Immer mehr Ferienwohnungen werden auf langfristiger Basis vermietet. Für uns als Vermieter wirft diese Tatsache Fragen auf: Lohnt sich die dauerhafte Vermietung der Ferienwohnung? Wie findet man zuverlässige Mieter? Welche Vorsichtsmaßnahmen müssen getroffen werden? Und wo liegt überhaupt der Unterschied zwischen einer kurzfristigen und einer langfristigen Vermietung? In diesem Artikel gehe ich diesen Fragen auf den Grund und möchte dir die Grundlagen und zusätzlich einige hilfreiche Tipps mit auf den Weg geben, wenn du dein Ferienhaus oder deine Ferienwohnung dauerhaft auslasten und vermieten möchtest.
Kurze oder langfristige Vermietung – Was ist der Unterschied?
Im Wesentlichen gibt es drei Merkmale, nach denen sich die kurzfristige und die langfristige Vermietung unterscheiden lassen: die Dauer des Aufenthaltes, die Nutzungsart der Immobilie und die Abrechnung der Miete. Schauen wir uns diese drei Aspekte also zunächst genauer an:
Dauer
Unter einer kurzfristigen Vermietung einer Ferienwohnung ist die Vermietung mit einer Dauer von einigen Tagen oder Wochen gemeint. Langfristige Vermietungen dauern hingegen in der Regel mehrere Monate oder Jahre. Die Mindestmietdauer liegt hier bei sechs Monaten, kann jedoch auf einen unbefristeten Mietvertrag ausgeweitet werden. Hier kommt zudem noch die Meldepflicht ins Spiel. Bleibt ein Mieter länger als sechs Monate in der Wohnung, ist er gesetzlich dazu verpflichtet, sich beim Einwohnermeldeamt anzumelden. Damit verlegt er seinen Wohnsitz in die Wohnung und diese gilt dann nicht mehr als Ferienimmobilie, sondern als Wohnraum.
Nutzungsart
Damit sind wir nun auch schon beim zweiten Unterscheidungsmerkmal von kurzfristigen und langfristigen Vermietungen: der Nutzungsart. Diese wird behördlich für deine Immobilie festgelegt und hat wesentlichen Einfluss auf die Rechte und Pflichten hinsichtlich der Immobilie. Mit der kurzfristigen Vermietung und wechselnden Gästen zählt die Immobilie zu den Ferienimmobilien. Bei der dauerhaften Vermietung wird sie hingegen als Wohnraum eingestuft. Je nach Vermietungsmodell musst du also die Nutzungsart deiner Immobilie ändern. Dies hat verschiedene Auswirkung und bringt vor allem bürokratischen Aufwand mit sich. Mein Tipp: Möchtest du dir diesen Aufwand ersparen, kannst du mit längerfristigen Gästen eine dauerhafte Mietvereinbarung eingehen, jedoch wöchentliche oder monatliche Rechnungen stellen.
Ein klassischer Anwendungsfall dafür ist die Vermietung an Monteure. Mit der Firma schließt du eine dauerhafte Mietvereinbarung, stellst jedoch aufgrund der wechselnden Mieter/Personen wöchentliche Rechnungen und kannst deine Ferienwohnung weiter als Ferienimmobilie führen, obwohl die Firma eventuell viele Monate bucht.
Abrechnung
Du siehst: Auch die Abrechnung stellt einen wesentlichen Unterschied zwischen der kurzfristigen und der langfristigen Vermietung dar. Die Abrechnung der Miete erfolgt im Falle einer kurzfristigen Vermietung meist pro Nacht und wird normalerweise im Voraus bezahlt. Die Langzeitvermietung ist dagegen dadurch gekennzeichnet, dass die Miete monatlich gezahlt wird und der Mieter die Nebenkosten, wie Warmwasser, Strom und Heizung, selbst zahlt.
Beide Arten der Vermietung haben, wie du sicher schon an den Unterschieden erkennen kannst, Vor- und Nachteile. Auf diese möchte ich im Folgenden genauer eingehen.
Vor- und Nachteile der langfristigen Vermietung von Ferienwohnung und Ferienhaus
Die Vor- und Nachteile, eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus über einen längeren Zeitraum zu vermieten, sind vielfältig. Hier solltest du dir deine ganz persönliche Situation anschauen und herausfinden, welche Art der Vermietung sich für dich lohnt. Um dich bei dieser Abwägung zu unterstützen, findest du im Folgenden die wichtigsten Vor- und Nachteile der langfristigen Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern:
Vorteile der dauerhaften Vermietung
Beginnen wir mit den Vorteilen: Wenn du deine Ferienimmobilie längerfristig vermietest, hast du ein planbares Einkommen. Zudem sind Langzeitmieter in der Regel dafür verantwortlich, die Nebenkosten zu zahlen, dafür zu sorgen, dass das Haus sauber und ordentlich bleibt, und ein Auge auf die Immobilie zu haben. Die Nebenkosten sowie der Aufwand für Reinigung und Verwaltung fallen damit weg. Auch die Möblierung ist bei dieser Art der Vermietung kein Muss. In den meisten Fällen bringt der Mieter seine eigenen Möbel mit in die Wohnung, sodass du dir die Kosten und den Aufwand für die Einrichtung sparen kannst.
Des Weiteren kannst du bei der langfristigen Vermietung deiner Ferienwohnung eine Mietkaution als Sicherheit vom Mieter verlangen, die wesentlich höher liegt als bei der Kurzzeitvermietung an Feriengäste. So bist du hinsichtlich eventueller Schäden bestens abgesichert.
