Viele angehende Ferienhausbesitzer zieht es ins sonnige Ausland, der Wunsch nach Sonne, Meer oder einer besonderen Naturlandschaft ist neben der Immobilienbeschaffenheit oft wichtigstes Kaufkriterium. Ob als Kapitalanlage, Zweitwohnsitz oder gelegentliches Urlaubsdomizil – Auslandsimmobilien können eine sehr gute Investition sein, wenn man zuvor die wichtigsten Punkte beachtet. Ich möchte dir hier ein paar persönliche Tipps und Anreize zum Erwerb der Auslandsimmobilie geben. Wir schauen uns an, inwiefern eine Auslandsimmobilie sinnvoll ist, wo sich der Kauf lohnt und wie es mit den Steuern und der Finanzierung der Auslandsimmobilie aussieht. Wenn du schon häufiger über den Kauf einer Auslandsimmobilie nachgedacht hast, ist dieser Artikel also genau für dich!
Ist der Kauf einer Auslandsimmobilie sinnvoll?
Starten wir mit den Grundlagen: Inwiefern ist der Kauf einer Auslandsimmobilie überhaupt sinnvoll? Diese Frage höre ich häufiger und möchte sie nun kompakt beantworten. Ich sehe vor allem fünf entscheidende Gründe, die für den Kauf einer Auslandsimmobilie sprechen:
- Kapitalanlage
- Altersvorsorge
- Zweitwohnsitz
- Urlaubsort
- Einkommensquelle
Schauen wir uns diese Kaufgründe nun also etwas genauer an:
Auslandsimmobilie als Kapitalanlage
Eine Immobilie im Ausland kann eine hervorragende Kapitalanlage sein. In vielen Ländern gibt es attraktive Immobilienmärkte, die stabile oder sogar steigende Preise aufweisen. Durch die Investition in eine solche Immobilie kannst du damit nicht nur von möglichen Wertsteigerungen profitieren, sondern auch dein Portfolio diversifizieren und dich gegen Währungsschwankungen absichern. Mehr zum Thema findest du in meinem Artikel „Die Ferienimmobilie als Kapitalanlage„.
Auslandsimmobilie für die Altersvorsorge
Ein weiterer Aspekt, den du bei der Investition in eine Auslandsimmobilie berücksichtigen kannst, ist die Altersvorsorge. Viele Menschen träumen davon, ihren Ruhestand in einem wärmeren Klima und in einer angenehmen Umgebung zu verbringen. Durch den Kauf einer Immobilie im Ausland kannst du diesen Traum Wirklichkeit werden lassen und dir gleichzeitig eine wertstabile Anlage für die Zukunft sichern. Speziell zu diesem Thema habe ich ebenfalls bereits einen ausführlichen Artikel geschrieben: “Das Ferienhaus als Altersvorsorge | Gute Idee?“.
Auslandsimmobilie als Zweitwohnsitz
Eine Auslandsimmobilie als Zweitwohnsitz kann ebenfalls ein Grund für den Kauf sein. Die Immobilie bietet dir so die Möglichkeit, dem Alltag zu entfliehen und regelmäßig an deinen Lieblingsort zu reisen. Ob du die Wochenenden, die Ferien oder sogar längere Zeiträume dort verbringst – ein Zweitwohnsitz ermöglicht dir, immer ein Stück Heimat in der Ferne zu haben.
Auslandsimmobilie als Urlaubsort
Ein eigenes Feriendomizil im Ausland hat viele Vorteile. Du kannst deinen Urlaub ganz nach deinen Wünschen und Bedürfnissen gestalten und bist nicht an die oft starren Regeln und Zeiten von Hotels oder Ferienanlagen gebunden. Du kannst deine Urlaubsplanung flexibler gestalten und musst dich gar nicht erst um die Buchung von Unterkünften kümmern. Außerdem hast du die Freiheit, Familie und Freunde jederzeit einzuladen und ihnen einen unvergesslichen Aufenthalt zu bieten. Ein persönlicher Urlaubsort schafft zudem eine emotionale Bindung und macht jede Reise zu einem besonderen Erlebnis.
