Das Thema Nutzungsänderung beschäftigt Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern immer wieder. Ich bekomme dazu häufig Fragen gestellt wie „Muss ich eine Nutzungsänderung vornehmen?”, „Was kostet eine Nutzungsänderung?” oder „Wo muss ich die Nutzungsänderung beantragen?”. Es scheint hier also eine große Ungewissheit zu herrschen. Deshalb möchte ich in diesem Artikel diese und viele weitere Fragen zum Thema Nutzungsänderung bei Ferienwohnung und Ferienhaus beantworten und dir Tipps mitgeben, wie du eine Nutzungsänderung aktuell am besten vollziehen kannst.
Wichtiger Hinweis: Mein Artikel stellt in keiner Weise eine rechtliche oder gar behördliche Beratung dar. Wie immer bekommst du meine Tipps auf Basis meiner Erfahrungen in der Kurzzeitvermietung und als Vermietercoach – Also fangen wir an!
Was ist eine Nutzungsänderung?
Der Begriff „Nutzungsänderung“ kommt aus dem Baurecht. Er bezeichnet die Änderung der Art und Weise, wie ein Grundstück oder eine Immobilie genutzt wird, zum Beispiel von „Wohnraum“ in „gewerblichen Raum“. Im Falle der Vermietung einer Immobilie als Ferienwohnung oder Ferienhaus betrifft dies meist eine Nutzungsänderung von Wohnraum für „dauerhaftes Wohnen“ (eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit) in „Ferienwohnraum“ zur Vermietung an einen stetig wechselnden Personenkreis.
Es wurde mittlerweile gerichtlich festgelegt, dass sich diese beiden Nutzungsarten in dem Maße unterscheiden, dass eine baurechtliche Nutzungsänderung notwendig wird. Unabhängig davon ist aber immer zunächst die Frage zu klären, ob die Nutzung einer Mietwohnung als Ferienwohnung überhaupt genehmigt werden darf.
Wann ist eine Nutzungsänderung für die Ferienwohnung erforderlich?
Sobald du eine Immobilie anders nutzen möchtest, als es in der ursprünglichen Baugenehmigung festgelegt wurde, musst du eine Nutzungsänderung beantragen. Unterschieden wird hier grundsätzlich in folgende „klassische“ Nutzungsarten:
- Gewerbenutzung
- Nutzung als Wohnraum
- Mischnutzung
- Sondernutzung
Wurde die Immobilie also vorher beispielsweise als Gewerberaum genutzt, den du zukünftig nun als Ferienwohnung vermieten möchtest, ändert sich die Nutzungsart. In diesem Fall muss also eine Nutzungsänderung beantragt werden. Falls du dir unsicher bist, ob die Beantragung in deinem Fall tatsächlich notwendig ist, kannst du dich beim zuständigen Bauamt informieren.
Wo beantrage ich eine Nutzungsänderung?
Die Genehmigung einer Nutzungsänderung erfolgt in der Regel durch die zuständige Baubehörde. Die Behörde entscheidet dann, ob der Antrag angenommen oder abgelehnt wird. Wird der Antrag angenommen, bekommst du eine neue Baugenehmigung mit der geänderten Nutzungsart und kannst deine Immobilie künftig als Ferienwohnung oder Ferienhaus vermieten. Im Falle einer Ablehnung ist dies nicht möglich. In einigen Bundesländern ist zudem das Zweckentfremdungsverbot zu beachten. Liegt ein solches in der betreffenden Region vor, ist zudem ein Antrag direkt bei der Gemeinde zu stellen.
Wie beantrage ich eine Nutzungsänderung?
Die Nutzungsänderung einer Immobilie erfolgt typischerweise durch einen Antrag bei der zuständigen Baubehörde. Die Nutzungsänderung erfolgt dabei in den folgenden Schritten:
- Schritt 1: Der Eigentümer der Immobilie stellt einen Antrag bei der zuständigen Baubehörde. Dem Änderungsantrag muss in der Regel ein Lageplan im Maßstab 1:500 beigelegt werden, der höchstens sechs Monate alt ist. So kann die zuständige Behörde alle Vorhaben zur Nutzungsänderung an den betroffenen Orten des Gebäudes nachvollziehen. Des Weiteren sind je nach Vorgaben auch Stellplatz- oder Brandschutznachweise beizulegen.
