Ist dir als Besitzer einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses schon einmal die ortsübliche Vermietungszeit begegnet? Sie zu ermitteln, ist vor allem im Zusammenhang mit Verlusten und deren Meldung beim Finanzamt in manchen Fällen relevant. Daher möchte ich dir in diesem Artikel zeigen, was du über die ortsübliche Vermietungszeit wissen musst, wann genau du die sie anwenden musst, worauf es dabei ankommt und welche Möglichkeiten es überhaupt gibt, die ortsübliche Vermietungszeit zu ermitteln. Zunächst wollen wir jedoch noch einen kurzen Blick darauf werfen, was man eigentlich unter dem Begriff versteht. Bitte beachte: Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar und erhebt auch nicht den Anspruch diese zu ersetzen. Mein Artikel basiert wie immer auf meinen Erfahrungen als Vermieter von Ferienwohnungen.
Was ist die ortsübliche Vermietungszeit?
Der Begriff „ortsübliche Vermietungszeit“ mag zwar zunächst sperrig klingen, ist aber eigentlich ganz leicht erklärt: Er bezeichnet die durchschnittliche Auslastung von Ferienimmobilien in einer bestimmten Region. Sie wird in der Regel in Tagen pro Jahr angegeben. Die ortsübliche Vermietungszeit kann dabei von Ort zu Ort unterschiedlich sein und ist in der Regel abhängig von den saisonalen Schwankungen des Tourismus. In sehr beliebten touristischen Gebieten ist die ortsübliche Vermietungszeit deshalb meist länger als in weniger beliebten Reisezielen.
Wozu dient die ortsübliche Vermietungszeit?
Bedeutsam wird die Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeit für dich als Besitzer einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses vor allem dann, wenn du in einem Jahr größere Verluste mit deiner Immobilie gemacht hast. Diese kannst du beim Finanzamt grundsätzlich geltend machen und damit steuerlich absetzen. Solche Verluste können daher rühren, dass du in einem Jahr besonders viel investiert hast. Häufig aber liegt es, gerade in Krisenzeiten, an einbrechenden Belegungszahlen über einen begrenzten Zeitraum.
Das weiß auch das Finanzamt und schaut daher bei größeren Verlusten genauer hin. Dabei ist vor allem die Abweichung deiner Buchungen von der ortsüblichen Vermietungszeit relevant. Diese darfst du um maximal 25 Prozent unterschreiten, andernfalls wird dir keine Gewinnerzielungsabsicht zugestanden. Das Finanzamt kann deine Ferienwohnung dann als Liebhaberei einstufen, was bedeutet, dass die erlittenen Verluste steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden können.
Daneben können noch andere Kriterien herangezogen werden. Relevant ist dabei vor allem, ob du deine Wohnung auch selbst als Ferienimmobilie nutzt und wie weit entfernt sie sich von deinem Hauptwohnsitz befindet. Bei einer Ferienwohnung in der Nähe deiner Privatwohnung, welche ganzjährig fremden Gästen angeboten wird, wird eher von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgegangen als bei selbst genutzten Ferienimmobilien, die nur gelegentlich vermietet werden. Lese hierzu auch meinen Artikel zum Thema Eigennutzung & Teilnutzung.
Wie kann ich die ortsübliche Vermietungszeit ermitteln?
Grundsätzlich wird das Finanzamt die ortsübliche Vermietungszeit selbst ermitteln – du musst hier also auch bei Verlusten zunächst nicht tätig werden. Wenn das Finanzamt deine Wohnung allerdings als Liebhaberei einstuft, lohnt es sich, selbst Zahlen heranzuziehen. So kannst du die Entscheidung nachvollziehen und gegebenenfalls Widerspruch dagegen einlegen.
