kommune Wohnraum zur Kurzzeitvermietung nutzen willst, musst du das vor der Überlassung anzeigen. Nach ordnungsgemäßer Anzeige teilt dir die Gemeinde eine amtliche Nummer zu, die Wohnraum-Identitätsnummer. Diese Nummer musst du bei Angeboten oder Werbung für die Kurzzeitvermietung stets und für die Öffentlichkeit gut sichtbar angeben. Das regelt § 17 WohnStG NRW ausdrücklich. Lese außerdem meinem Artikel: Ferienwohnung oder Ferienhaus anmelden: Der komplette Leitfaden für Vermieter
Das Bauportal NRW beschreibt das Verfahren ebenfalls klar: Über den Online-Dienst wird die Wohnraum-ID beantragt; bei genehmigungsfreier Nutzung kann sie automatisiert vergeben werden. Ist die Nutzung nicht offensichtlich genehmigungsfrei, kann eine Prüfung durch die zuständige Kommune folgen.
Für Düsseldorf ist ausdrücklich veröffentlicht, dass die Nutzung von Wohnraum zur Kurzzeitvermietung bis zu 90 Tage im Kalenderjahr genehmigungsfrei ist; für Studierende gilt dort eine Grenze von 180 Tagen im Kalenderjahr. Köln kommuniziert dieselbe Grundlogik: bis zu 90 Tage genehmigungsfrei, darüber hinaus nur mit Genehmigung; auch dort gelten für Studierende 180 Tage.
Das ist für Vermieter sehr wichtig, weil die Wohnraum-ID eben nicht automatisch bedeutet, dass du beliebig viele Nächte im Jahr vermieten darfst. Die Nummer ersetzt nicht die Prüfung, ob du dich noch im genehmigungsfreien Rahmen bewegst.
Ja. Das ist einer der Punkte, die Gastgeber am häufigsten unterschätzen. § 17 Absatz 6 WohnStG NRW regelt ausdrücklich, dass jede einzelne Überlassung von Wohnraum zum Zwecke der Kurzzeitvermietung spätestens am zehnten Tag nach Beginn der Überlassung anzuzeigen ist. Erfolgt keine Anzeige, erlischt die Wohnraum-Identitätsnummer.
Köln erläutert das praktisch über den Belegungskalender im Online-Verfahren: Dort muss jede einzelne Vermietung fristgerecht eingetragen werden. Genau deshalb endet die Pflicht nicht mit dem Erhalt der Nummer — sie beginnt dort erst richtig.
Die Wohnraum-Identitätsnummer muss im Angebot oder in der Werbung gut sichtbar für die Öffentlichkeit angegeben werden. Das gilt nicht nur für die eigene Website, sondern auch für Inserate auf Plattformen und in anderen Veröffentlichungsformen.
Köln weist zusätzlich ausdrücklich darauf hin, dass Online-Portale und auch gedruckte Publikationen Angebote zur Kurzzeitvermietung nicht ohne Wohnraum-Identitätsnummer veröffentlichen dürfen. Damit wird klar: Die Nummer ist kein interner Verwaltungswert, sondern ein sichtbarer Bestandteil deines Angebots.
Das Gesetz enthält einen eigenen Bußgeldrahmen. Ordnungswidrig handelt unter anderem, wer die Wohnraum-Identitätsnummer nicht richtig angibt, wer erforderliche Anzeigen nicht oder nicht fristgerecht macht oder ohne erforderliche Genehmigung kurzzeitvermietet. Solche Verstöße können mit Geldbußen von bis zu 500.000 Euro geahndet werden.
Das bedeutet nicht, dass jeder Einzelfall sofort in dieser Höhe sanktioniert wird. Es zeigt aber sehr deutlich, dass die Pflicht zur Wohnraum-ID, zur Anzeige und zur Genehmigung nicht als bloße Formalität verstanden werden sollte. Prüfe außerdem unbedingt ob ein Zweckentfremdungsverbot oder andere Wohnnrasumshutzklauseln an deinem Sandort greifen. Eine gute Übersicht findest du in meinem Vermieter-Guide unter: Zweckentfremdungsverbote in Deutschland Übersicht für Vermieter
Wenn du in NRW kurzzeitig vermietest oder das planst, ist diese Reihenfolge sinnvoll:
Liegt deine Ferienwohnung oder dein Ferienhaus in Aachen, Bonn, Brühl, Dortmund, Düsseldorf, Köln, Münster oder Wesseling? Dann ist das Wohnraum-ID-Verfahren nach aktuellem Stand direkt relevant.