Auslandsimmobilie als Einkommensquelle
Wenn du deine Auslandsimmobilie vermietest, kann das eine lukrative Einnahmequelle sein. Insbesondere in touristisch attraktiven Regionen gibt es eine hohe Nachfrage nach Ferienwohnungen und Ferienhäusern. Durch geschicktes Marketing und eine ansprechende Ausstattung kannst du regelmäßige Mieteinnahmen erzielen. Zudem bietet dir die Vermietung die Möglichkeit, die laufenden Kosten der Immobilie zu decken und gleichzeitig eine Rendite zu erwirtschaften.
Du siehst: Der Kauf einer Auslandsimmobilie lohnt sich aus verschiedenen Perspektiven. Welche zu dir passt, hängt von deiner aktuellen Situation und deinem Ziel ab, das du mit dem Erwerb der Auslandsimmobilie verfolgen möchtest. Gehen wir nun also tiefer ins Detail, um den Traum einer Auslandsimmobilien konkreter zu beleuchten.
Auslandsimmobilien – Wo lohnt es sich?
Vor allem in europäischen Ländern können Auslandsimmobilien eine attraktive Investition darstellen. Verschiedene Faktoren wie die Immobilienpreise, Lebenshaltungskosten, rechtliche Rahmenbedingungen und das Klima spielen dabei eine wichtige Rolle und sollten unbedingt beachtet werden. Da sich der Immobilienmarkt stetig weiterentwickelt, möchte ich mich an dieser Stelle auf eine Untersuchung von Immowelt beziehen, die den Immobilienmarkt im Jahr 2022 genauer untersucht hat und sowohl die teuersten, als auch die preiswertesten Regionen in Europa aufzeigt. Letztere habe ich dir hier in einer übersichtlichen Liste zusammengefasst:
- Spanien: Spanien ist ein beliebtes Ziel für Auslandsimmobilienkäufer. Die attraktiven Küstenregionen und Städte wie Valencia oder Sevilla bieten ein angenehmes Klima, eine reiche Kultur und vergleichsweise niedrige Immobilienpreise. In Madrid liegen die Quadratmeterpreise bei etwa 3.782 Euro, während sie in ländlicheren Gegenden noch günstiger sein können.
- Portugal: Portugal lockt mit seinem milden Klima, den charmanten Küstenstädten und günstigen Lebenshaltungskosten. Regionen wie die Algarve sind besonders bei Auswanderern und Immobilienkäufern beliebt. In Lissabon beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis rund 3.797 Euro.
- Italien: Italien bietet nicht nur kulturelle und landschaftliche Schönheit, sondern auch interessante Immobilienmärkte. In Rom liegt der Quadratmeterpreis bei etwa 2.844 Euro, was Rom zu einer der günstigeren Hauptstädte in Europa macht. Besonders in ländlichen Gegenden und kleineren Städten können die Immobilien jeodch noch günstiger sein.
- Frankreich: Frankreich, insbesondere die ländlichen Gebiete und kleinere Städte, bietet ebenfalls gute Möglichkeiten für den Immobilienkauf. Während Paris mit 10.191 Euro pro Quadratmeter zu den teuersten Städten gehört, sind die Preise in ländlicheren Regionen und kleineren Städten deutlich niedriger.
- Belgien: Belgien, und besonders die Stadt Brüssel, ist ein weiterer interessanter Markt. Hier können Immobilienkäufer mit einem nationalen Durchschnittseinkommen im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern relativ viel Wohnraum erwerben. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Brüssel liegt bei 3.336 Euro.
Für den Kauf von Auslandsimmobilien sind Spanien, Portugal, Italien, Frankreich und Belgien also aktuell besonders interessante Märkte. Diese Länder bieten eine Mischung aus vergleichsweise niedrigen Immobilienpreisen, hohem Lebensstandard und attraktivem Klima, was sie zu lohnenden Zielen für Immobilieninvestitionen macht. Wenn du also eine Immobilie im Ausland kaufen möchtest, könnten diese Länder eine gute Wahl für dich sein.
Auslandsimmobilien finanzieren – Worauf muss ich achten?
Wenn du dir über die Nutzung und den Ort deiner Auslandsimmobilie klar geworden bist, geht es an die Finanzierung. Der Kauf einer Auslandsimmobilie erfordert oft eine gründliche Planung und die richtige Art der Finanzierung. Hier sind einige wichtige Aspekte, die du bei der Finanzierung einer Auslandsimmobilie beachten solltest:
Welche Banken finanzieren Auslandsimmobilien?
