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Wenn du eine Ferienwohnung finanzieren willst, solltest du nicht nur nach dem einen Zuschuss suchen. In der Praxis geht es fast immer um die richtige Kombination aus Bankdarlehen, Eigenkapital, Förderkredit, energetischer Förderung und gegebenenfalls Gründungs- oder Regionalförderung. Der Gründungszuschuss ist nur für eine hauptberufliche Selbstständigkeit aus dem ALG-I-Bezug gedacht und finanziert nicht den Immobilienkauf direkt. Für viele Vermieter sind deshalb die Bundesförderung für effiziente Gebäude und der KfW-Kredit 261 deutlich relevanter, vor allem bei Sanierung und Modernisierung. In strukturschwachen Regionen kann zusätzlich die GRW-Förderung interessant sein. Entscheidend ist aber immer: erst Förderfähigkeit prüfen, dann starten.
Eine Ferienwohnung funktioniert wirtschaftlich anders als eine dauerhaft vermietete Wohnimmobilie. Deine Einnahmen hängen nicht nur vom Kaufpreis und vom Zinssatz ab, sondern auch von Auslastung, Saisonverlauf, Preis pro Nacht, Plattformkosten, Reinigung, Instandhaltung und der Qualität deiner Vermarktung. Genau deshalb reicht es in vielen Fällen nicht, nur den Kaufpreis sauber zu finanzieren. Häufig musst du zusätzlich Modernisierung, Möblierung, energetische Maßnahmen und einen Liquiditätspuffer für die Anlaufphase mitdenken.
Der eigentliche Unterschied ist also: Bei Ferienimmobilien geht es nicht nur um Finanzierung, sondern um Finanzierungsarchitektur. Wer nur auf die monatliche Darlehensrate schaut, übersieht schnell die eigentlichen wirtschaftlichen Hebel.
Nehmen wir an, du kaufst eine ältere Ferienwohnung für 320.000 Euro. Dazu kommen Kaufnebenkosten, eine neue Einrichtung, kleinere Renovierungen und eventuell energetische Maßnahmen wie neue Fenster, bessere Dämmung oder eine effizientere Heizung. Auf dem Papier wirkt das zunächst wie ein klassischer Immobilienkauf. In Wirklichkeit besteht das Projekt aber aus mehreren Finanzierungsbausteinen:
Genau deshalb ist es oft wenig sinnvoll, alles über ein einziges Standarddarlehen zu lösen. Deutlich robuster ist meist eine Struktur, in der du Kauf, Investitionen und Anlaufphase getrennt denkst.
Lese auch meinen Artikel zum Thema: Abschreibung von Ferienwohnungen und Möbeln
Im Kern lassen sich vier Wege unterscheiden: klassische Bankfinanzierung, Förderkredite, echte Zuschüsse und Gründungsförderung. Diese Instrumente erfüllen unterschiedliche Funktionen und sollten nicht miteinander verwechselt werden.
Gerade diese Unterscheidung ist wichtig. Ein Zuschuss senkt deinen Kapitalbedarf direkt. Ein Förderkredit bleibt ein Darlehen, kann aber über gute Konditionen oder Tilgungszuschüsse wirtschaftlich sehr attraktiv sein. Eine Gründungsförderung wiederum sichert eher deinen Start in die Selbstständigkeit ab als das Objekt selbst.
Nicht jede Förderung passt zu jedem Vorhaben. Aber es gibt einige Programme und Förderlogiken, die deutschlandweit besonders relevant sind.
Wichtig ist dabei: Diese Übersicht zeigt die relevanten Förderlogiken, nicht eine vollständige Liste aller Einzelprogramme. Gerade auf Landesebene unterscheiden sich Programme stark. Viele Länderprogramme fördern nicht pauschal private Ferienwohnungen, sondern eher touristische Infrastruktur, Unternehmen oder regionalwirtschaftlich relevante Projekte. Die Förderdatenbank des Bundes ist deshalb oft der sinnvollste Einstieg, um Bundes-, Landes- und Regionalprogramme einzuordnen.
Viele Vermieter suchen zuerst nach einem Zuschuss, weil sich das natürlich am attraktivsten anhört. In der Praxis ist aber oft ein Förderkredit der wichtigere Hebel.
Die bessere Frage lautet deshalb selten: Wo bekomme ich Geld geschenkt? Sondern: Welche Kombination macht mein Projekt tragfähig?
