Das Thema Nutzungsänderung beschäftigt Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern immer wieder. Ich bekomme dazu häufig Fragen gestellt wie „Muss ich eine Nutzungsänderung vornehmen?”, „Was kostet eine Nutzungsänderung?” oder „Wo muss ich die Nutzungsänderung beantragen?”. Es scheint hier also eine große Ungewissheit zu herrschen. Deshalb möchte ich in diesem Artikel diese und viele weitere Fragen zum Thema Nutzungsänderung bei Ferienwohnung und Ferienhaus beantworten und dir Tipps mitgeben, wie du eine Nutzungsänderung aktuell am besten vollziehen kannst. 

Wichtiger Hinweis: Mein Artikel stellt in keiner Weise eine rechtliche oder gar behördliche Beratung dar. Wie immer bekommst du meine Tipps auf Basis meiner Erfahrungen in der Kurzzeitvermietung und als Vermietercoach –  Also fangen wir an!

Was ist eine Nutzungsänderung?

Der Begriff „Nutzungsänderung“ kommt aus dem Baurecht. Er bezeichnet die Änderung der Art und Weise, wie ein Grundstück oder eine Immobilie genutzt wird, zum Beispiel von Wohnraum in gewerblichen Raum. Im Falle der Vermietung einer Immobilie als Ferienwohnung oder Ferienhaus betrifft dies meist eine Nutzungsänderung von Wohnraum für „dauerhaftes Wohnen“ (eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit)   in „Ferienwohnraum“ zur Vermietung an einen stetig wechselnden Personenkreis.

Es wurde mittlerweile gerichtlich festgelegt, dass sich diese beiden Nutzungsarten in dem Maße unterscheiden, dass eine baurechtliche Nutzungsänderung notwendig wird. Unabhängig davon ist aber immer zuächst die Frage zu klären, ob die Nutzung einer Mietwohnung als Ferienwohnung überhaupt genehmigt werden darf.

Wann ist eine Nutzungsänderung für die Ferienwohnung erforderlich?

Sobald du eine Immobilie anders nutzen möchtest, als es in der ursprünglichen Baugenehmigung festgelegt wurde, musst du eine Nutzungsänderung beantragen. Unterschieden wird hier grundsätzlich in folgende „klassische“ Nutzungsarten:

  • Gewerbenutzung
  • Nutzung als Wohnraum
  • Mischnutzung
  • Sondernutzung
Zusatzinfo:
Das Nutzen einer baulichen Anlage als Ferienwohnung stellt häufig eine eigenständige Nutzungsart im Sinne der Baunutzungsverordnungen der Länder dar, für die eigene bauplanungsrechtliche Anforderungen gestellt werden.

Wurde die Immobilie also vorher beispielsweise als Gewerberaum genutzt, den du zukünftig nun als Ferienwohnung vermieten möchtest, ändert sich die Nutzungsart. In diesem Fall muss also eine Nutzungsänderung beantragt werden. Falls du dir unsicher bist, ob die Beantragung in deinem Fall tatsächlich notwendig ist, kannst du dich beim zuständigen Bauamt informieren.

Wo beantrage ich eine Nutzungsänderung?

Die Genehmigung einer Nutzungsänderung erfolgt in der Regel durch die zuständige Baubehörde. Die Behörde entscheidet dann, ob der Antrag angenommen oder abgelehnt wird. Wird der Antrag angenommen, bekommst du eine neue Baugenehmigung mit der geänderten Nutzungsart und kannst deine Immobilie künftig als Ferienwohnung oder Ferienhaus vermieten. Im Falle einer Ablehnung ist dies nicht möglich. In einigen Bundesländern ist zudem das Zweckentfremdungsverbot zu beachten. Liegt ein solches in der betreffenden Region vor, ist zudem ein Antrag direkt bei der Gemeinde zu stellen.

Wie beantrage ich eine Nutzungsänderung?

