Wer ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung besitzt, wird sich früher oder später fragen, ob er diese eigentlich auch steuerlich absetzen kann. Ob das geht, ist – wie so oft im deutschen Steuerrecht – nicht mit einem einfachen Ja oder Nein zu beantworten. In diesem Artikel möchte ich deshalb versuchen, für dich etwas Licht ins Dunkel zu bringen. Wir klären, welche Aspekte sich auf die steuerliche Absetzbarkeit auswirken und was du im jeweiligen Fall eigentlich genau absetzen kannst.
Bitte nehme unbedingt zur Kenntnis, dass meine Infos keine steuerliche Beratung darstellen. Diese nehme ich in keiner Weise vor, sondern informiere auf Basis meiner Erfahrung als Vermieter von Ferienwohnungen.
Faktoren zur steuerlichen Absetzbarkeit von Ferienwohnungen und Ferienhäusern
Die steuerliche Absetzbarkeit von Ferienwohnungen und Ferienhäusern ist ein komplexes Thema. Es gibt verschiedene Faktoren, die berücksichtigt werden müssen, um festzustellen, ob eine Immobilie steuerlich absetzbar ist. Bei der Frage nach der steuerlichen Absetzbarkeit sind in Deutschland vor allem folgende Faktoren relevant:
- Nutzung der Ferienwohnung
- Standort der Immobilie (In- oder Ausland).
Hinsichtlich der Nutzung ist vor allem die Aufteilung zwischen Eigennutzung und gewerblicher Vermietung entscheidend und beim Standort kommt es immer auf die örtlichen Regelungen zum Thema Steuern an. Schauen wir uns beide Faktoren also nun etwas genauer an.
Ferienwohnung im Ausland steuerlich absetzen
Lass uns zunächst nach dem Standort deiner Ferienimmobilie unterscheiden. Wichtig ist hier zu wissen: Wenn du Ferienimmobilien im Ausland besitzt, kannst du sie nicht einfach von der Steuer absetzen. Dies hängt mit verschiedenen Regelungen zusammen, die ich dir im Folgenden kurz erläutern möchte:
Das Doppelbesteuerungsabkommen
Deutschland besitzt ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Freistellungsmethode mit den meisten Ländern. Dabei handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen beiden Ländern, die bewirkt, dass die Finanzbehörden in dem Land, in dem sich deine Immobilie befindet, dafür verantwortlich sind. In der Konsequenz bedeutet das für dich, dass deine Einnahmen oder Verluste aus deiner Ferienwohnung im Ausland sich nicht in deiner Einkommensteuer niederschlagen.
Der Progressionsvorbehalt
Allerdings gilt auch der sogenannte Progressionsvorbehalt. Das bedeutet: Wenn du mit deiner im Ausland befindlichen Ferienwohnung Verluste machst, wirken sich diese positiv auf die Steuern aus, die du in Deutschland zahlen musst. Man spricht hier auch vom negativen Progressionsvorbehalt – zumindest Verluste musst du also nicht in der vollen Härte tragen.
Ausnahmen in Spanien und Finnland
Ausgerechnet die beliebten Urlaubsländer Spanien und Finnland nehmen jedoch nicht am Doppelbesteuerungsverfahren mit Deutschland teil. Deine Einkünfte aus Vermietung von Ferienimmobilien in diesen beiden Ländern werden also ganz normal in Deutschland versteuert, das heißt du kannst Ferienwohnungen in Spanien und Finnland damit auch ganz normal in Deutschland steuerlich absetzen.
Ferienwohnung in Deutschland steuerlich absetzen
Kommen wir nun aber zu dem Fall, der vermutlich eher auf dich zutrifft: Die Ferienwohnung befindet sich in Deutschland. Hier spielt vor allem die Nutzungsart eine große Rolle. Wenn du deine Ferienwohnung steuerlich absetzen möchtest, wird das Finanzamt zunächst ermitteln, wie du die Wohnung nutzt. Dazu werden verschiedene Kriterien herangezogen, die wichtigsten sind die folgenden:
- Du bietest deine Wohnung das gesamte Jahr über kostenpflichtig Gästen zur Vermietung an.
- Deine Wohnung dient ausschließlich dem Zweck einer solchen Vermietung.
- Du vermarktest deine Ferienwohnung aktiv ganzjährig über Plattformen oder durch einen Vermittler.
- Es liegen Verträge mit Vermitteln vor, die eine Eigennutzung ausschließen.
- Die Ferienwohnung liegt in deinem eigenen Haus, welches genug Platz bietet, deine privaten Gäste ohne Nutzung der Ferienwohnung unterzubringen.
- Du besitzt mehrere Ferienwohnungen in einem Ort und nutzt davon maximal eine selbst.
- Deine Ferienwohnung liegt nicht deutlich unter der ortsüblichen Vermietungszeit.