Der Gründungszuschuss der Bundesagentur für Arbeit ist nur in einem klar abgegrenzten Fall interessant: wenn du aus dem Bezug von Arbeitslosengeld I in eine hauptberufliche Selbstständigkeit startest. Die Bundesagentur nennt dafür unter anderem diese Voraussetzungen: Du beziehst Arbeitslosengeld, hast bei Start der Selbstständigkeit in der Regel noch mindestens 150 Tage Anspruch auf ALG I und übst die Tätigkeit hauptberuflich aus, sodass du dadurch nicht mehr arbeitslos bist. Die Förderung wird in der Regel zunächst 6 Monate in Höhe des zuletzt bezogenen ALG I plus 300 Euro pro Monat gezahlt; anschließend kann für weitere 9 Monate eine Pauschale von 300 Euro monatlich bewilligt werden.
Wichtig ist die Einordnung: Der Gründungszuschuss ist kein Immobilienzuschuss. Er finanziert weder den Kaufpreis noch Möbel oder Sanierung. Er dient dazu, die Gründungsphase sozial und wirtschaftlich abzusichern. Für viele klassische Ferienwohnungsinvestoren ist er deshalb gar nicht der entscheidende Hebel.
Das bedeutet in der Praxis: Der Gründungszuschuss passt vor allem dann, wenn du mit deiner Ferienvermietung tatsächlich ein hauptberufliches Geschäftsmodell aufbauen willst. Für eine nebenberuflich gehaltene Ferienwohnung oder ein klassisches Kapitalanlage-Modell ist er meistens nicht das passende Instrument.
Für viele Eigentümer ist die energetische Förderung deutlich relevanter als klassische Gründungsförderung. Das BAFA beschreibt die Bundesförderung für effiziente Gebäude als Unterstützung für Sanierungen, die dauerhaft Energiekosten einsparen. Ergänzend bietet die KfW mit dem Kredit 261 für Wohngebäude bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit; je nach erreichtem Effizienzstandard sind Tilgungszuschüsse zwischen 5 und 45 Prozent möglich. Die KfW weist außerdem ausdrücklich darauf hin, dass eine Energieeffizienz-Expertin oder ein Energieeffizienz-Experte erforderlich ist.
Gerade für Ferienwohnungen ist das aus zwei Gründen interessant. Erstens sinken bei erfolgreicher Sanierung häufig die laufenden Betriebskosten. Zweitens steigt oft auch die Vermietbarkeit, weil ein energetisch besseres Objekt in der Wahrnehmung von Gästen insgesamt hochwertiger wirkt.
Zusätzlich nennt das BAFA für bestimmte Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle einen Grundfördersatz von 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben. Das zeigt, dass energetische Förderung nicht nur auf große Komplettsanierungen beschränkt ist, sondern auch für einzelne Modernisierungsschritte relevant sein kann.
Wenn dein Projekt in einer strukturschwachen Region liegt, kann die GRW-Förderung interessant sein. Die Förderdatenbank des Bundes nennt hier Förderquoten von bis zu 45 Prozent; Infrastrukturmaßnahmen können unter bestimmten Voraussetzungen sogar bis zu 90 Prozent gefördert werden.
Das klingt zunächst sehr attraktiv, ist aber keine pauschale Ferienwohnungsförderung. Solche Programme richten sich typischerweise eher an investive, wirtschaftlich relevante und regional wirksame Vorhaben. Eine einzelne privat gehaltene Ferienwohnung passt deshalb nicht automatisch in diese Logik. Je professioneller und gewerblicher dein touristisches Projekt aufgestellt ist, desto eher lohnt sich hier eine vertiefte Prüfung.
Hinzu kommt: Tourismusförderung ist in Deutschland häufig regional organisiert. Wer Fördermittel sucht, sollte deshalb nicht nur auf Bundesprogramme schauen, sondern immer auch die Landes- und Regionalebene prüfen. Die Förderdatenbank zeigt auf Landesebene zahlreiche Programme mit eigenen Quoten, Mindestgrößen und Förderzielen.
Diese Übersicht macht den Unterschied meist am schnellsten sichtbar:
Genau hier liegt der strategische Kern: Nicht jede Förderung passt zu jedem Vermietertyp. Wer seine Ferienwohnung vor allem als Kapitalanlage sieht, braucht meist eine andere Finanzierungslogik als jemand, der ein touristisches Geschäftsmodell im Haupterwerb aufbaut.
Ein Punkt, der in Förderdebatten oft untergeht, ist das Eigenkapital. Denn selbst wenn Fördermittel infrage kommen, ersetzt das nicht automatisch den Bedarf an eigenem finanziellen Spielraum. Gerade bei Ferienwohnungen ist Eigenkapital nicht nur für die Bank wichtig, sondern auch für deine operative Stabilität.