Das ist wichtig für die rechtliche Einordnung und auch für Gebührenfragen. Das Bauportal NRW weist ausdrücklich darauf hin, dass die Wohnraum-ID für die Kurzzeitvermietung von Gewerberäumen kostenfrei erteilt wird. Für Genehmigungen im Bereich Zweckentfremdung nennt das Portal dagegen einen Gebührenrahmen von 500 bis 2.500 Euro, im Regelfall 500 Euro.
Gerade in Düsseldorf und Köln ist klar kommuniziert: Bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr ist Kurzzeitvermietung grundsätzlich genehmigungsfrei, für Studierende bis zu 180 Tage. Darüber hinaus musst du die Genehmigungslage genauer prüfen.
Nicht versteckt, nicht unvollständig und nicht erst später. Das Gesetz verlangt eine sichtbare Angabe in Angebot oder Werbung.
Spätestens am zehnten Tag nach Beginn der Überlassung. Wenn das nicht passiert, kann die Nummer erlöschen.
Die Plattformlogik der letzten Jahre lief oft darauf hinaus, dass Inserate sehr einfach online gehen konnten und die Kontrolle erst nachgelagert kam. Genau hier verändert die Wohnraum-ID-Systematik das Spielfeld. Schon das Gesetz verlangt sichtbare Nummern im Angebot, und kommunale Hinweise wie in Köln machen klar, dass Angebote ohne Wohnraum-ID nicht veröffentlicht werden sollen. Gleichzeitig wird jede Buchung über das Verfahren dokumentierbar.
Für Gastgeber bedeutet das: Die regulatorische Seite der Kurzzeitvermietung wird nicht schwächer, sondern strukturierter. Wer professionell vermietet, sollte das Thema deshalb nicht als Störung, sondern als Teil des Betriebsmodells behandeln.
Neben dem Wohnraumstärkungsgesetz NRW wird die Kurzzeitvermietung auch auf europäischer Ebene stärker reguliert. Hintergrund ist die EU-Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften. Sie gilt ab dem 20. Mai 2026.
In Deutschland soll diese EU-Verordnung über das Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG) praktisch umgesetzt werden. Nach dem Gesetzentwurf der Bundesregierung soll die Bundesnetzagentur zur zentralen digitalen Zugangsstelle werden und den automatisierten digitalen Datenaustausch zwischen Online-Plattformen, Behörden und Statistikämtern ermöglichen. Damit geht es beim KVDG vor allem um die digitale Infrastruktur, den Datenaustausch und die Transparenz im Plattformgeschäft.
Für Gastgeber in Nordrhein-Westfalen ist die Abgrenzung wichtig: Das Wohnraumstärkungsgesetz NRW regelt vor allem, ob und unter welchen Bedingungen du in bestimmten Kommunen Wohnraum kurzzeitig vermieten darfst — also etwa Wohnraum-ID, Anzeigepflichten, Genehmigungsgrenzen und laufende Meldungen. Die EU-Verordnung und das KVDG regeln dagegen stärker, wie diese Informationen digital erfasst, über Plattformen verarbeitet und zwischen Behörden ausgetauscht werden. Die Systeme konkurrieren also nicht miteinander, sondern ergänzen sich: Das Landesrecht regelt die Pflichten vor Ort, die EU- und Bundesebene macht den Vollzug digitaler und transparenter.
Für dich als Vermieter bedeutet das praktisch: Die regulatorischen Anforderungen an Kurzzeitvermietung werden nicht weniger, sondern besser vernetzt. Wer heute in NRW sauber mit Wohnraum-ID, Anzeigepflichten und Genehmigungsgrenzen arbeitet, ist auch für die kommende Plattform- und Datentransparenz deutlich besser aufgestellt. Lese hierzu auch meinen Artikel: Die neue EU-Verordnung (KVDG) für deutsche Gastgeber.
Achja, an dieser Stelle weise ich gerne einmal auf das Thema Übernachtungssteuern in Deutschland hin. Es soll ja nicht langwelig werden. :)
Das Wohnraumstärkungsgesetz NRW ist für Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern nicht deshalb wichtig, weil es überall im Land dieselben unmittelbaren Folgen hätte. Wichtig ist es, weil es in betroffenen Kommunen die Regeln für Kurzzeitvermietung sehr konkret macht: Anzeige vor Vermietung, Wohnraum-Identitätsnummer, sichtbare Angabe im Inserat, Meldepflicht für jede Buchung und gegebenenfalls Genehmigung über die genehmigungsfreien Grenzen hinaus.