Waren Steuerpflichtige hier früher weitestgehend vom Urteil des zuständigen Finanzbeamten abhängig, gibt es mittlerweile ein wegweisendes Urteil des Bundesfinanzhofes dazu, wie solche Zahlen ermittelt werden müssen (BFH-Urteil vom 26.05.2020, IX R 33/19). Hier klagte ein Ehepaar, dessen ausschließlich an Feriengäste vermietete Ferienwohnung vom Finanzamt aufgrund zu niedriger Auslastung als Liebhaberei eingestuft worden war. Das Finanzamt hatte beim statistischen Amt des Landes Mecklenburg-Vorpommern zwar die ortsübliche Vermietungszeit ermittelt, dabei allerdings alle Arten von Unterkünften herangezogen. Das Paar forderte, dass nur die durchschnittliche Belegung ähnlich gearteter Ferienunterkünfte herangezogen werden dürfe. Der Bundesfinanzhof folgte dieser Einschätzung und gab den beiden im Revisionsverfahren recht.
Konkret bedeutet das: Wenn du aus steuerlichen Gründen die ortsübliche Vermietungszeit ermitteln möchtest, kannst du diese Daten beim zuständigen statistischen Amt erfragen. Dabei ist unerheblich, ob diese Daten öffentlich einsehbar sind (auch das hat der BFH entschieden). Gleiche ab, ob dein Finanzamt tatsächlich nur die Vermietungszeit von Ferienwohnungen und -häusern herangezogen hat und die korrekten Zahlen zugrunde gelegt hat. Mit Hotels und Co. musst du dich nicht vergleichen lassen!
Was passiert, wenn ich die ortsübliche Vermietungszeit unterschreite?
Was aber, wenn du die ortsübliche Vermietungszeit trotz korrekter Ermittlung um mehr als 25 Prozent unterschreitest? Auch dann musst du eine Einstufung als Liebhaberei nicht ohne Widerspruch hinnehmen – insofern sie überhaupt sofort erfolgt. Denn in aller Regel verlangt das Finanzamt dann von dir zunächst eine Prognose für die nächsten 30 Jahre. Wird eine solche von dir verlangt, musst du zeigen, dass langfristig gesehen ein deutlicher Überschuss mit deiner Ferienwohnung zu erwirtschaften sein wird. Das Finanzamt kann Nachweise dafür verlangen, wie das gelingen soll. Du wirst also zeigen müssen, dass du Anstrengungen unternimmst, deine Ferienwohnung in Zukunft stärker auszulasten, beispielsweise durch eine stärkere Vermarktung oder das Anbieten auf mehr Buchungsplattformen.
Wenn das Finanzamt auch danach die Gewinnerzielungsabsicht nicht sieht? Keine Panik, diese Entscheidung ist niemals final! Zwar wirst du nach dem Ausschöpfen aller rechtlichen Möglichkeiten tatsächlich hinnehmen müssen, dass der angemeldete Verlust steuerlich nicht abgezogen werden kann. Allerdings kann das Finanzamt die Einschätzung in Zukunft jederzeit wieder rückgängig machen. Es lohnt sich also gerade in diesem Fall, in eine stärkere Vermarktung deiner Wohnung zu investieren. So kannst du eventuell auftretende zukünftige Verluste besser abfedern und stehst dann besser da als in der aktuellen Situation.
Mein Fazit zur Ortsüblichen Vermietungszeit für Ferienwohnung und Ferienhaus
Die ortsübliche Vermietungszeit wird in Tagen pro Jahr ermittelt und beschreibt damit einfach die durchschnittliche Auslastung von Ferienimmobilien in einer bestimmten Region. Hierbei können alle Ferienimmobilien herangezogen werden, es sollte aber darauf geachtet werden, dass die eigene Ferienwohnung nur mit ähnlichen Angeboten verglichen wird – so sieht das auch der Bundesfinanzhof! Möchte das Finanzamt die Vermietung deiner Ferienwohnung oder deines Ferienhauses aufgrund einer Abweichung der Auslastung als Liebhaberei einschätzen, lohnt es sich, die ortsübliche Vermietungszeit zu ermitteln und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen. Sie ist ein einfaches und praktisches Hilfsmittel, dass du im Fall einer unrechtmäßigen Einschätzung deiner Vermietung einsetzen kannst, um die gewerbliche Vermietung deiner Immobilie zu rechtfertigen.
