Wenn du eine Ferienwohnung vermieten möchtest, musst du verschiedene Kosten berücksichtigen. Diese Kostenfaktoren umfassen dabei nicht nur die Einrichtungsgegenstände wie Möbel, Bettwäsche und Handtücher, sondern auch laufende Kosten wie Reinigungs-, Marketing- und Nebenkosten. Doch auch Kosten, an die man auf den ersten Blick gar nicht denkt, sind zu berücksichtigen – oft vergessen werden beispielsweise Versicherungskosten oder der Rundfunkbeitrag. Wenn du also eine Ferienwohnung an Gäste vermieten möchtest, solltest du zunächst einmal genau überlegen, welche Kosten für dich relevant sind und wie hoch diese Kosten jeweils ausfallen werden – und genau das schauen wir uns jetzt in diesem Artikel an.
Ausgaben für die Vermietung von Ferienwohnungen im Überblick
Verschaffen wir uns zunächst einmal einen Überblick über alle anfallenden Kosten bei der Vermietung einer Ferienwohnung oder auch eines Ferienhauses. Ich habe diese zunächst in einmalige und laufende Kosten eingeteilt, sodass alles überschaubar bleibt:
Einmalige Kosten
- Preis der Immobilie (bei Darlehen als laufende Kosten zu betrachten)
- Eventuell: Kosten für Nutzungsänderung/Bauantrag und Genehmigung
- Erwerbsnebenkosten
- Renovierung/ Einrichtung und Ausstattung
Laufende Kosten
- Provision für die Verwaltung (Optional)
- Reparaturen
- Verbrauchsgüter
- Versicherung
- Nebenkosten
- Services
- Steuern
- Marketing (Website, Inserate, Werbeanzeigen, etc.)
- Telekommunikation und Unterhaltungsmedien
Nun gehts ins Detail: Schauen wir uns die einzelnen Posten genauer an, sodass du einschätzen kannst, welche Kosten für dich relevant sind und wie hoch diese im Durchschnitt ausfallen.
Kosten für die Immobilie
Die Anfallenden Kosten beim Immobilienkauf sind in der Regel höher, als man denkt. Neben den offensichtlichen Kosten wie Maklerprovision oder eventuell notwendige Renovierungs- und Modernisierungskosten kommen noch weitere Kosten auf den Käufer zu. Dazu gehören unter anderem die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises, die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbssteuer. Alle Erwerbsnebenkosten findest du im Folgenden aufgelistet:
- Grundbucheintrag Die Höhe dieser Gebühren richtet sich nach dem Wert des Grundstücks. Als Richtwert gilt eine Höhe von 1,5 % des Kaufpreises. Dabei fällt 1 % auf die Notarkosten und 0,5 % auf den Grundbucheintrag selbst.
- Grunderwerbssteuer: Die Grunderwerbssteuer beträgt in der Regel zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises und ist vom Käufer zu tragen. Sie wird beim Notar fällig.
- Maklerprovision: Die Provision für den Makler beläuft sich üblicherweise auf 5 bis 7 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer (19 %) und ist vom Käufer zu zahlen. Sie wird bei Abschluss des Kaufvertrages gezahlt.
- Notarkosten: Die Notarkosten setzen sich meist aus verschiedenen Posten sowie einem Beurkundungskostenzuschlag zusammen und liegen in etwa bei 1 – 2 % des Kaufpreises.
- Energieausweis: Die Kosten für den Energieausweis liegen meist zwischen 50 Euro bei Einfamilienhäusern und 250 Euro für Mehrfamilienhäuser.
- Gutachter: Je komplizierter die Ferienimmobilie, desto wertvoller das Wertgutachten. Ein Kurzgutachten gibt es schon ab ca. 500 Euro. Je nach Immobilienwert können die Kosten auch bei mehreren tausend Euro liegen.
- Baugenehmigung: In der Regel ist für die Kurzzeitvermietung eine Nutzungsänderung der Immobilie erforderlich. Die Genehmigung wird meist vom zuständigen Bauamt ausgestellt. Die Höhe der Gebühr variiert je nach Gemeinde oder Stadt.
Durch den Kaufprozess entstehen Kosten, die bei einem Arbitrage Vermietungsmodell entfallen. Auch deshalb ist das Airbnb Business derzeit so beliebt. Der Hauptkostenpunkt entfällt und das klingt erst mal gut.