Die Nutzungsänderung einer Immobilie erfolgt typischerweise durch einen Antrag bei der zuständigen Baubehörde. Die Nutzungsänderung erfolgt dabei in den folgenden Schritten:

  • Schritt 1: Der Eigentümer der Immobilie stellt einen Antrag bei der zuständigen Baubehörde. Dem Änderungsantrag muss in der Regel ein Lageplan im Maßstab 1:500 beigelegt werden, der höchstens sechs Monate alt ist. So kann die zuständige Behörde alle Vorhaben zur Nutzungsänderung an den betroffenen Orten des Gebäudes nachvollziehen. Des Weiteren sind je nach Vorgaben auch Stellplatz- oder Brandschutznachweise beizulegen.
  • Schritt 2: Die Baubehörde nimmt den Antrag entgegen und leitet ihn an die zuständige Stelle weiter.
  • Schritt 3: Die Stelle prüft den Antrag und entscheidet, ob die Nutzungsänderung genehmigt wird.
  • Schritt 4: Wenn die Nutzungsänderung genehmigt wird, erhält der Eigentümer eine Genehmigung und er kann die Immobilie nun nach der neuen Nutzungsart nutzen. Wird der Antrag abgelehnt, können mithilfe eines Rechtsanwalts weitere Schritte eingeleitet werden.
die Nutzungsänderung ist für die Kurzzeitvermietung erforderlich
Bevor du deine Immobilie als Ferienwohnung oder Ferienhaus vermieten kannst, muss du diese Art der Nutzung genehmigen lassen. Dazu musst du vorher bei der Baubehörde genau angeben, inwiefern es dazu Änderungen an der Immobilie gibt, und einen entsprechenden Antrag auf Nutzungsänderung stellen.

Welche Faktoren spielen bei der Entscheidung über die Nutzungsänderung eine Rolle?

Die Entscheidung der Behörde für oder gegen eine Nutzungsänderung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zuerst einmal muss die Behörde sicherstellen, dass die Änderung der Nutzung dem vorhandenen oder zukünftigen Bedarf an Immobilien entspricht. Dieser Bedarf wird in erster Linie von den Einwohnerzahlen und der Wirtschaftsstruktur einer Gemeinde bestimmt.

Zweitens muss die Behörde berücksichtigen, welche Auswirkungen die geplante Änderung auf Umgebung und Nachbarschaft hat. Hier spielt es eine Rolle, wo sich die Immobilie genau befindet. Liegt die Ferienwohnung beispielsweise in einem reinen Wohngebiet, ist eine Genehmigung für die Nutzung als Ferienwohnung häufig schwieriger. In einem Mischgebiet ist die Genehmigung der Nutzungsänderung dagegen wesentlich wahrscheinlicher. Es kommt hier also ganz auf die örtlichen Gegebenheiten an.

Drittens sollte geprüft werden, ob durch die Umnutzung Konflikte mit anderen Plänen entstehen könnten, etwa solchen für Verkehr oder Landschaftsgestaltung. Nicht zuletzt ist auch die Zweckentfremdung ein Faktor bei der Entscheidung für oder gegen die Nutzung der Immobilie als Ferienunterkunft. Weitere Details dazu findest du in meinem Artikel „Zweckentfremdungsverbote in Deutschland – Übersicht für Vermieter“.

Was kostet der Antrag auf Nutzungsänderung?

Die Kosten für die Nutzungsänderung sind von verschiedenen Faktoren abhängig: Zum einen sind die regionalen Bestimmungen des Bundeslandes maßgeblich, zum anderen entscheidet der Umfang der Nutzungsänderung über die Höhe des Preises. Die Spanne reicht hier von einer zweistelligen bis hin zu einer vierstelligen Summe. Wichtig ist: Egal, ob der Antrag auf Nutzungsänderung angenommen oder abgelehnt wird, die Kosten werden so oder so fällig.

