Wenn du eine Ferienwohnung vermietest, ist dir vielleicht schon einmal der Paragraph 13a der Baunutzungsverordnung, kurz BauNVO, begegnet. Da es sich um eine baurechtliche Vorschrift handelt, denken viele Ferienwohnungsbesitzer, diese sei nur relevant, wenn ein Ferienhaus neu gebaut wird. Das allerdings ist ein gefährlicher Irrtum, denn Paragraph 13a BauNVO gilt für alle Ferienwohnungen. In diesem Artikel möchte ich für dich etwas Licht ins juristische Dunkel bringen und erklären, was dahinter steckt. Ich zeige dir, was es mit Paragraph 13a BauNVO auf sich hat, ob er für deine Ferienwohnung relevant ist und was du in diesem Fall beachten oder tun solltest.
Was genau ist Paragraph 13a BauNVO für Ferienwohnungen?
Der Paragraph entstammt grundsätzlich dem Baurecht. Wer in Deutschland Gebäude errichtet oder verändert, benötigt dazu eine Baugenehmigung. Die genaue Formulierung der rechtlichen Regelungen ist in mehreren Vorschriften und Gesetzen verankert. Mit Wirkung zum 1. Januar 2018 wurden verschiedene baurechtliche Gesetze grundlegend neu verfasst. Dazu zählt auch das Städtebaurecht, innerhalb dessen vor allem das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung neugestaltet wurden. Diese haben vor allem auf die Erteilung neuer Baugenehmigungen Einfluss. Paragraph 13a der neuen BauNVO ist dabei besonders bedeutsam, da er in der Praxis große Änderungen für Ferienwohnungen mit sich brachte.
Was besagt Paragraph 13a BauNVO für Ferienwohnungen?
Zusammengefasst schreibt der Paragraph Folgendes vor: Ganze Gebäude oder Teile davon (also auch einzelne Ferienwohnungen in ansonsten normal genutzten Häusern), die gegen Entgelt temporär als Unterkunft an fremde Gäste angeboten werden und sich grundsätzlich dazu eignen würden, darin auch normal zu wohnen, gehören in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben oder zu den sonstigen Gewerbebetrieben. Damit sind sie der Definition nach auch in Wohngebieten grundsätzlich zulässig – und genau das ist der große Unterschied zur Situation vor der Neugestaltung des Gesetzes 2018.
Baunutzungsverordnung vor 2018
Besonders in den Jahren vor der Neuregelung der Baunutzungsverordnung gab es deutschlandweit immer wieder sogenannte Nutzungsuntersagungen für Ferienwohnungen. Denn diese waren laut Bundesverwaltungsgericht keine Einrichtungen des normalen Wohnens und damit nur in speziell dafür vorgesehenen Sondergebieten erlaubt. Besitzern von Ferienwohnungen außerhalb dieser Sondergebiete wurde damit die Nutzung zur kommerziellen Vermietung häufig untersagt. Besonders betroffen waren Immobilienbesitzer an den deutschen Küstenabschnitten, doch auch anderswo in Deutschland kam es zu Untersagungen.
Vorteile der neuen Baunutzungsverordnung
Es ist daher aus meiner Sicht als Ferienwohnungsvermieter absolut zu begrüßen, dass Paragraph 13a BauNVO die Vermietung von Ferienwohnungen auch außerhalb ausgewiesener Sondergebiete zulässt. Seit 2018 hast du also grundsätzlich nichts mehr zu befürchten – wenn du denn alles richtig machst.
Welche praktischen Auswirkungen hat Paragraph 13a BauNVO für Vermieter von Ferienwohnungen?
Mit Gesetzen ist es nicht so einfach, wie man das oft gerne hätte. Und deshalb entbindet dich Paragraph 13a BauNVO auch nicht davon, deine Ferienwohnung dennoch zunächst genehmigen zu lassen. Der Unterschied zu früher ist lediglich der, dass die Wohnung auch in Wohngebieten nun überhaupt genehmigungsfähig ist.