Kosten für Einrichtung und Ausstattung
Ein weiterer wichtiger Posten, der bei der Planung der Kosten für die Vermietung einer Ferienwohnung berücksichtigt werden sollte, sind die Kosten für Renovierung, Einrichtung und Ausstattung. Diese können je nach Umfang und Qualität der gewünschten Ausstattung variieren. Wenn du eine hochwertige und luxuriöse Ausstattung anbieten möchtest, musst du hierfür natürlich mehr ausgeben, als wenn du dich für eine einfachere und grundlegendere Ausstattung (wie beispielsweise von Ikea) entscheidest. Generell gilt jedoch: Grundausstattung ist Pflicht!
Was genau dazugehört, habe ich dir in meinem Artikel „Ferienwohnung und Ferienhaus perfekt einrichten – Dieses Inventar solltest du einplanen“ zusammengestellt. Dort findest du zudem eine praktische Checkliste mit allen Einrichtungsgegenständen und Ausstattungen, die du für deine Ferienimmobilie brauchst. Diese kannst du zur Kostenplanung nutzen und die Kosten für deine geplante Einrichtung ausrechnen.
Werbungskosten – Marketing
Auch die Vermarktung deiner Ferienwohnung verursacht einmalige und laufende Kosten. Insbesondere zu Beginn wird hier zunächst einmal eine größere Summe fällig. Schließlich benötigst du ein umfangreiches Gesamtpaket aus Website, Fotos, Texten und Inseraten. Zusätzlich empfehlen wir in den meisten Fällen den Einsatz einer Verwaltungssoftware oder eines Channelmanagers, um den Arbeits- und Kommunikationsaufwand effektiv zu verringern.
Für einige Unterkünfte kann auch ein einfacher Werbeflyer, eine Visitenkarte oder die (kostenpflichtige) Bewerbung über Dienste wie beispielsweise Google Ads nützlich sein.
Die Erstellung einer Website kann je nach Anforderungen und Umfang unterschiedlich teuer ausfallen. Von der Eigenumsetzung mit einem Website-Baukasten bis zur vollprofessionellen Umsetzung durch eine Agentur ist alles möglich. Dementsprechend gibt es hier eine große Preisspanne, die nach oben hin beliebig variabel ist. Die Mindestkosten für das Hosting und die Domain belaufen sich bei einem leistungsstarken Anbieter auf ca. 70,- Euro im Jahr.
Wenn du dich nicht selbst um die Erstellung deiner Vermieter-Website kümmern möchtest oder kannst, ist vielleicht unser Webdesign-Service eine Option für dich. Kontaktiere mich gerne für ein individuelles Angebot oder eine kostenfreie Erstberatung.
Für die Inhalte deines Marketingmaterials sind zunächst aussagekräftige Fotos entscheidend. Durchschnittlich fallen hier Kosten in Höhe von 400 bis 1200 Euro für das Fotografieren einer Ferienwohnung durch einen professionellen Fotografen an. Die Kosten können jedoch variieren, je nachdem, welche Leistungen mit inbegriffen sind. Natürlich kannst du die Fotos auch selbst erstellen und dadurch Kosten sparen. Tipps dazu findest du in meinem Artikel „Ferienwohnung fotografieren | Know How und Tipps für perfekte Inseratfotos„. Und schließlich kannst du auch die Texte für die Website, die Inserate und Anzeigen selbst schreiben. Du kannst jedoch auch Dienstleistungen von professionellen Textern oder Agenturen in Anspruch nehmen, die sowohl inhaltlich als auch grammatikalisch passende und überzeugende Ergebnisse liefern.
Provisionen & Kostenstruktur für die Verwaltung der Immobilie
Die Provision für eine Agentur, die die Buchung und Belegung für dich übernimmt und sich direkt vor Ort um alles kümmert, liegt in der Regel zwischen 16 und 30 %. Wichtig ist: Du kannst die Kosten durch die Wahl eines erfahrenen und zuverlässigen Verwalters reduzieren. Dieser kann diejenigen Kosten senken, die durch Ineffizienz oder Unkenntnis entstehen. Zu beachten ist außerdem, dass diese Kosten nur anfallen, wenn du die Verwaltung deiner Ferienimmobilie abgibst. Übernimmst du die Prozesse selbst, kannst du dir einen Teil der Gebühren sparen. Doch selbst wenn du die Vermarktung in die eigenen Hände nimmst, wirst du nicht immer mit kosten- bzw. provisionsfreien Lösungen arbeiten können. Gerade bei Buchungsplattformen oder einem Multi-Channelmanager werden bei erfolgter Buchung Gebühren berechnet. Darüber hinaus wird der zeitliche Aufwand bei der Selbstvermarktung höher ausfallen.