Es gibt mehrere Banken in Deutschland, die sich auf die Finanzierung von Auslandsimmobilien spezialisiert haben. Zu den bekanntesten gehören:
- Deutsche Bank: Die Deutsche Bank bietet spezielle Darlehen für den Kauf von Immobilien im Ausland an. Diese können in verschiedenen Währungen aufgenommen werden und bieten flexible Rückzahlungsbedingungen.
- Commerzbank: Auch die Commerzbank unterstützt Kunden beim Erwerb von Auslandsimmobilien. Sie bietet umfassende Beratungsleistungen und individuelle Finanzierungslösungen.
- HypoVereinsbank (UniCredit Bank): Diese Bank hat ebenfalls Angebote für die Finanzierung von Auslandsimmobilien, insbesondere in beliebten Urlaubsländern wie Spanien, Italien und Frankreich.
- BW Bank und LBS Süd: Die BW Bank bietet gemeinsam mit der LBS Süd ebenfalls Finanzierungslösungen für Auslandsimmobilien an. Sie unterstützt ihre Kunden mit individuellen Finanzierungsplänen und umfangreicher Beratung, vor allem für die Länder Spanien, Portugal und Frankreich.
Es ist ratsam, sich im Vorfeld ausführlich beraten zu lassen und die Angebote der verschiedenen Banken zu vergleichen, um die besten Konditionen zu erhalten.
Was muss ich beim Kredit für Auslandsimmobilien beachten?
Die Aufnahme eines Kredits für eine Auslandsimmobilie unterscheidet sich zudem in einigen Punkten von der Finanzierung einer Immobilie im Inland. Hier sind einige Aspekte, die du beachten solltest:
- Währung des Kredits: Du kannst wählen, ob du den Kredit in Euro oder in der Währung des Landes aufnehmen möchtest, in dem sich die Immobilie befindet. Jede Option hat ihre Vor- und Nachteile und sollte sorgfältig abgewogen werden.
- Sicherheiten: Oft verlangen Banken zusätzliche Sicherheiten für Auslandsimmobilien. Dies kann die Verpfändung anderer Immobilien oder zusätzliche Eigenkapitalanteile umfassen.
- Eigenkapital: Je höher der Eigenkapitalanteil, den du einbringen kannst, desto besser sind in der Regel die Konditionen deines Kredits. Ein hoher Eigenkapitalanteil kann auch helfen, die Finanzierung schneller und unkomplizierter zu gestalten.
- Zinssätze: Die Zinssätze für Kredite zur Finanzierung von Auslandsimmobilien können je nach Land und Währung variieren. Es ist wichtig, die verschiedenen Angebote zu vergleichen und die langfristigen Kosten zu berücksichtigen.
- Laufzeit und Tilgung: Die Konditionen bezüglich der Laufzeit und der Tilgungsmöglichkeiten können je nach Kreditgeber unterschiedlich sein. Flexibilität bei der Tilgung kann ein großer Vorteil sein.
- Absicherung gegen Währungsrisiken: Währungsrisiken können einen erheblichen Einfluss auf die Kosten deines Kredits haben. Es gibt verschiedene Finanzinstrumente, die helfen können, diese Risiken zu minimieren.
Die Finanzierung einer Auslandsimmobilie erfordert die Berücksichtigung dieser und vieler weiterer Faktoren. Es kann daher sinnvoll sein, einen spezialisierten Anwalt für internationales Immobilienrecht hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Aspekte korrekt und zu deinem Vorteil geregelt sind. Mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Unterstützung kannst du dann die passende Finanzierungslösung für deine Bedürfnisse finden.
Steuern auf Auslandsimmobilien – Was fällt an?
Der Kauf und Besitz einer Auslandsimmobilie bringt schließlich auch verschiedene steuerliche Verpflichtungen mit sich. Es ist wichtig, diese Aspekte zu verstehen, um böse Überraschungen zu vermeiden und die Investition optimal zu planen. Hier sind die wichtigsten steuerlichen Aspekte, die du beachten solltest:
Grundsteuer
In den meisten Ländern fällt auf Immobilien eine jährliche Grundsteuer an. Die Höhe dieser Steuer variiert stark – je nach Land und Region. Informiere dich genau über die jeweiligen Sätze und Zahlungsmodalitäten, um rechtzeitig alle Verpflichtungen erfüllen zu können.