Warum? Weil Ferienimmobilien fast immer mit schwankenderen Einnahmen arbeiten als klassische Mietwohnungen. Deshalb ist es sinnvoll, nicht dein gesamtes Eigenkapital in Kaufpreis und Nebenkosten zu stecken, sondern auch einen Teil als Reserve für Anlaufphase, kleinere Investitionen und unerwartete Kosten einzuplanen.
Viele Leser brauchen am Ende nicht noch mehr Programme, sondern eine sinnvolle Reihenfolge. Genau deshalb ist dieser Ablauf oft der praktischste:
Klär zuerst, was du eigentlich planst: Kapitalanlage, nebenberufliche Vermietung oder hauptberufliches touristisches Modell. Davon hängt ab, welche Förderlogik überhaupt infrage kommt.
Trenne Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierung, Möblierung und Liquiditätspuffer voneinander. Erst dadurch wird sichtbar, welche Bausteine klassisch finanziert werden und wo Förderung passen könnte.
Gerade bei KfW, BEG und regionalen Programmen ist die Reihenfolge entscheidend. Erst prüfen, dann beantragen, dann beauftragen. Die KfW verlangt für den Kredit 261 ausdrücklich die Einbindung einer Energieeffizienz-Expertin oder eines Energieeffizienz-Experten.
Arbeite mit konservativen Annahmen zu Auslastung, Preis pro Nacht, Kosten und Rücklagen. Nicht die schönste Rechnung zählt, sondern die tragfähigste.
Wenn du dein Modell sauber strukturiert hast, verlaufen Gespräche mit Bank, Steuerberater oder Förderstellen deutlich klarer und zielgerichteter.
Der größte Fehler passiert oft nicht bei der Auswahl des Programms, sondern beim Zeitpunkt. Viele Förderinstrumente setzen voraus, dass das Vorhaben noch nicht begonnen wurde oder bestimmte Nachweise und Einbindungen vorab erfolgen. Gerade bei KfW-Programmen und energetischen Maßnahmen ist die korrekte Reihenfolge entscheidend. Wer zuerst beauftragt und erst danach an Förderung denkt, kann sich selbst von wichtigen Programmen ausschließen.
Für Vermieter bedeutet das ganz praktisch: Förderfähigkeit ist kein Bonus am Ende des Prozesses, sondern Teil der Investitionsplanung von Anfang an.
Lese auch meinen Artikel zum Thema: Ferienimmobilie finanzieren - 5 vermeidbare Fehler
Je komplexer dein Vorhaben, desto wichtiger wird die wirtschaftliche Plausibilität. Beim Gründungszuschuss verlangt die Bundesagentur eine Tragfähigkeitsprüfung. Schon daran wird deutlich, dass eine gute Idee allein nicht ausreicht.
Für eine Ferienwohnung bedeutet das: Du solltest nicht nur Kaufpreis und Wunschumsatz überschlagen, sondern sauber mit folgenden Größen arbeiten:
Gerade im Ferienvermietungsmarkt ist das entscheidend, weil die Wirtschaftlichkeit stärker schwankt als bei einer klassischen Langzeitvermietung.
In der Praxis hilft es, die Finanzierung in drei Ebenen zu denken.
Erstens: Objektfinanzierung.
Hier geht es um Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Eigenkapital. Das läuft meist klassisch über Bankdarlehen.
Zweitens: Investitionsfinanzierung.
Dazu gehören Umbau, energetische Sanierung, technische Ausstattung, Außenbereiche oder Möblierung. Genau auf dieser Ebene werden Förderkredite und Sanierungsprogramme interessant.
Drittens: Anlauf- und Betriebsphase.
Gerade bei Ferienwohnungen brauchst du Puffer für Vermarktung, Nebensaison und operative Schwankungen. In besonderen Fällen kann hier auch eine Gründungsförderung relevant werden.
Diese Dreiteilung ist deshalb so hilfreich, weil sie aus einer unübersichtlichen Förderfrage eine klare Finanzierungslogik macht.