Für dich als Gastgeber ist deshalb weniger die abstrakte Gesetzesbezeichnung entscheidend als die praktische Frage: Liegt meine Immobilie in einer betroffenen Stadt, und erfülle ich die Pflichten sauber? Genau diese Frage solltest du zuerst beantworten.
Ja, das Wohnraumstärkungsgesetz NRW kann auch für Ferienwohnungen relevant sein. Entscheidend ist vor allem, ob deine Immobilie in einer Kommune mit Zweckentfremdungssatzung liegt und dort Regeln für Kurzzeitvermietung, Wohnraum-ID oder Genehmigungspflichten greifen.
Eine Wohnraum-ID brauchst du nicht automatisch in ganz Nordrhein-Westfalen. Relevant wird sie in den Kommunen, die an das entsprechende Verfahren angebunden sind und eine Zweckentfremdungssatzung anwenden. Genau deshalb solltest du immer zuerst prüfen, in welcher Stadt deine Ferienwohnung liegt.
Nach dem aktuellen Verfahren ist die Wohnraum-ID besonders relevant in Aachen, Bonn, Brühl, Dortmund, Düsseldorf, Köln, Münster und Wesseling. Für Vermieter ist das eine der wichtigsten Fragen überhaupt, weil davon abhängt, ob die Registrierungspflicht für die Kurzzeitvermietung greift.
In betroffenen Städten wie Düsseldorf und Köln ist Kurzzeitvermietung grundsätzlich bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr genehmigungsfrei. Für Studierende gelten dort bis zu 180 Tage. Wenn du darüber hinaus vermietest, musst du die Genehmigungslage genauer prüfen.
Ja, wenn für dein Objekt eine Wohnraum-ID erforderlich ist, muss sie gut sichtbar im Inserat angegeben werden. Das betrifft nicht nur die eigene Website, sondern auch Plattformen wie Airbnb oder Booking.
Ja, wenn du im Anwendungsbereich der Wohnraum-ID-Regeln liegst. Dann muss jede einzelne Überlassung fristgerecht gemeldet werden. Genau dieser Punkt wird von Gastgebern besonders häufig unterschätzt.
Eine Zweckentfremdungssatzung ist die kommunale Grundlage dafür, dass Wohnraum nicht ohne Weiteres anders genutzt werden darf als zum Wohnen. Für Ferienvermieter ist sie deshalb wichtig, weil auf dieser Grundlage Regeln zur Kurzzeitvermietung, Genehmigung oder Wohnraum-ID praktisch relevant werden.
Verstöße gegen Anzeige-, Nummern- oder Genehmigungspflichten können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Je nach Fall können empfindliche Bußgelder drohen. Deshalb solltest du die Regeln zur Kurzzeitvermietung nicht als bloße Formalität behandeln.
Ja, das Gesetz kann auch für Airbnb-Vermietungen relevant sein, wenn du in einer betroffenen Kommune Wohnraum kurzzeitig überlässt. Entscheidend ist nicht die Plattform selbst, sondern ob dein Objekt unter die kommunalen Regelungen zur Zweckentfremdung und Wohnraum-ID fällt.
Das hängt von der Stadt und von der Dauer der Vermietung ab. In bestimmten Kommunen ist Kurzzeitvermietung nur bis zu einer bestimmten Zahl von Tagen genehmigungsfrei. Wenn du darüber hinausgehst, kann eine Genehmigung erforderlich werden.
Die Suche über Google (Google Maps) sollte dir eine Auflistung über Fotografen geben, die in deiner Region bzw. der deiner Ferienunterkunft tätig sind. Hier solltest du darauf achten, dass sich die Fotografen mit Objektfotografie – bestenfalls sogar Ferienimmobilien – auskennen. In den Referenzen oder Galerien der jeweiligen Anbieter solltest du einen guten ersten Einblick über bisherige Projekte erhalten. Darüber hinaus gibt es auch deutschlandweit Fotografen, die sich auf die Fotografie von Ferienimmobilien spezialisiert haben. Gegen Übernahme der Fahrtkosten nehmen diese auch gerne weite Wege in Kauf, um für dich die perfekten Fotos zu schießen. Wir haben in den vergangenen Jahren mit mehreren Experten zusammengearbeitet und können dir auf Nachfrage eine Empfehlung für deinen Standort aussprechen.
