Reiserücktritt bei Ferienwohnung richtig regeln

Stornierungsbedingungen bei Ferienwohnung und Ferienhaus

die richtigen StornierungsbedingungenDie Ferien stehen vor der Tür und nicht nur in den beliebtesten Urlaubsregionen an Nord- und Ostsee oder in den Bergen sind Ferienwohnungen und Ferienhäuser in der Regel gut ausgebucht. Was aber, wenn der Gast kurzfristig sein Quartier bei dir absagt? Welche Regelungen greifen im Falle einer Stornierung? Welche Stornierungsbedingungen sind konform?

Ich habe für dich die wichtigsten Fakten zum Thema Stornierungsbedingungen bei Ferienobjekten zusammengestellt. Wie immer möchte ich darauf hinweisen, dass mein Beitrag keine rechtliche Beratung darstellt noch den Anspruch erhebt, diese zu ersetzen. Du erhältst meine Informationen auf Basis meiner Erfahrungen als Vermieter von Ferienobjekten.

Wenn du vertraglich konkrete Stornierungsbedingungen festgelegt hast, bist du auf der sicheren Seite und hast keine Einbußen sofern du von deinem Vertragsrecht Gebrauch machst und die vertraglich geregelten Beträge beim Mieter deines Ferienobjektes einforderst.

Und was, wenn nicht?

Was dir als Vermieter von Ferienimmobilien zusteht

Die gute Nachricht vorweg: Dir steht als Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern im Falle der Stornierung grundsätzlich der Mietpreis für den gebuchten Zeitraum zu, auch wenn du hierüber keine gesonderte Vereinbarung getroffen hast. Denn deine Ansprüche ergeben sich aus den gesetzlichen mietvertraglichen Regelungen und ein Hinweis auf etwaige Stornokosten muss dabei nicht erfolgen. Wenn es sich nicht um Pauschalangebote, für die andere Regelungen des Reiserechts gelten, handelt, sind Mietverhältnisse nur aus „außerordentlich wichtigem Grund“ kündbar (§ 542 II BGB).

Und dies gilt auch für nur über eine kurze Zeit eingegangene Mietverhältnisse, wie sie bei der Vermietung von Ferienwohnungen und –häusern vorliegen. Der Mieter kann auch hier nur aus wichtigem Grund eine außerordentliche Kündigung bewirken. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn Sie ihm den Gebrauch der Ferienimmobilie nicht oder nur zum Teil gewähren oder eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzung vorliegt. Gründe, die hierfür vermeintlich anerkannt werden sind zum Beispiel:

  • wenn eine für die Mietsache untypische Gesundheitsgefährdung vorliegt (z.B. durch Schimmelpilzbefall, Holzschutzmittel o.ä.)
  • ungenügende Beheizung bei kühlerer Außentemperatur
  • erheblicher Lärm
  • sehr unangenehme Gerüche
  • massiver Ungezieferbefall

Der Mieter ist dagegen nicht von der Mietzahlung entbunden, wenn „er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird“ (§ 537 I BGB). Und das gilt übrigens auch unabhängig davon, wann die Absage erfolgt. Denn diese Regelung greift unmittelbar nach Zustandekommen des Vertrages, auch wenn vom Abschluss bis zum Urlaubszeitraum noch Monate liegen.

Allerdings bist du als Vermieter gehalten, dich um eine ersatzweise Belegung des Ferienobjektes zu kümmern. Du bist dem Mieter gegenüber im Übrigen darüber auch auskunftspflichtig, das heißt, du solltest ihn immer auch unmittelbar informieren, sobald du die Ferienwohnung oder das Ferienhaus für den kritischen Zeitraum neu vermietet hast.