Welche Auswirkungen hat eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung kann verschiedene Auswirkungen haben. Zunächst einmal hat die Nutzungsänderungen oft ganz praktische Folgen: Es müssen entsprechende sanitäre Anlagen und Stellplätze vorhanden sein, sowie Maßnahmen zum Brand- und Schallschutz getroffen werden. Bitte beachte dabei, dass sich die Regelungen dafür je nach Bundesland unterscheiden. Darüber hinaus kann eine Nutzungsänderung auch Auswirkungen auf deine Versicherung haben. So kann sich beispielsweise der Deckungsumfang deiner Haftpflichtversicherung ändern, wenn du dein Eigentum vermieten möchtest.

Was kann ich tun, wenn die Nutzungsänderung abgelehnt wird?

Wird dein Antrag auf Nutzungsänderung abgelehnt, kannst du zunächst einen Rechtsanwalt einschalten, der gegen die Entscheidung vorgeht und versucht mit einem Widerspruch die Nutzungsänderung dennoch durchzusetzen. Dies ist in der Regel allerdings sehr kosten- und zeitaufwendig. Des Weiteren kannst du über alternative Vermietungsmöglichkeiten nachdenken.

Eine Möglichkeit ist die Vermietung an Monteure. Gelingt es dir, eine Firma über einen längeren Zeitraum vertraglich an deine Immobilie als Monteurwohnung zu binden, kann dies als dauerhafte Vermietung angesehen werden. Diese werden vor allem in reinen Wohngebieten eher genehmigt als Ferienunterkünfte mit stetig wechselnden Mietern. Genaueres zum Unterschied zwischen kurzfristiger und langfristiger Vermietung sowie den Vor- und Nachteilen einer dauerhaften Vermietung findest du in meinem Artikel „Ferienwohnung dauerhaft vermieten | Grundlagen und Tipps für die langfristige Vermietung“.

Unser Expertentipp:
Arbeite im Falle einer Ablehnung mit der Baubehörde zusammen, um andere Möglichkeiten der Vermietung auszuloten und eine für beide Seiten geeignete Lösung zu finden.

Kann ich eine Nutzungsänderung nachträglich beantragen?

Ein nachträglicher Antrag auf Nutzungsänderung ist nicht möglich. Der Antrag muss immer vor der Umsetzung genehmigt worden sein, sonst riskierst du Bußgelder und weitere negative Konsequenzen.

Was passiert, wenn ich keine Nutzungsänderung vornehme?

Sollte deine Immobilie und deren Nutzung nicht dem entsprechen, was in der Baugenehmigung festgelegt wurde, wirst du von der Baubehörde aufgefordert, diese Nutzung einzustellen. Zusätzlich wird ein Bußgeld fällig und eventuelle An- oder Umbauten im Sinne der Nutzungsänderung, müssen wahrscheinlich wieder abgerissen oder zurückgebaut werden. Ich empfehle daher, in jedem Fall zu prüfen, ob eine Nutzungsänderung notwendig ist und diese zeitnah einzureichen, um derartige Strafen zu vermeiden.

Muss der Antrag auf Nutzungsänderung schon beim Bauantrag erfolgen?

Nein, der Bauantrag bezieht sich auf den Wunsch, ein Haus zu bauen oder beispielsweise eine Garage anzubauen. Dieser muss in der Regel zuerst erfolgen, bevor die Baubehörde über den Antrag auf Nutzungsänderung entscheidet. Ohne Baugenehmigung also keine Nutzungsänderung.

Mein Fazit: Die Nutzungsänderung ist machbar!

Alles in allem ist die Nutzungsänderung in Ferienimmobilien ein Thema, das auch trotz diverser Zweckentfremdungsverbote machbar ist. Natürlich gibt es immer ein gewisses Risiko, dass die Nutzungsänderung abgelehnt wird und die „kurzzeitige“ Vermietung der Immobilie unmöglich macht.

Ich empfehle dir stets wegen vieler, wie ich finde, komplizierter Rechtsvorgaben und der zum Teil kommunal sehr unterschiedlichen Verfahrensweisen, grundsätzlich eine Rücksprache mit dem örtlich zuständigen Bauamt einzuplanen. Schon Vorabgespräche sind hier oft sehr hilfreich.

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