Bei der langfristigen Vermietung von Wohnungen ist die Kaution längst ein übliches Mittel für den Vermieter, sich gegen Zahlungsausfälle und mögliche Schäden abzusichern. In der Ferienwohnung ist die Mietkaution hingegen noch deutlich weniger verbreitet. Denn sie bietet zwar einerseits größere Sicherheit, bedeutet aber auch einen deutlich gesteigerten bürokratischen Aufwand. Da fragen sich viele Vermieter von Ferienimmobilien, ob sich dieser Aufwand wirklich lohnt. Deshalb möchte ich dir hier transparent die Vor- und Nachteile einer Mietkaution für deine Ferienwohnung aufzeigen. Du wirst lernen, warum ich eine Kautionszahlung auch für Ferienimmobilien nicht ausnahmslos für vorteilhaft halte und du sollst hier zusätzlich Tipps bekommen, wie die Kaution rechtssicher und für beide Seiten fair abgewickelt werden kann. Hierzu möchte ich nur kurz anmerken, dass mein Artikel in keiner Form eine rechtliche Beratung darstellt und diese auch in keiner Form ersetzt.

Wie funktioniert die Kaution für Ferienwohnungen?

Das Prinzip der Mietkaution ist bei Ferienwohnungen nicht anders als bei normalen Mietwohnungen. Der Gast hinterlegt einen gewissen Betrag vor seinem Aufenthalt, spätestens bei der Anreise, und bekommt ihn je nach Verwendung für Entschädigungen oder zusätzliche Aufwendungen nach dem Aufenthalt wieder zurück. Während bei einer normalen Mietwohnung besonders die Deckung von anstehenden Nebenkostennachzahlungen nach dem Auszug eine große Rolle spielt, ist in Ferienwohnungen vor allem die Frage nach Schäden relevant. Schließlich vermietest du eine Ferienimmobilie mitsamt teils kostspieliger Einrichtung – unachtsame Gäste können hier schnell substanzielle Schäden anrichten. Dir das Geld im Nachhinein wiederzuholen, kann ein schier aussichtsloses Unterfangen sein. Deshalb kannst du Teile der Kaution oder auch deren volle Höhe einbehalten, um sie für die Begleichung der entstandenen Schäden einzusetzen. Reist dein Gast ab und hinterlässt alles in tadellosem Zustand, wird die Kaution in voller Höhe an den Gast zurückgezahlt.

Vor- und Nachteile einer Kaution in der Ferienwohnung

Du siehst bereits jetzt, welche Vorteile eine Mietkaution in der Ferienwohnung haben kann. Nachfolgend habe ich dir alle Vor- und Nachteile nochmals übersichtlich zusammengefasst:

VorteileNachteile
  • Höhere Sicherheit bei Schäden in der Ferienwohnung, selbst wo Ansprüche anders nicht geltend gemacht werden können (beispielsweise bei Gästen aus dem Ausland).
  • Sicherheit auch dann, wenn Gäste abreisen, ohne die Schäden zu melden.
  • Anreiz für Gäste, die Wohnung und das Inventar pfleglich zu behandeln.
  • Zeiteinsparung durch kleineren Aufwand für die Instandsetzung der Wohnung zwischen den Buchungen.
  • Bei Schäden ist keine Vorleistung nötig, was das finanzielle Risiko für dich verringert.
  • Es gibt rechtliche Vorgaben, die unbedingt eingehalten werden müssen, da sonst Konsequenzen drohen können.
  • Für Ein- und Auszahlung sowie die Verwaltung der Kaution ist zusätzlicher Aufwand erforderlich.
  • Wird die Kaution einbehalten, ohne dass Gäste damit einverstanden sind, kann es zu Streitigkeiten und auch rechtlichen Auseinandersetzungen kommen.
  • Die Notwendigkeit einer Kautionszahlung kann potenzielle Gäste davon abhalten, bei dir zu buchen.

3 Tipps für die Kaution in der Ferienwohnung

Du siehst bereits an der obigen Übersicht, dass die Vorteile die Nachteile überwiegen können. Zudem lassen sich viele der genannten Nachteile durch eine umsichtige Planung eingrenzen oder sogar beseitigen. Dazu solltest du die folgenden Tipps befolgen, welche die Kautionszahlung für deine Ferienwohnung vereinfachen und vor allem sicherer machen können:

Tipp #1: Klare Vereinbarungen im Voraus treffen

Wenn du dich für eine Mietkaution entscheidest, ist es wichtig, vorab klare und vor allem für beide Seiten verbindliche Vereinbarungen zu treffen. Dazu gehört, dass es z. B. eine Inventarliste gibt und alle Regelungen eindeutig im Mietvertrag festgehalten werden. Auch Anhänge zum Mietvertrag sind dazu ideal geeignet. Eine Hausordnung kann Gästen beispielsweise einen Eindruck davon vermitteln, welches Verhalten im Umgang mit der Wohnung und dem Inventar erwartet wird und gehört deshalb unbedingt ebenfalls in den Anhang zum Mietvertrag. Nutze dabei am besten nicht nur eine Standard-Hausordnung, sondern füge eigene Klauseln hinzu, die sich auf die Nutzung des Inventars in deiner Ferienwohnung beziehen. Das gibt dir die Möglichkeit, klare Regeln für den Umgang mit deiner Wohnung zu formulieren. Gerne kannst du dafür auch unsere Mustervorlage „Hausordnung“ verwenden. Sie gibt dir die ideale Grundlage für das Dokument und kann ganz einfach angepasst und auf deine Ferienwohnung abgestimmt werden.