Und selbst bei einer extrem kurzfristigen Absage, etwa einen Tag vor Anreise, mit wenig Aussicht auf Neuvermietung, kannst du leider nicht mit einer Zahlung der vollen 100 Prozent des Mietpreises rechnen. Hierzu gab es ein Urteil des Oberlandgerichts Nürnberg (OLG Nürnberg Az.: 3 U 1559/99), das darauf hinweist, dass Kosten, wie zum Beispiel für die Bereitstellung von Bettwäsche oder anteilige Strom- oder Heizungskosten, von der Stornierungsgebühr abgezogen werden müssen. Von der Rechtsprechung wurde der Anteil dieser ersparten Aufwendungen bei Hotels und Pensionen festgelegt mit:

  • Übernachtung mit Frühstück: pauschal 20 %
  • Übernachtung mit Halbpension: pauschal 30 %
  • Übernachtung mit Vollpension: pauschal 40 %

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses werden im Falle einer Stornierung pauschal in der Regel 10 Prozent des Mietpreises als angemessen betrachtet. Also könntest du bis zu maximal 90 Prozent der Miete für deine Ferienimmobilie vom Mieter einfordern.

Falls du aber einen Ersatzmieter für den vollen, stornierten Zeitraum findest, darfst du dem ursprünglichen Mieter dann lediglich reine Stornierungskosten in Rechnung stellen. Das können zum Beispiel Portokosten sein oder Kosten für die Bereitstellung von Fahrrädern, Strandkörben oder anderen Extras, die dir entstehen und die du nicht mehr abwenden kannst.

Stornierungsgebühren offen kommunizieren

Vielen Mietern ist gar nicht bewusst, dass sie mit Abschluss des Vertrages zur Zahlung des vollen Mietpreises auch im Falle der Stornierung verpflichtet sind. Und dass ein solcher Vertrag zum Beispiel auch bereits zustande gekommen ist, wenn dem Vermieter telefonisch oder per Mail der gewünschte Mietzeitraum bestätigt wurde. Und dann gilt: Gebucht ist gebucht. Um Ärger zu vermeiden und ein gutes Verhältnis zu Stammkunden aufzubauen, empfiehlt es sich daher, einen „eindeutigen“ Vertragsabschluss mit schriftlicher Bestätigung einzurichten und hier ganz offen auf eventuell fällige Stornierungsgebühren hinzuweisen.

Denn in den meisten Fällen ist es doch eher so, dass der Gast nicht unbedacht und leichtfertig handelt, wenn er seine Ferienwohnung oder sein Ferienhaus bei dir storniert. Es zeigt sich, dass Mieter immer wieder völlig überrascht sind, dass trotz rechtzeitiger Absage aus vermeintlich triftigen Gründen erhebliche Kosten auf ihn zukommen. Statt eines wohlverdienten Urlaubs, auf den er sich gefreut hat, stehen oft sehr unerfreuliche oder traurige Gründe hinter der Stornierung – Krankheit, ein Todesfall in der Familie oder eine berufliche Veränderung, welche die Urlaubspläne, oft ganz unverhofft und kurzfristig, platzen ließen. Du kannst aus Kulanz dem Mieter auch die Möglichkeit einräumen, selbst einen Ersatzmieter für die Ferienimmobilie zu benennen und Ihm in Aussicht stellen, die Stornierungsgebühren gegebenenfalls ganz oder teilweise zu erlassen. Bis ein solches neues Mietverhältnis zustande kommt, bleibt er allerdings dein Vertragspartner, den du gegebenenfalls die Stornierungsgebühren in Rechnung stellen kannst – das solltest du von Anfang an auch klarstellen, wenn du dich auf eine solche Lösung mit dem Mieter deines Ferienobjektes einigen.

Individuelle Stornierungsbedingungen definieren

Eine Staffelung der Stornierungsgebühren kann von dir ganz individuell vorgenommen werden. Du bist wie gesagt grundsätzlich ja nicht verpflichtet, deinem Gast hier entgegenzukommen und wenn du keine weiteren Absprachen diesbezüglich triffst, greift automatisch die für dich günstige gesetzliche Regelung. Als Entgegenkommen könntest du aber einen Unterschied machen, wann die Stornierung erfolgt und auch die meisten Musterverträge für Ferienimmobilien sehen hier Staffelungen vor. Also würdest du zum Beispiel einen geringeren Prozentsatz des Mietpreises verlangen, wenn die Absage bereits Monate vor Reiseantritt erfolgt und du noch gute Chancen hast, ohne viel Extraaufwand einen neuen Mieter zu finden. Je näher der Urlaubszeitraum rückt, desto höher kann nachvollziehbarerweise dann auch die Stornierungsgebühr gestaffelt werden, wofür ein Großteil deiner Gäste in der Regel auch Verständnis aufbringen wird. Individuelle Regelungen und Kulanz in Einzelfällen kannst du immer noch anwenden. Um die unangenehme Überraschung, Ärger oder gar langwierige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden ist es auf jeden Fall aber sinnvoll, von Anfang an offen mit dem Verfahren im Falle eines Rücktritts umzugehen und bestenfalls individuelle Lösungen zu finden, mit der beide Seiten zufrieden sind.