Du musst nicht alle diese Punkte erfüllen, um Chancen darauf zu haben, deine Ferienwohnung steuerlich absetzen zu können. Allerdings wird das Finanzamt voraussetzen, dass zumindest einige dieser Punkte gegeben sind. Aus der Ermittlung können sich dann drei Fälle ergeben:
Fall #1: Es liegt keine Eigennutzung vor
Du hast die Überprüfung durch das Finanzamt bestanden und es wurde festgestellt, dass keine Eigennutzung vorliegt? Dann wird davon ausgegangen, dass du gewerblich handelst und damit eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Damit fallen die Einkünfte daraus als “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” unter das Einkommensteuergesetz. Für dich bedeutet das: Deine Einkünfte aus der Vermietung deiner Ferienwohnung musst du in deiner Einkommensteuererklärung angeben. Dafür darfst du dann die Kosten deiner Ferienwohnung auch steuerlich absetzen, und zwar komplett, also auch für Leerstandszeiten. Dabei handelt es sich um die Werbungskosten sowie alle Kosten, die dem Erhalt dieser Einnahme dienen. Das können zum Beispiel die folgenden sein:
- Abschreibungen
- Gebäudekosten
- Kosten für Buchungsplattformen oder Annoncen
- Kosten der Finanzierung
- Energiekosten
- Kosten für Sanierung und Renovierung
- Kosten für Ausstattung und Möbel
- Fahrtkosten im Zusammenhang mit der Vermietung
Zusätzlich kannst du Verluste geltend machen – sie wirken sich positiv auf deine Einkommensteuer aus.
Fall #2: Es liegt eine Eigennutzung vor, die allerdings der gewerblichen Vermietung untergeordnet ist
Wenn du nur gelegentlich selbst Urlaub in deiner eigenen Ferienwohnung machst oder diese deinen privaten Gästen unentgeltlich überlässt, muss das Finanzamt überprüfen, ob nicht trotzdem eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Schließlich ist auch in diesem Fall davon auszugehen, dass die Wohnung den überwiegenden Teil des Jahres kommerziell und nicht privat genutzt wird. Andererseits könntest du Verluste geltend machen, ohne die Wohnung wirklich gewerblich angeboten zu haben – das Finanzamt wird in diesem Fall also besonders genau hinsehen. Dabei werden, zusätzlich zu den oben genannten Kriterien, folgende Punkte als Nachweis akzeptiert:
- Du erreichst mit der kostenpflichtigen Vermietung an wechselnde Gäste mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungsdauer.
- Du kannst eine positive Überschussprognose für die nächsten 30 Jahre vorlegen.
- Die Einnahmen übersteigen die Ausgaben deutlich.
Die Beurteilung dieser Kriterien liegt hier immer im Ermessen des einzelnen Finanzamtes. Kannst du das Finanzamt jedoch von der Gewinnerzielungsabsicht überzeugen, kannst du auch mit der Eigennutzung deine Ferienwohnung steuerlich absetzen – allerdings nicht voll! Das bedeutet, dass du die Kosten für die Dauer der Eigennutzung errechnen und ausnehmen musst. Dasselbe gilt für die Leerstandszeiten, welche im selben Verhältnis abgesetzt werden können.
Fall #3: Es liegt eine ausschließliche oder überwiegende Eigennutzung vor
Was aber, wenn das Finanzamt keine Gewinnerzielungsabsicht erkennen kann? In diesem Fall stuft das Finanzamt die Ferienwohnung als Liebhaberei ein. Das bedeutet, dass du keine Kosten wie oben beschrieben von der Steuer absetzen kannst. Deine Verluste kannst du dann ebenfalls nicht geltend machen. Allerdings musst du immerhin eventuelle Mieteinnahmen nicht versteuern und hast somit wenigstens einen kleinen Vorteil.
Darüber hinaus kannst auch du die Kosten deiner Ferienwohnung teilweise steuerlich absetzen. Da die Ferienwohnung als Teil deines privaten Besitzes gilt, kannst du hier alle Kosten bei der Steuererklärung geltend machen, die als Privathaushalt absetzbar sind. Dazu zählen beispielsweise Betriebsnebenkosten oder Kosten für Verwalter, aber auch solche für zum Beispiel Handwerker oder Renovierungen. Sie gelten als haushaltsnahe Dienstleistungen und können bis zu einem Gesamtbetrag von 20.000 Euro im Jahr mit bis zu 20 Prozent abgesetzt werden. Auch für dich kann sich daher die Abgabe einer Steuererklärung positiv bemerkbar machen.
Ferienwohnung steuerlich absetzen: Mein Fazit
Wer eine Ferienwohnung besitzt, kann diese auch steuerlich absetzen – liegt eine rein kommerzielle Vermietung vor, sogar zu 100 Prozent! Liegt eine teilweise Eigennutzung vor, kannst du die Kosten anteilig absetzen. Und selbst, wenn das Finanzamt deine Ferienwohnung als Liebhaberei einstuft, gehst du nicht komplett leer aus: Hier sind zumindest die haushaltsnahen Dienstleistungen absetzbar. Wichtig ist bei jeder Variante, dass du die Kosten und deren Begleichung einwandfrei nachweisen kannst. Das geht über entsprechende Quittungen und Überweisungsbelege und sollte sauber dokumentiert werden. Dann klappt es auch mit dem Finanzamt!