Nachteile der dauerhaften Vermietung
Diesen Vorteilen stehen jedoch auch einige Nachteile gegenüber: Zunächst verlierst du bei der Langzeitvermietung deiner Ferienwohnung oder deines Ferienhauses Flexibilität. Du kannst deine Immobilie während der Zeit der Vermietung nicht selbst nutzen – und das meist für Jahre! Zudem hast du als Vermieter nur in Ausnahmefällen, wie beispielsweise für Reparaturarbeiten, das Recht, die Wohnung oder das Haus zu betreten. Du verlierst also ebenso ein Stück Kontrolle. Hinzu kommt ein höherer Mieterschutz für Langzeitmieter, der dir als Vermieter das Leben schwer machen kann.
Nicht zuletzt ist auch die Auswahl des Mieters bei der Langzeitvermietung mit erhöhtem Aufwand verbunden. Du solltest die Unterlagen des potenziellen Mieters genau überprüfen und eventuell sogar einen längerfristigen Bewerbungsprozess durchlaufen, um den richtigen Mieter für deine Immobilie zu finden und Schäden durch Mietnomaden oder ähnliches zu vermeiden. Nicht zu vergessen sind geringere Mieteinahmen: Sollte der Betrieb als kurzfristig vermietete Ferienwohnung sehr gut laufen, hast du in der Regel auch weitaus höhere Mieteinahmen, als bei der langfristigen Vermietung einer Mietwohnung.
Hier noch einmal alle Vor- und Nachteile auf einen Blick:
| Vorteile | Nachteile |
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Top 5 Tipps für die dauerhafte Vermietung
Hast du dich für die langfristige Vermietung deiner Ferienwohnung oder deines Ferienhauses entschieden und möchtest die Vorteile dieser Art der Vermietung nutzen, gebe ich dir dafür noch ein paar Tipps mit auf den Weg:
Tipp #1 – Sorge für die passende Einrichtung für Langzeitmieter
Ist deine Ferienwohnung oder dein Ferienhaus bereits eingerichtet, solltest du überprüfen, ob die Ausstattung für die Langzeitvermietung geeignet ist. Wichtig sind hier vor allem essenzielle Dinge des Alltags, wie eine Waschmaschine, ein TV oder ein Internetanschluss. Ist deine Immobilie noch leer, kannst du dir die Einrichtung sparen und sie ganz klassisch unmöbliert anbieten.
Tipp #2 – Erstelle einen Mietvertrag mit Kaution
Wie bereits oben erwähnt, kannst du bei der Langzeitvermietung deiner Ferienimmobilie im Mietvertrag eine Kaution festlegen. Diese dient dir als Sicherheit, für den Fall, dass während der Vermietung Schäden durch den Mieter entstehen. Die Höhe kann nach §551 des Bürgerlichen Gesetzbuches bis zu drei Monatsmieten betragen und liegt damit wesentlich höher als die Kaution für eine Kurzzeitvermietung. Ich empfehle dir von diesem Recht unbedingt Gebrauch zu machen.
Tipp #3 – Beachte die rechtlichen Regelungen
Rechtlich gesehen gibt es zwischen der Kurzzeit- und der Langzeitvermietung einige Unterschiede. Ein wichtiger Punkt ist hier der Mieterschutz. Dieser greift bei Langzeitvermietungen und muss unbedingt beachtet werden. Mein Tipp ist hier: Setze dich bei der Umstellung von der Kurzzeitvermietung auf die Langzeitvermietung mit einem Anwalt in Kontakt und kläre im Vorhinein, welche Änderungen sich für dich als Vermieter ergeben.
Tipp #4 – Pausiere deine Kurzzeitvermietung statt sie aufzugeben
Nur weil du einen Langzeitmieter in deiner Ferienwohnung aufnimmst, heißt das noch lange nicht, dass du die Kurzzeitvermietung aufgeben musst. Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, kannst du den Mietzeitraum einfach im Buchungskalender deiner Inserate eintragen und so weiterhin für deine Ferienwohnung oder dein Ferienhaus werben und Buchungen für den Zeitraum nach der Langzeitvermietung annehmen.
Tipp #5 – Werbe gezielt für die Langzeitvermietung
Suchst du für einen bestimmten Zeitraum, wie beispielsweise die Nebensaison einen Langzeitmieter für deine Ferienimmobilie, kannst du für deine Inserate gezielt Portale für die Langzeitvermietung nutzen. Sprich hier direkt potenzielle Langzeitmieter, wie beispielsweise Studenten oder Monteure, an und nutze so die passenden Plattformen, um deine Zielgruppe direkt zu erreichen.
Mein Fazit: Die langfristige Vermietung von Ferienwohnungen kann sich lohnen!
Gerade, wenn du die Nebensaison überbrücken, den Verwaltungsaufwand reduzieren oder regelmäßige Einnahmen generieren möchtest, lohnt sich die dauerhafte Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses. Doch wie oben erwähnt, kommt es eben ganz auf deine aktuelle Situation an, schließlich hat auch die kurzfristige Vermietung entscheidende Vorteile. Die Mieteinnahmen liegen bei der Vermietung für Feriengäste meist höher, du hast durch den regelmäßigen Zugang mehr Kontrolle über deine Immobilie und kannst deine Ferienwohnung oder dein Ferienhaus auch ganz einfach für dich selbst freihalten, um deinen Urlaub dort zu verbringen.
Somit ist die Entscheidung für eine kurzfristige oder eine langfristige Vermietung eine ganz persönliche und stark von deinen Zielen abhängig. Ich hoffe, meine Ausführungen und Tipps geben dir für diese Entscheidung die passende Hilfestellung. Schreib gern auch in die Kommentare, was du über die Vor- und Nachteile dieser beiden Arten der Vermietung denkst oder welche Erfahrungen du mit der Langzeitvermietung bereits gemacht hast.