Reparaturkosten in der Ferienwohnung
Die Kosten für Reparaturen in der Ferienwohnung sind häufig ein nicht zu unterschätzender Aufwand für die Eigentümer. Viele Gäste bedeuten eben auch viel Abnutzung und den ein oder anderen Sachschaden. Kleinere Anschaffungen, wie zerbrochene Gläser oder Teller, solltest du als Gastgeber übernehmen und direkt einplanen. Wie hoch dieser Posten wird, hängt natürlich von der Anzahl der Gäste sowie deren Verhalten ab, am besten nutzt du nach einer gewissen Zeit die Erfahrung mit deinen Gästen, um die Höhe dieser Kosten besser einschätzen zu können. Kommt es zu größeren Schäden, müssen diese vom Gast selbst getragen werden. Dann übernimmt oft die Versicherung des Gastes die Kosten. Doch dies ist nicht immer der Fall – informiere dich also am besten vorher genau darüber, welche Versicherung was übernimmt, um später keine bösen Überraschungen zu erleben!
Kosten für Verbrauchsgüter
Egal, ob Toilettenpapier, Reinigungsmittel oder Handseife – für deine Gäste sollte eine Grundausstattung an Verbrauchsgütern vorhanden sein. Natürlich kannst du das Ganze noch um einige Annehmlichkeiten, wie beispielsweise Kaffee, Gewürze oder Öle in der Küche erweitern. Doch die wichtigsten Verbrauchsgüter, die für den täglichen Bedarf unerlässlich sind, sollten auf jeden Fall vorrätig sein. Oft geben sie deinem Gast ein willkommenes Gefühl und hinterlassen einen positiven Eindruck. Wenn du also darauf achtest, dass in der Grundausstattung an Verbrauchsartikeln alles enthalten ist, was man brauchen könnte, kannst du dir schon mal sicher sein: Deine Gäste werden zufrieden und entspannt bei dir ankommen und dein Kostenaufwand hat sich gelohnt!
Kosten für die Versicherung der Immobilie
Der Versicherungsschutz für die Immobilie ist eine wichtige Absicherung und gehört ebenfalls in die Kostenplanung. Hier solltest du bei der Auswahl der Versicherung genau auf die Kosten achten, denn die Prämien für die Immobilienversicherung können je nach Anbieter und Tarif sehr unterschiedlich ausfallen. Grundlegend ist es sinnvoll, die Ferienimmobilie ganz klassisch gegen Feuer- und Wasserschäden, aber auch gegen Einbruchsschäden zu versichern. Je nach Lage der Immobilie bietet es sich zudem an, speziellere Versicherungen beispielsweise für Sturmschäden hinzuzufügen.
Nebenkosten
Die Nebenkosten in einer Ferienwohnung sind genau wie die in jeder anderen Wohnung auch: Durch die Gäste fallen Kosten für Gas, Strom und Wasser an. Diese sollten bei der Kostenplanung berücksichtigt werden. Aber auch Kosten für die Instandhaltung und Reparatur der Anlagen, Gebühren für Abwasser, die Straßenreinigung, die Müllentsorgung oder die Kehrgebühren für den Schornstein zählen zu diesen Ausgaben. Zudem sind die Kosten für die Pflege und Wartung eines Fahrstuhls oder Gartens zu zahlen, insofern diese vorhanden sind.
Kosten für Serviceleistungen
Im Bereich der Serviceleistungen fallen in jedem Fall Kosten für die Reinigung der Ferienimmobilie an. Diese sind also zwingend in der Kostenplanung einzukalkulieren. Optional kannst du jedoch noch weitere Services für deine Gäste anbieten, beispielsweise ein Frühstücksangebot oder einen Wäscheservice. Dabei solltest du jedoch immer die Kosten im Auge behalten, denn je mehr Service du anbietest, umso mehr Kosten entstehen.