Antrag auf Nutzungsänderung
Das betrifft dich nicht nur dann, wenn du ein Gebäude für Ferienwohnungen ganz neu errichten möchtest, sondern auch und besonders dann, wenn du eine herkömmliche Wohnung zur Ferienwohnung umbauen willst. Denn das ist eine sogenannte Nutzungsänderung – und auch diese benötigt eine Baugenehmigung. Ob die Nutzung als Ferienwohnung möglich ist, hängt davon ab, welche Vorschriften die Kommune zum Gebiet macht, ob es sich also beispielsweise um ein Wohngebiet handelt. Zur Gebietsart gehört immer ein entsprechender Bebauungsplan, der vorschreibt, was erlaubt ist und was nicht. Gibt es keinen Bebauungsplan, wird anhand der vorhandenen nachbarschaftlichen Bebauung und deren Gestaltung und Nutzung entschieden.
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Um es einfacher zu formulieren: Wenn du baust, benötigst du ohnehin eine Baugenehmigung, welche dann gleich die erlaubte Nutzung enthält. Kaufst du eine Wohnung, die bisher zu Wohnzwecken genutzt wurde, ist genau diese Nutzung auch dafür vorgeschrieben. Willst du das ändern, musst du eine neue Baugenehmigung beantragen, die sogenannte Nutzungsänderung. Die Beantragung erfolgt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Mehr zu diesem Thema kannst du in meinem Blogartikel „Nutzungsänderung bei Ferienwohnung und Ferienhaus“ lesen.
Rechtsanspruch auf die Genehmigung
Tatsächlich kann sogar ein Rechtsanspruch auf die Erteilung der Genehmigung für die Nutzung vorliegen – ob und wann das der Fall ist, sollte ein Anwalt prüfen, zumindest nach erfolgter Ablehnung. Eine Gemeinde kann allerdings in bestimmten Gebieten die Nutzung als Ferienwohnung generell ausschließen. Gerade in Großstädten wird das oft zum Schutz der Bevölkerung gemacht. Wertvoller Wohnraum soll dieser weiterhin zur Verfügung stehen, besonders in beliebten Innenstadtlagen.
Regionale Bestimmungen
Auch nach 2018 entscheidet das Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, mit darüber, ob die Nutzung als Ferienimmobilie überhaupt möglich ist. Dies ist aktuell in den folgenden Gebieten der Fall, sofern nicht wie oben beschrieben die Nutzung als Ferienimmobilie von der Kommune gänzlich ausgeschlossen wurde:
- Sondergebiete für Ferienimmobilien
- allgemeine Wohngebiete
- Mischgebiete
- Kerngebiete unter Auflagen
- Dorfgebiete
Doch was, wenn deine Ferienwohnung sich in einem solchen Gebiet befindet und erst nach der erfolgten Genehmigung eine pauschale Ablehnung der Stadt erfolgt? In diesem Fall musst du in der Regel nichts befürchten – eine einmal erteilte Nutzungsgenehmigung bleibt weiterhin unbeschränkt gültig.
Nutzungsänderung und Paragraph 13a BauNVO: Mein Fazit
Der Paragraph 13a BauNVO klärt, in welchen Bebauungsgebieten Ferienimmobilien grundsätzlich genehmigungsfähig sind. Das entbindet nicht von der Pflicht, sich die Nutzung auch tatsächlich genehmigen zu lassen, seit 2018 aber sind Ferienwohnungen dadurch auch außerhalb von speziell für Ferienimmobilien ausgewiesenen Sondergebieten grundsätzlich genehmigungsfähig. Die Kommunen haben hier allerdings ein Wort mitzureden und können die Nutzung als Ferienwohnung in bestimmten Bereichen generell untersagen. Trotzdem bleibt festzuhalten, dass die Vermietung von Ferienwohnungen in Wohn- und Mischgebieten seit 2018 deutlich erleichtert worden ist.
Es gibt daher keinen Grund, sich die entsprechende Baugenehmigung bei Bedarf nicht zu holen. Denn wenn die Bauaufsichtsbehörde erfährt, dass du ohne erfolgte Nutzungsänderung an Feriengäste vermietest, kann sie dir nach wie vor die Nutzung als Ferienwohnung untersagen. Zudem handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeldern belegt werden kann. Es bleibt festzuhalten: Paragraph 13a BauNVO für Ferienwohnungen ist ein Vorteil für uns als Vermieter – also nutze ihn!