Einkommenssteuer
Wenn du deine Auslandsimmobilie vermietest, unterliegen die Mieteinnahmen der Besteuerung. In der Regel zahlst du Einkommenssteuer in dem Land, in dem sich die Immobilie befindet. Allerdings müssen diese Einnahmen theoretisch auch in Deutschland deklariert werden, wo sie möglicherweise ebenfalls besteuert werden. Dank Doppelbesteuerungsabkommen zwischen vielen Ländern und Deutschland kannst du jedoch vermeiden, dass die Einkünfte doppelt besteuert werden. Mehr dazu findest du in meinem Artikel “Ferienwohnung steuerlich absetzen | Das musst du beachten“.
Erbschaftssteuer
Die Erbschaftssteuer auf Auslandsimmobilien ist ein besonders wichtiger Punkt, den du beachten solltest. Sowohl Deutschland als auch das Land, in dem sich die Immobilie befindet, können Erbschaftssteuer erheben. Auch hier greifen oft Doppelbesteuerungsabkommen, die verhindern sollen, dass Erben doppelt belastet werden. Es empfiehlt sich jedoch, bereits im Vorfeld Regelungen zu treffen, um die steuerliche Belastung im Erbfall zu minimieren.
Spekulationssteuer
Wenn du deine Auslandsimmobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach dem Kauf wieder verkaufst, können Spekulationssteuern anfallen. In Deutschland gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Verkauft man die Immobilie innerhalb dieser Frist und erzielt dabei einen Gewinn, ist dieser Gewinn steuerpflichtig. Die Regelungen im Ausland können unterschiedlich sein und sollten im Einzelfall geprüft werden.
Mehrwertsteuer
Beim Kauf einer Neubauimmobilie im Ausland kann Mehrwertsteuer anfallen. Diese variiert je nach Land und kann erheblich zu den Anschaffungskosten beitragen. Informiere dich über die geltenden Sätze und prüfe, ob es Möglichkeiten gibt, die Mehrwertsteuer zurückzufordern, falls du die Immobilie vermietest.
Steuern auf Auslandsimmobilien sind ein komplexes Thema, das sorgfältige Planung und gegebenenfalls professionelle Beratung erfordert. Informiere dich gründlich über die Regelungen im jeweiligen Land und nutze die Möglichkeiten der Doppelbesteuerungsabkommen, um eine optimale steuerliche Behandlung deiner Immobilie zu gewährleisten.
Meine Tipps zum Kauf von Auslandsimmobilien
Wie siehts aus? Machst du deinen Traum von einer Auslandsimmobilie wahr? Wenn ja, möchte ich dir noch meine Top Tipps mitgeben, die ich aus der Vermietung meiner Immoblien im Ausland gesammelt habe. Ich denke, du wirst davon profitieren können:
- Wenn du nicht die Sprache des Landes sprichst, so erwäge bei jeglichen Korrespondenzen die Hilfe eines unabhängigen Dolmetschers.
- Kaufverträge sollten immer zweisprachig existieren.
- Kläre in jedem Fall etwaige Erwerbsnebenkosten, wie zum Beispiel die Grunderwerbssteuer, Notargebühren und in Spanien die Wertzuwachssteuer.
- Kontrolliere bei Bestandsimmobilien ein etwaiges Baulastenverzeichnis.
- Kontrolliere bei Neubauten die Baugenehmigung.
- Ziehe in jedem Fall ein Gutachter zu Rate.
Mein Fazit: Der Kauf einer Auslandsimmobilie kann sich lohnen
Ob als Kapitalanlage, Altersvorsorge, Zweitwohnsitz, Urlaubsort oder Einkommensquelle – eine Auslandsimmobilie kann eine lohnenswerte Investition sein. Wichtig ist, sich vorab gut zu informieren und die Finanzierung sorgfältig zu planen. Dabei helfen dir spezialisierte Banken und die Beachtung der unterschiedlichen steuerlichen Aspekte. Länder wie Spanien, Portugal, Italien, Frankreich und Belgien bieten auch heute noch attraktive Märkte mit günstigen Immobilienpreisen und hoher Lebensqualität, die den Kauf einer Auslandsimmobilie besonders sinnvoll machen. Mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Beratung steht deinem Traum von der eigenen Immobilie im Ausland also nichts mehr im Wege. Falls du detaillierte Beratung bei der Vermietung deiner Auslandsimmobilie benötigst, vereinbare gerne eine kostenloses Erstgespräch mit uns, sodass wir deine Auslandsimmobilie gemeinsam zu einem Erfolg machen können.