- Schritt 2: Die Baubehörde nimmt den Antrag entgegen und leitet ihn an die zuständige Stelle weiter.
- Schritt 3: Die Stelle prüft den Antrag und entscheidet, ob die Nutzungsänderung genehmigt wird.
- Schritt 4: Wenn die Nutzungsänderung genehmigt wird, erhält der Eigentümer eine Genehmigung und er kann die Immobilie nun nach der neuen Nutzungsart nutzen. Wird der Antrag abgelehnt, können mithilfe eines Rechtsanwalts weitere Schritte eingeleitet werden.
Welche Faktoren spielen bei der Entscheidung über die Nutzungsänderung eine Rolle?
Die Entscheidung der Behörde für oder gegen eine Nutzungsänderung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zuerst einmal muss die Behörde sicherstellen, dass die Änderung der Nutzung dem vorhandenen oder zukünftigen Bedarf an Immobilien entspricht. Dieser Bedarf wird in erster Linie von den Einwohnerzahlen und der Wirtschaftsstruktur einer Gemeinde bestimmt.
Zweitens muss die Behörde berücksichtigen, welche Auswirkungen die geplante Änderung auf Umgebung und Nachbarschaft hat. Hier spielt es eine Rolle, wo sich die Immobilie genau befindet. Liegt die Ferienwohnung beispielsweise in einem reinen Wohngebiet, ist eine Genehmigung für die Nutzung als Ferienwohnung häufig schwieriger. In einem Mischgebiet ist die Genehmigung der Nutzungsänderung dagegen wesentlich wahrscheinlicher. Es kommt hier also ganz auf die örtlichen Gegebenheiten an.
Drittens sollte geprüft werden, ob durch die Umnutzung Konflikte mit anderen Plänen entstehen könnten, etwa solchen für Verkehr oder Landschaftsgestaltung. Nicht zuletzt ist auch die Zweckentfremdung ein Faktor bei der Entscheidung für oder gegen die Nutzung der Immobilie als Ferienunterkunft. Weitere Details dazu findest du in meinem Artikel „Zweckentfremdungsverbote in Deutschland – Übersicht für Vermieter“.
Was kostet der Antrag auf Nutzungsänderung?
Die Kosten für die Nutzungsänderung sind von verschiedenen Faktoren abhängig: Zum einen sind die regionalen Bestimmungen des Bundeslandes maßgeblich, zum anderen entscheidet der Umfang der Nutzungsänderung über die Höhe des Preises. Die Spanne reicht hier von einer zweistelligen bis hin zu einer vierstelligen Summe. Wichtig ist: Egal, ob der Antrag auf Nutzungsänderung angenommen oder abgelehnt wird, die Kosten werden so oder so fällig.
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Welche Auswirkungen hat eine Nutzungsänderung?
Eine Nutzungsänderung kann verschiedene Auswirkungen haben. Zunächst einmal hat die Nutzungsänderungen oft ganz praktische Folgen: Es müssen entsprechende sanitäre Anlagen und Stellplätze vorhanden sein, sowie Maßnahmen zum Brand- und Schallschutz getroffen werden. Bitte beachte dabei, dass sich die Regelungen dafür je nach Bundesland unterscheiden. Darüber hinaus kann eine Nutzungsänderung auch Auswirkungen auf deine Versicherung haben. So kann sich beispielsweise der Deckungsumfang deiner Haftpflichtversicherung ändern, wenn du dein Eigentum vermieten möchtest.
Was kann ich tun, wenn die Nutzungsänderung abgelehnt wird?
Wird dein Antrag auf Nutzungsänderung abgelehnt, kannst du zunächst einen Rechtsanwalt einschalten, der gegen die Entscheidung vorgeht und versucht mit einem Widerspruch die Nutzungsänderung dennoch durchzusetzen. Dies ist in der Regel allerdings sehr kosten- und zeitaufwendig. Des Weiteren kannst du über alternative Vermietungsmöglichkeiten nachdenken.
Eine Möglichkeit ist die Vermietung an Monteure. Gelingt es dir, eine Firma über einen längeren Zeitraum vertraglich an deine Immobilie als Monteurwohnung zu binden, kann dies als dauerhafte Vermietung angesehen werden. Diese werden vor allem in reinen Wohngebieten eher genehmigt als Ferienunterkünfte mit stetig wechselnden Mietern. Genaueres zum Unterschied zwischen kurzfristiger und langfristiger Vermietung sowie den Vor- und Nachteilen einer dauerhaften Vermietung findest du in meinem Artikel „Ferienwohnung dauerhaft vermieten | Grundlagen und Tipps für die langfristige Vermietung“.