Wenn du eine Ferienwohnung finanzieren willst, solltest du Fördermittel nicht als netten Bonus betrachten, sondern als Teil deiner Gesamtstrategie. Für viele Vermieter sind BEG und KfW die praktischsten Instrumente, weil sie direkt an konkrete Investitionen anknüpfen. Der Gründungszuschuss ist nur in einer klaren Sonderkonstellation relevant, und GRW oder Landesprogramme werden erst dann spannend, wenn Region und Geschäftsmodell wirklich dazu passen. Lese ergänzend auch diese Artikel:
- Ferienhaus & Ferienwohnung richtig kaufen
- Ferienwohnung steuerlich absetzen | Das musst du beachten
Die eigentliche Entscheidung fällt deshalb nicht bei der Frage, ob es irgendwo einen Zuschuss gibt. Sie fällt dort, wo du ehrlich prüfst, ob dein Projekt auch dann noch trägt, wenn Auslastung, Investitionen und Betriebskosten realistisch gerechnet sind. Genau das ist der Unterschied zwischen einer schön klingenden Ferienimmobilie und einem wirtschaftlich belastbaren Vorhaben. Mehr Infos findest du im Vermieterguide in der Kategorie Kauf und Finanzierung.
Für eine Ferienwohnung kommen je nach Vorhaben unterschiedliche Förderwege infrage. Relevant sein können Förderkredite, energetische Programme wie BEG und KfW, regionale Investitionsförderung sowie in bestimmten Fällen Gründungsförderung. Welche Programme wirklich passen, hängt davon ab, ob du modernisierst, neu investierst oder ein touristisches Geschäftsmodell aufbaust.
Ein allgemeiner Zuschuss nur für den Kauf einer Ferienwohnung ist eher untypisch. In der Praxis sind Förderungen meist an bestimmte Bedingungen gebunden, etwa energetische Sanierung, regionale Entwicklung oder eine Gründungssituation. Deshalb solltest du nicht nur nach einem Kaufzuschuss suchen, sondern immer das gesamte Finanzierungskonzept prüfen.
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen kann eine KfW-Förderung relevant sein. Besonders interessant wird sie meist dann, wenn es um energetische Sanierung, Modernisierung oder ein Effizienzhaus-Niveau geht. Für viele Vermieter ist die KfW deshalb vor allem bei Bestandsobjekten und größeren Investitionen ein wichtiger Baustein.
Für die Sanierung einer Ferienwohnung sind vor allem energetische Förderprogramme wichtig. Dazu zählen insbesondere Programme rund um BEG und KfW, wenn Maßnahmen umgesetzt werden, die die Energieeffizienz des Gebäudes verbessern. Gerade bei älteren Ferienimmobilien kann das einer der wichtigsten Förderhebel sein.
Der Gründungszuschuss kann interessant sein, wenn du aus dem Bezug von Arbeitslosengeld I in eine hauptberufliche Selbstständigkeit startest. Für klassische private Ferienwohnungsinvestoren ist er dagegen oft nicht das passende Instrument, weil er nicht den Immobilienkauf finanziert, sondern die Gründungsphase absichern soll.
Für ein Ferienhaus gelten grundsätzlich ähnliche Förderlogiken wie für eine Ferienwohnung. Relevant sein können energetische Förderung, Förderkredite, regionale Programme und in Einzelfällen Gründungsförderung. Entscheidend ist auch hier nicht nur das Objekt selbst, sondern die Art der Nutzung und die Struktur des Vorhabens.
Wenn du eine Ferienwohnung als Kapitalanlage finanzieren willst, ist meist eine Kombination aus Eigenkapital, klassischem Darlehen und gezielten Förderbausteinen sinnvoll. Gründungsförderung spielt in solchen Fällen häufig eine kleinere Rolle als Investitions- und Sanierungsförderung. Wichtig ist vor allem, dass die Finanzierung auch bei realistisch gerechneter Auslastung tragfähig bleibt.
Ein Zuschuss senkt deinen Kapitalbedarf direkt und muss in der Regel nicht vollständig zurückgezahlt werden. Ein Förderkredit ist dagegen ein Darlehen, häufig mit besseren Konditionen oder zusätzlichen Tilgungszuschüssen. In der Praxis ist der Förderkredit oft der realistischere und wichtigere Hebel.
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Für viele Vermieter sind energetische Förderprogramme besonders relevant, weil sie direkt an konkrete Investitionen anknüpfen. Wer hauptberuflich gründet, sollte zusätzlich Gründungsförderung prüfen. Bei größeren touristischen Vorhaben in strukturschwachen Regionen können auch regionale Programme interessant werden.
So früh wie möglich. Viele Förderprogramme setzen voraus, dass das Vorhaben noch nicht begonnen hat oder bestimmte Nachweise vorab erbracht werden. Wer erst nach Kauf, Beauftragung oder Baubeginn an Förderung denkt, verliert im Zweifel wichtige Möglichkeiten.