Tipp #2: Die Höhe der Kaution korrekt berechnen

Auf keinen Fall solltest du die Mietkaution nach deinem Bauchgefühl festlegen. Das untersagt schon das deutsche Recht, denn wie bei jeder anderen Form der Mietkaution auch, darf diese bei Ferienwohnungen maximal die Höhe von drei Nettokaltmieten betragen. Allerdings dürfte eine derart hohe Kaution für eine Ferienwohnung ohnehin nicht angemessen sein, schließlich soll sich der Gast diese auch leisten können, um eine Buchung überhaupt in Betracht zu ziehen.

Es gibt grundsätzlich zwei Methoden, die Kaution zu berechnen:

1. Methode: Du kannst entweder eine pauschale Kaution verlangen, welche sich vor allem daran bemisst, wie hochwertig die Einrichtung deiner Wohnung ist. Meist liegt die Kaution in diesem Fall zwischen 200 und 400 Euro.

2. Methode: Alternativ kannst du einen bestimmten Prozentsatz der Buchungssumme verlangen. Üblich sind hier 10 bis 15 Prozent.

Mein Tipp: Ich rate dir zu einer Mischung aus beiden Varianten: X Prozent der Buchungssumme, mindestens aber ein passender Festbetrag. Denn fällt die Kautionssumme zu niedrig aus, erfüllt sie ihren Zweck überhaupt nicht, ein gewisser Mindestbetrag macht daher Sinn. Andererseits steigt bei längeren Aufenthalten die Wahrscheinlichkeit für Schäden, weshalb es nur fair ist, wenn Gäste, die länger bleiben, auch eine höhere Kaution hinterlegen.

Die Höhe der Kaution solltest du auf den Preis deiner Ferienwohnung abstimmen.

Tipp #3: Zahlung, Rückzahlung und Einbehaltung rechtssicher und praktikabel gestalten

Mache dir letztlich auch Gedanken darüber, wie und wann deine Gäste die Kaution zahlen sollen. Weise unbedingt schon vor oder bei der Buchung auf die Notwendigkeit der Kaution hin und gib deinen Gästen ausreichend Zeit, diese einzuzahlen. Sei zudem transparent darüber, was mit der Kaution passiert. Auf keinen Fall darfst du diese zwischenzeitlich ausgeben, vielmehr musst du sie so anlegen, dass sie sicher verwahrt bleibt. Zahlt ein Gast seine Kaution in bar, gebe auch immer eine Quittung aus, sonst kann es später zu unangenehmen Missverständnissen kommen. Hierzu kannst du gerne unsere Mustervorlage „Kautionserstattung“ nutzen.

Dasselbe gilt für die Rückzahlung: Erfolgt diese in bar bei der Abreise, lass dir den Erhalt des Geldes unbedingt schriftlich bestätigen. Lege zudem fest, innerhalb welchen Zeitfensters eine Kaution bei Rückzahlung nach Abreise erstattet wird und zahle diese stets auf demselben Weg zurück, wie sie eingezahlt wurde.

Besonders sensibel ist die Situation, wenn du eine Mietkaution bei Schäden in der Ferienwohnung ganz oder teilweise einbehalten möchtest. Dokumentiere in diesem Fall alle Schäden gründlich und denke dabei an aussagekräftige Fotos. Da bei einer Anreise nicht immer eine gemeinsame Begehung der Ferienwohnung sowie ein von beiden Seiten unterzeichnetes Übergabeprotokoll erfolgen kann, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, solltest du den Mieter im Rahmen des Mietvertrags dazu verpflichten, Schäden anzuzeigen, sobald diese entstehen. Je nach Klientel kann es sinnvoll sein, auch bei der Abreise gemeinsam durch die Wohnung zu gehen und Schäden schriftlich festzuhalten, sofern dies praktizierbar ist. Ganz wichtig dabei: Drücke bei kleinen Schäden wie zerbrochenem Geschirr oder anderen Verbrauchsgegenständen ein Auge zu und setze die Kaution keinesfalls zur Beseitigung üblicher Gebrauchsspuren ein.

Fazit: Kaution in der Ferienwohnung – ja oder nein?

Zusammenfassend können wir feststellen: Die Mietkaution in der Ferienwohnung mag zwar einen höheren bürokratischen Aufwand bedeuten, ihre Vorteile überwiegen aber häufig die möglichen Nachteile. Das gilt ganz besonders in Wohnungen mit einer wirklich gehobenen Ausstattung, in größen Ferienimmobilien und Gruppenunterkünften oder in Ferienwohnungen mit vermeintlich häufiger zu erwartendem Problemklientel.

Die Mietkaution für deine Ferienwohnung kann daher zu den Maßnahmen gehören, die du zur Reduktion deines finanziellen Risikos ergreifst. Als Vermieter und Vermieter-Coach habe ich über die Jahre aber auch festgestellt, dass die Kaution vieler Ferienimmobillien zu gering ist, um im Schadensfall wirklich regulieren zu können. Darüber hinaus entstehen die meisten Probleme und Schäden in der Ferienwohnung oder im Ferienhaus aufgrund unzureichender Kommunikation oder fehlender vertraglicher Rahmenbedingungen und nicht zwangsläufig aufgrund einer fehlenden Mietkaution.

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