Mein Fazit über Stornierungsbedingungen bei Ferienimmobilien

Auch wenn das Mietrecht ganz klar auf unserer Seite ist und Mietkosten für Ferienwohnungen und Ferienhäuser immer bis zu 90 % beglichen werden müssen, empfehle ich dir in jedem Fall Verträge immer schriftlich zu schließen und Stornierungsbedingungen sehr offen und klar zu kommunizieren. Auch ein Hinweis auf den Abschluss einer Reiserücktrittsversicherung schadet nie, denn diese kostet nur wenige Euro und kommt im Stornierungsfall für die Kosten auf.

18 Kommentare
  1. Amalia B sagte:

    Vielen Dank für diesen informativen Beitrag. Beim vermieten einer Ferienwohnung muss man sich ja der rechtlichen Lage schon bewusst sein. Die Stornierungsgebühren offen zu kommunizieren sollte , finde ich, zum guten Ton gehören. Schließlich ist Transparenz ja auch aus der Sicht des Ferienwohnungs – Mieters wünschenswert.

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  2. Lieser sagte:

    Wie sieht es aus, wenn der Mieter in solch einem Fall sich selbst Ersatzmieter sucht die in seinen Meitvertrag übernehmen. Um solche Ersatzmieter zu finden könnte man ja die Lokation zum halben Preis anbieten. Dann wird dies sowohl für den Mieter als auch für den Ersatzmieter lukrativ denn beide sparen kräftig an Kosten und dem Vermieter kann es ja egal sein wer in diesem Zeitraum in seinem Ferienhaus wohnt.

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    • Oliver Lehne sagte:

      Hallo, viele Mietverträge für Ferienimmobilien ermöglichen dem Mieter, einen Ersatzmieter zu stellen, sofern die Buchung nicht selbst wahrgenommen werden kann. Und dies macht in der Tat Sinn. In jedem Fall ist es notwendig, dasss der Mieter den Ersatzmieter dem Vermieter benennt, denn dieser rückt an seine Stelle und es sollte ein neues Mietverhältnis mit der neuen Mietpartei geschlossen werden. VG Oliver

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  3. MHD Hijazi sagte:

    Vielen Dank für die ausführliche Information

    ich habe für ein Jahr eine Ferienwohnung gemietet. Im Mietvertrag steht keine Stornierungsbedingungen. Muss ich den gesamten Mietdauer einhalten oder kann ich unter Berücksichtigung einer Kündigungsfrist die Wohnung kündigen???

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    • Oliver Lehne sagte:

      Wenn keine Stornierungsbedingungen definiert sind, ist grundsätzlich das deutsche Mietrecht gültig. Der Vermieter hat Anspruch auf den vollen Mietbetrag abzüglich 10 %. Aber: Mir stellt sich aber die Frage, ob der Vermieter dir die Feriewohnung überhaupt über ein Jahr für einen vorübergehenden Aufenthalt (als Ferienwohnung) hätte vermieten dürfen, denn dieser ist nur bis 6 Monate möglich. Wir sprechen dann also eigentlich von einem herkömmlichern Mietverhältnis. Ich würde mir eine Rechtsberatung einholen, eventuell ist der Vetrag nichtig.