Kann ich eine Nutzungsänderung nachträglich beantragen?
Ein nachträglicher Antrag auf Nutzungsänderung ist nicht möglich. Der Antrag muss immer vor der Umsetzung genehmigt worden sein, sonst riskierst du Bußgelder und weitere negative Konsequenzen.
Was passiert, wenn ich keine Nutzungsänderung vornehme?
Sollte deine Immobilie und deren Nutzung nicht dem entsprechen, was in der Baugenehmigung festgelegt wurde, wirst du von der Baubehörde aufgefordert, diese Nutzung einzustellen. Zusätzlich wird ein Bußgeld fällig und eventuelle An- oder Umbauten im Sinne der Nutzungsänderung, müssen wahrscheinlich wieder abgerissen oder zurückgebaut werden. Ich empfehle daher, in jedem Fall zu prüfen, ob eine Nutzungsänderung notwendig ist und diese zeitnah einzureichen, um derartige Strafen zu vermeiden.
Muss der Antrag auf Nutzungsänderung schon beim Bauantrag erfolgen?
Nein, der Bauantrag bezieht sich auf den Wunsch, ein Haus zu bauen oder beispielsweise eine Garage anzubauen. Dieser muss in der Regel zuerst erfolgen, bevor die Baubehörde über den Antrag auf Nutzungsänderung entscheidet. Ohne Baugenehmigung also keine Nutzungsänderung.
Mein Fazit: Die Nutzungsänderung ist machbar!
Alles in allem ist die Nutzungsänderung in Ferienimmobilien ein Thema, das auch trotz diverser Zweckentfremdungsverbote machbar ist. Natürlich gibt es immer ein gewisses Risiko, dass die Nutzungsänderung abgelehnt wird und die „kurzzeitige“ Vermietung der Immobilie unmöglich macht.
Ich empfehle dir stets wegen vieler, wie ich finde, komplizierter Rechtsvorgaben und der zum Teil kommunal sehr unterschiedlichen Verfahrensweisen, grundsätzlich eine Rücksprache mit dem örtlich zuständigen Bauamt einzuplanen. Schon Vorabgespräche sind hier oft sehr hilfreich.
Als Architekt darf ich ergänzen, dass in manchen Bundesländern, zB RLP eine Nutzungsänderung immer mit einem vollständigen Bauantrag einhergeht und somit alle Belange abgeprüft werden.
Hallo David,
jawoll da hast du Recht, ich denke das kommuniziert auch der Artikel. Vielen Dank für deinen Beitrag!
Hallo Oliver, Danke für den aufschlußreichen Artikel. Ich habe 2022 in Schleswig Holstein zwei Doppelhaushälften gekauft die 2005 als Wohnhäuser errichtet wurden. 2019 wurden diese verkauft und umgebaut in eine Jugendschutzeinrichtigung für Kinder bis ca. 12 Jahre. Es wurde der Brandschutz verbessert, die Fenster vergrößert etc. etc. das Ganze wurde genehmigt und betrieben bis 2022. Die Objekte sind auf einem Gelände mit angrenzenden einzelnen Wohnhäusern im Bereich M. Laut Bebauungsplan ist somit eine gewerbliche Nutzung gestattet. Diese ist aber nicht detaillier beschrieben. Nun möchte ich aus den Häusern eben Ferienhäuser für die gewerbliche Vermietung machen. Nun kommt eben der Punkt mit den Dingen die Du schreibst (Welche Faktoren spielen bei der Entscheidung über die Nutzungsänderung eine Rolle?). Nun telefonierte ich eben kurz mit dem Architekten von 2019 und er meinte das es sein kann das die Behörde das Vorhaben evtl. nicht so toll findet. Frage ist nun – nach der vorherigen Nutzung – müsste da doch nichts dagegen sprechen. Wie ist es, wenn ich eines der Häuser selber bewohne (beide gehören mir) meinen Wohnsitz auf beiden haben und dann eben eines an Urlauber vermiete? Ich kenne Leute die in ihrem Haus eine Wohnung haben und die 2. als Ferienwohnung vermieten ohne das da groß jemand nachfragt. Ich müsste doch meinen Wohnraum untervermieten dürfen? Zweite, krassere Version: Du schreibst von der Vermietung an eine Firma die dann dort ihre Monteure unterbringt das dies wohl gehen würde. Was ist dann wenn ich das einer Firma vermiete und denen wiederum gestattet unterzuvermieten, dann eben Wochenweise? Ist jetzt nur so ein Brainstormthema 😉 Freue mich auf Deine Feedback und Deine Einschätzung ob ich das durch bekomme