Die Suche über Google (Google Maps) sollte dir eine Auflistung über Fotografen geben, die in deiner Region bzw. der deiner Ferienunterkunft tätig sind. Hier solltest du darauf achten, dass sich die Fotografen mit Objektfotografie – bestenfalls sogar Ferienimmobilien – auskennen. In den Referenzen oder Galerien der jeweiligen Anbieter solltest du einen guten ersten Einblick über bisherige Projekte erhalten. Darüber hinaus gibt es auch deutschlandweit Fotografen, die sich auf die Fotografie von Ferienimmobilien spezialisiert haben. Gegen Übernahme der Fahrtkosten nehmen diese auch gerne weite Wege in Kauf, um für dich die perfekten Fotos zu schießen. Wir haben in den vergangenen Jahren mit mehreren Experten zusammengearbeitet und können dir auf Nachfrage eine Empfehlung für deinen Standort aussprechen.
Primär ist dies von der Größe deiner Unterkunft abhängig. Jeder Raum sollte mindestens einmal abgelichtet werden. Besser sind jedoch Fotos aus mehreren Perspektiven, um einen besseren Eindruck vom Raum und dessen Größe zu erhalten. Für eine Ferienwohnung solltest du mindestens 20 Fotos haben. Wenn die Unterkunft besondere Merkmale (Kamin, Terrasse, besondere Einrichtungsgegenstände, etc.) aufweist, können es gerne mehr sein.
Der Preis für deine Aufnahmen/den Fotografen setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen:
Anzahl Fotos/Objektgröße
Je größer deine Unterkunft ist, desto mehr Räume müssen abgelichtet werden. Der Aufbau der Belichtung und das Ausrichten der Kamera benötigt hier am meisten Zeit.
Nutzungsrechte
Für das Verwenden der Bilder in Print und Digital zahlst du eine Nutzungsgebühr. Achte darauf, für welche Zwecke du die Bilder mit der vereinbarten Genehmigung verwenden darfst.
Dekoration/Requisiten
Du möchtest deine Unterkunft vorab passend vom Fotografen dekoriert bekommen? Diese Zusatzleistung kostet in der Regel extra.
Umgebungsfotos
Zusätzliche Bilder von der Umgebung rund um deine Ferienunterkunft kosten oft extra, können deine Inserate oder deine Website aber zusätzlich bereichern.
Bildbearbeitung
Du möchtest deinen Bildern den letzten Feinschliff geben, bevor sie bei diversen Unterkunftsportalen im Netz landen? Der Fotograf hilft dir hier auf Nachfrage bestimmt gerne aus.
Für einen professionellen Fotografen zahlst du damit zwischen 400 – 1500 Euro für eine Ferienwohnung. Bei mehreren Objekten bekommt man meist einen kleinen Rabatt gewährt.
Der beste Zeitpunkt für die Unterkunftsaufnahmen liegt zwischen Frühjahr und Herbst. Hier ist es draußen meist freundlich und hell und die Wahrscheinlichkeit, einen sonnigen Tag zu erwischen, ist relativ hoch. Je nach Ausrichtung deiner Unterkunft (N,O,S,W) solltest du die Tageszeit für deine Aufnahmen bestimmen. In der Regel ist der frühe Morgen oder späte Nachmittag am besten für Fotos geeignet. Nutze gerne den Sonnenauf- und Sonnenuntergang, um weitere eindrucksvolle Aufnahmen zu erstellen.
Hier sind die Gegebenheiten deiner Unterkunft ausschlaggebend. Deine Unterkunft verfügt beispielsweise über sehenswerte hohe Decken oder einen offenen Wohnbereich? Dann wäre es doch klasse, wenn die Raumwirkung auch auf deinen Bildern transportiert werden könnte. Hier sollte dann ein Bildformat gewählt werden, welches die Besonderheiten deiner Ferienwohnung abgelichtet bekommt. Die am häufigsten verwendeten Formate sind 4:3, 16:10 oder 16:9. Achte jedoch darauf, dass das Format während des Shootings einheitlich bleibt, um Problemen bei der späteren Verwendung in Bildergalerien auf Websites oder in Inseraten vorzubeugen.
Für viele professionelle Fotografen ist es mittlerweile ausreichend, wenn sie am Tag des Shootings einen Zugang zu der zu fotografierenden Unterkunft erhalten. Du musst also nicht zwangsläufig vor Ort sein, damit die Unterkunft abgelichtet wird. Wenn du die Ferienwohnung jedoch mit deinen eigenen Requisiten dekorieren möchtest, ist ein Treffen vor Ort empfehlenswert.
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