Primär ist dies von der Größe deiner Unterkunft abhängig. Jeder Raum sollte mindestens einmal abgelichtet werden. Besser sind jedoch Fotos aus mehreren Perspektiven, um einen besseren Eindruck vom Raum und dessen Größe zu erhalten. Für eine Ferienwohnung solltest du mindestens 20 Fotos haben. Wenn die Unterkunft besondere Merkmale (Kamin, Terrasse, besondere Einrichtungsgegenstände, etc.) aufweist, können es gerne mehr sein.
Der Preis für deine Aufnahmen/den Fotografen setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen:
Anzahl Fotos/Objektgröße
Je größer deine Unterkunft ist, desto mehr Räume müssen abgelichtet werden. Der Aufbau der Belichtung und das Ausrichten der Kamera benötigt hier am meisten Zeit.
Nutzungsrechte
Für das Verwenden der Bilder in Print und Digital zahlst du eine Nutzungsgebühr. Achte darauf, für welche Zwecke du die Bilder mit der vereinbarten Genehmigung verwenden darfst.
Dekoration/Requisiten
Du möchtest deine Unterkunft vorab passend vom Fotografen dekoriert bekommen? Diese Zusatzleistung kostet in der Regel extra.
Umgebungsfotos
Zusätzliche Bilder von der Umgebung rund um deine Ferienunterkunft kosten oft extra, können deine Inserate oder deine Website aber zusätzlich bereichern.
Bildbearbeitung
Du möchtest deinen Bildern den letzten Feinschliff geben, bevor sie bei diversen Unterkunftsportalen im Netz landen? Der Fotograf hilft dir hier auf Nachfrage bestimmt gerne aus.
Für einen professionellen Fotografen zahlst du damit zwischen 400 – 1500 Euro für eine Ferienwohnung. Bei mehreren Objekten bekommt man meist einen kleinen Rabatt gewährt.
Der beste Zeitpunkt für die Unterkunftsaufnahmen liegt zwischen Frühjahr und Herbst. Hier ist es draußen meist freundlich und hell und die Wahrscheinlichkeit, einen sonnigen Tag zu erwischen, ist relativ hoch. Je nach Ausrichtung deiner Unterkunft (N,O,S,W) solltest du die Tageszeit für deine Aufnahmen bestimmen. In der Regel ist der frühe Morgen oder späte Nachmittag am besten für Fotos geeignet. Nutze gerne den Sonnenauf- und Sonnenuntergang, um weitere eindrucksvolle Aufnahmen zu erstellen.
Hier sind die Gegebenheiten deiner Unterkunft ausschlaggebend. Deine Unterkunft verfügt beispielsweise über sehenswerte hohe Decken oder einen offenen Wohnbereich? Dann wäre es doch klasse, wenn die Raumwirkung auch auf deinen Bildern transportiert werden könnte. Hier sollte dann ein Bildformat gewählt werden, welches die Besonderheiten deiner Ferienwohnung abgelichtet bekommt. Die am häufigsten verwendeten Formate sind 4:3, 16:10 oder 16:9. Achte jedoch darauf, dass das Format während des Shootings einheitlich bleibt, um Problemen bei der späteren Verwendung in Bildergalerien auf Websites oder in Inseraten vorzubeugen.
Für viele professionelle Fotografen ist es mittlerweile ausreichend, wenn sie am Tag des Shootings einen Zugang zu der zu fotografierenden Unterkunft erhalten. Du musst also nicht zwangsläufig vor Ort sein, damit die Unterkunft abgelichtet wird. Wenn du die Ferienwohnung jedoch mit deinen eigenen Requisiten dekorieren möchtest, ist ein Treffen vor Ort empfehlenswert.
Du möchtest auf deiner Website die Belegzeiten deiner Ferienwohnung oder deines Ferienhauses darstellen und zuverlässig neue Gästeanfragen oder Direktbuchungen erhalten? Dann lass dich von uns bezüglich deines Webauftritts beraten. Wir haben schon über 200 Vermieter-Websites erstellt und finden garantiert auch für dich die perfekte Lösung!
Mach's wie über 13.000 andere Gastgeber und verpasse keine Neuigkeiten rund um die Vermarktung deiner Ferienimmobilie: Mit unserem kostenlosen Newsletter bekommst du unsere neuesten Blog-Artikel, wertvolle Tipps & Tricks und ausgewählte exklusive Rabattaktionen zugeschickt.
.avif)
.avif)
.avif)
.avif)
.avif)
.avif)
.avif)
.avif)
.avif)
.avif)