Hallo Kay,
danke dir für dein Kommentar, aus dem tatsächlich diverse Fragestellungen resultieren, die man mal nicht so eben aqäquat beantworten kann. Bezüglich der Nutzung scheinst du ja künftig keinen Wohnraum zweckzuentfremden, das ist erst mal gut, stellt aber häufig die Hauptproblematik dar. Natürlich darfst du grundsätzlich untervermieten, ab einem gewissen Volumen handelst du aber u.U. gewerblich und es ist unter anderem eben eine Nutzungsänderung nötig. Da ist es auch egal, ob du im Haus selbst eine andere Wohnung als Wohnraum nutzt, das muss ja nicht auf die weiteren Wohnungen zutreffen. Letztendlich solltest du den Austausch mit der Behörde suchen, damit du weißt, woran du bist. Solltest du weitere Fragen haben, bei denen ich dir vielleicht helfen kann, dann komme doch einfach mal in eine kostenlose Erstbaratung. VG Oliver
Hallo dein Beitrag ist sehr informativ. Leider kann ich nur eine Frage für mich daraus noch nicht ganz klären. Ich habe ein Schnäppchenhaus gekauft und saniere jetzt bald umfangreich – möchte dieses Haus 70qm Wfl (bisher als Wohnhaus genutzt) dann als Ferienhaus vermieten. Das Bauamt will zwingend eine Nutzungsänderung. Komme ich da irgendwie drumherum? Wurde die Nutzungsänderung dann evtl bewilligt ist es doch ein Problem wenn ich es verkaufe – dann muss man wieder Umnutzen, oder?
Hallo Ludi,
danke für dein Feedback und Frage. Um die Nutzungsänderung wirst du nicht herumkommen und genauso stellt es sich dar, wenn sich die Nutzungsdart irgendwann wieder in „Wohnen bzw. Wohnraum“ ändern sollte. Das ist ein ganz normaler Prozess und passiert auf den Bauämtern tagtäglich, dass unterschiedlichste Nutzungsänderungen beantragt und bearbeitet werden. Eine Ferienimmobilie in eine „Wohnnutzungsimmobilie“ umzuwandeln, dürfte auch kein besonderes Problem darstellen. Wenn es vorher schon eine Wohnimmobilie war, dann dürfte dein Haus auch später wieder eine werden dürfen 🙂 Viele Grüße – Oliver
Vielen Dank für die Infos!
Gibt es einen Erfahrungswert über den Erfolg von Ferienwohnungen, die jetzt privat genutzt werden möchten? Es gibt wohl ganz Siedlungen in Deutschland, wo Menschen schon seit Jahrzehnten in ihren Ferienwohnungen dauerhaft leben. Ich möchte eine Ferienwohnung kaufen, diese aber als festen Wohnsitz nutzen. Im Internet finde ich keine Erfahrungswerte. Der aktuelle Besitzer hat bei der Bauaufsicht bisher keine Erfolge hat.
Hallo liebe Lara,
leider ist deine Frage zu unspezifisch, ich weiß leider nicht, was du in diesem Fall mit Erfolg meinst (?). Grundsätzlich kann man ja Haupt- und Nebenwohnsitze haben. Klar ist aber auch, wenn man 6 Monate dauerhaft in einer Immobilie in Deutschland wohnt, wird man meldepflichtig. Die Nutzungsart ist dann ganz herkömmliches Wohnen, wofür u.U. eine Nutzungsänderung notwendig ist, wenn es sich vorher um eine reine Ferienimmobilie gehandelt hat. Es spricht erst mal grundsätzlich auch hier nichts dagegen in einer Ferienimmobilie dauerhaft zu wohnen, aber die Nutzungsart ändert sich dann und muss dem Bauamt/bzw. Behörde mitgeteilt/beantragt werden. Viele Grüße – Oliver