Steuern
Ein leidiges Thema sind immer wieder die Steuern – und auch bei der Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern werden Steuern fällig. Hier eine Übersicht über die wichtigsten Posten:
- Grundsteuer: Die Grundsteuer ist eine Abgabe, die Immobilienbesitzer in Deutschland jährlich an ihre Kommune zahlen müssen. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach dem Wert des Grundstücks und wird von den jeweiligen Gemeindevertretern festgesetzt. Hier musst du dich also direkt vor Ort über den entsprechenden Hebesatz informieren.
- Einkommensteuer: Da du mit der Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses Einnahmen generierst, müssen diese im Rahmen der Einkommensteuer als „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben und versteuert werden. Wichtig ist: Du kannst Renovierungskosten, laufende Kosten, Schuldzinsen und auch Abschreibungen gegenrechnen und als Werbungskosten absetzen. So werden deine Einnahme gemindert und du musst faktisch weniger Steuern zahlen.
- Zweitwohnungssteuer: Die Zweitwohnungssteuer ist eine Abgabe, die Eigentümer von zweiten Wohnungen aufgrund der Vermietung an Feriengäste oder andere Zweitwohnungsbesitzer entrichten müssen. Dies gilt jedoch nur in dem Fall, wenn du deine Ferienimmobilie auch selbst als Zweitwohnsitz nutzt. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland und kann zwischen 5 und 30 % des Mietertrages betragen.
Kosten für Telekommunikation und Unterhaltungsmedien
Nicht zuletzt solltest du auch dafür sorgen, dass deine Gäste schnelles WLAN sowie einen funktionierenden TV nutzen können. Für diese Anschlüsse fallen monatliche Kosten an. Mittlerweile kann auch ein Abo eines Streamingdienstes zur Grundausstattung gehören. Was oft vergessen wird, ist, dass auch für eine Ferienwohnung Rundfunkgebühren bezahlt werden müssen. Genauere Informationen dazu findest du in meinem Artikel „Rundfunkbeitrag für Ferienwohnung und Ferienhaus“.
Top 3 Tipps zum Sparen
Wie wir gesehen haben, ist die Liste der Kosten für die Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses lang. Aber es gibt immer ein paar Stellschrauben, mit denen sich auch hier Kosten sparen lassen. Ich habe dir hier deshalb zum Abschluss noch ein paar Tipps zusammengestellt, die dir dabei helfen, deine Kosten minimal zu halten:
- Gib die Nebenkosten an deine Gäste weiter: Alle verbrauchsabhängigen Kosten müssen in den Preis mit einkalkuliert werden. Dies ist besonders einfach, wenn verbrauchsabhängige Kosten auch verbrauchsabhängig erhoben werden können. Ist dies nicht möglich, muss ein Vebrauch dennoch und unbedingt im Mietpreis berücksichtigt werden.
- Nutze nur lukrative Werbemittel: Wenn du eine Weile mit verschiedenen Mitteln und auf unterschiedliche Wege für deine Ferienimmobilie geworben hast, wirst du feststellen können, welche Werbemittel auch tatsächlich Buchungen mit sich bringen und welche nicht. Stelle dir die bei jedem Werbemittel die Frage „Bringt mir dieses Werbemittel wirklich einen Profit?“ und schaue dir die Zahlen dazu an. Sortiere dann nach einer gewissen Zeit konsequent aus und nutze nur die Marketingmaßnahmen und Portale, die auch tatsächlich gewinnbringend sind.
- Senke die Energiekosten: Auch Sparmaßnahmen im Bereich Energie können helfen, die Kosten zu senken. Von der LED-Lampe bis hin zur besseren Wärmedämmung sind hier verschiedenste Maßnahmen möglich, um die Energiekosten zu senken. Detaillierter gehe ich darauf in meinem Artikel „Energiekosten in der Ferienwohnung senken: Die wichtigsten Tipps und Maßnahmen“ ein.
Mein Fazit: Gewinn trotz Kosten
Trotz der langen Liste der Kosten bei der Vermietung einer Ferienwohnung ist es sehr gut möglich, dass die Einnahmen aus der Vermietung die Kosten decken und einen lukrativen Gewinn erbringen. Dies hängt jedoch stark von den jeweiligen Preisen und Konditionen ab. Wer sich für eine Ferienwohnung interessiert, sollte sich daher gut informieren, auf das Kleingedruckte schauen und verschiedene Angebote vergleichen, um die besten Konditionen zu finden. So kann jede Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern zu einem erfolgreichen Business werden und dir die Einnahmen generieren, die du dir wünschst.