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  4. Simon sagte:

    Hallo, übernimmt die Reiserücktrittsverischeurng denn auch Buchungen bei privater Vermietung. Ich vermiete ab und zu. Ich kann natürlich auch eine Vereinbarung ausfüllen und damit die Miete nachweisen. WWelche Reiserücktrittversicherung übernimmt bei nicht gewerblichen Vermietungen? Danke und Gruss Simon

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    • Oliver Lehne sagte:

      Hallo Simon,
      es ist unerheblich ob deine deine Vermietung gewerberechtlich, steuerrechtlich oder auch baurechtlich als eine gewerbliche oder nicht gewerbliche Vermietung eingestuft wird. Natürlich muss der Mieter seiner Versicherung einen Nachweis geben, der das Anmieten der Ferienwohnung zu einem Tarif belegt. LG Oliver

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  5. Markus Ambrus sagte:

    Mal andersherum, wenn ich über ein online-Portal ein Ferienhaus Miete und per Mail die Buchungsbestätigung erhalten habe, darf der Vermieter dann einfach stornieren und mir die Anzahlung zurückbuchen? Ich habe mit der Buchung auch andere Verträge (Zusatzversicherung etc) vereinbart, welche nun auch verbindlich sind… ist das rechtlich in Ordnung? Wer übernimmt meinen Schaden?

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  6. Michael sagte:

    Sehr geehrter Herr Lehne,
    ich hatte eine Ferienwohnung gebucht. In den AGB’s war vermerkt, dass 56 Tage vor Reiseantritt eine Stornierung ohne Stornogebühren möglich ist. Zudem, dass egal zu welchem Zeitraum storniert wird – also auch vor den 56 Tagen – eine Verwaltungspauschale von 10% anfällt. Schon die Lebenserfahrung und der Beweis des ersten Anscheins deutet auf eine viel zu hohe Entschädigung für das Fertigen einer Stornobestätigung per mail und das „frei“ Klicken der Ferienwohnung im Internetportal hin. Sind 10 % zulässig? MfG

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    • Oliver Lehne sagte:

      Hallo Michael, Der Gesetzgeber räumt Vermietern tatsächlich das Recht ein pauschalisierte Entschädigungen (Stornokosten) festzusetzen. Angemessen sind bis 20 % des Reisepreises bei einer Stornierung der Ferienwohnung, auch vor den 56 Tagen. LG Oliver

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  7. Gertrud Nowak sagte:

    Wenn ich eine Ferienwohnung ein Jahr im vorraus schriftlich gebucht habe, und diese storniere, fallen dann trotzdem Stornokosten an? Letztendlich geht es doch meistens um kurzfristige stornierungen ,oder?

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    • Oliver Lehne sagte:

      Hallo Gertrud,
      wenn nichts Genaueres vereinbart wurde ist anzunehmen, dass ein Mietvertrag geschlossen wurde, der grundsätzlich erstmal besagt, dass du deine Mietzahlung leisten musst, unabhängug davon wann storniert wird. Wenn es keine genauere Vereinbarung zum Thema Stornierungagebühren gibt, muss die Mietzahlung vermutlich komplett geleistet werden abzüglich 10 %, siehe Blogartikel. LG Oliver (dies ist keine Rechtsberatung und ersetzt diese auch nicht)

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  8. Hanenkampf sagte:

    Hallo,
    Wir hatten für 2 Wochen ein Ferienhaus gebucht und mußten es wegen Krankheit 8 Wochen vor Reiseantritt wegen schwerer Krankheit stornieren haben wir das Recht einen Teil der Anzahlung zurück zu bekommen wenn der Vermieter 1 Woche wieder verbucht hat?In der AGBS steht das dem Vermieter 30% Stornogebühren zustehen.
    M.Hanenkampf

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    • Oliver Lehne sagte:

      Hallo, maßgeblich sind die Vereinbarungen, wurden keine Stornierungsbedingungen definiert, so ist der volle Mietbetrag abzüglich 10 % zu leisten.
      Wenn die Wohnung anderweitig über einen Teilzeitraum vermietet wurde ist dieser Wert davon abzuziehen. Liebe Grüße – Oliver (dies ist keine Rechtsberatung und ersetzt diese auch nicht)

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  9. Böhm sagte:

    Wenn eine stornierte Ferienwohnung wieder im gleichen Zeitraum vermietet wird, müssen dann nur die 10% Erstattet werden,oder alles?

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