Zweckentfremdungsverbot Übersicht

Dass Wohnraum vor allem in den Großstädten Deutschlands immer knapper wird, ist schon lange bekannt. 2006 wurde aus diesem Grund ein Gesetz erlassen, das diesem Problem mit einem Zweckentfremdungsverbot entgegenwirken soll.

Der Artikel 6 des Mietrechtverbesserungsgesetzes untersagt hierin unter bestimmten Bedingungen die Zweckentfremdung von Wohnraum und erlaubt anderweitige Nutzung nur mit einer Genehmigung. Zweckentfremdung meint dabei auch die Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern und schafft damit für Vermieter zusätzliche Barrieren. Ein weiteres Problem: Die Befugnis über die Strenge und Auslegung dieses Gesetzes liegt bei den Landesregierungen. Das sorgt zusätzlich für zunehmende Verwirrung. Ich möchte deshalb mit diesem Artikel Licht ins Dunkel bringen und die häufigsten Fragen zum Zweckentfremdungsverbot beantworten.

Was bedeutet das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum?

Prinzipiell ist Wohnraum zum dauerhaften Wohnen bestimmt. Zweckentfremdung ist demnach alles, was dieses dauerhafte Wohnen verhindert. Dazu zählen beispielsweise:

  • ausschließliche gewerbliche Nutzung, beispielsweise als Büro- oder Praxisräume
  • kurzzeitige Vermietung an Touristen
  • dauerhafter Leerstand aus spekulativer Motivation 
  • Umbaumaßnahmen, die den Wohnraum unbewohnbar machen 
  • Abriss oder Verwahrlosung des Wohnraums

Entscheidend ist dabei vor allem die Dauer. Kurzzeitiger Leerstand gilt nicht als Zweckentfremdung und auch die Vermietung über mehrere Monate oder Jahre ist kein Problem. Sobald die Mieter ihren aktuellen Wohnsitz temporär in die gemietete Wohnung verlegen und sich vor Ort als wohnhaft melden, stellt die Vermietung keine Zweckentfremdung dar. Studenten sind dafür ein typisches Beispiel. Die Mindestmietdauer muss dabei meist zwischen einem und sechs Monaten betragen, damit die Vermietung nicht als Zweckentfremdung angesehen wird.    

Warum gibt es überhaupt ein Zweckentfremdungsverbot?

Der Gesetzgeber möchte sicherstellen, dass für die Bevölkerung ausreichend Wohnraum zur Verfügung steht, der zu angemessenen Bedingungen gemietet werden kann. Um dies durchzusetzen, wurde das Zweckentfremdungsverbot eingeführt. Damit soll vor allem auch kurzfristigen Mietkonzepten, wie beispielsweise dem Konzept von Airbnb, der Kampf angesagt werden. Dessen Nutzung ist in vielen Städten in den letzten Jahren immens angestiegen und sorgt für immer mehr Beschwerden. 

Welche Bundesländer und Städte sind vom Zweckentfremdungsverbot betroffen?

 

“Die Landesregierungen werden ermächtigt, für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, daß Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle zugeführt werden darf.”

 

Dieser Satz des Artikels 6 § 1 Mietrechtverbesserungsgesetz ist der Grund, warum es innerhalb von Deutschland keine einheitliche Regelung zum Zweckentfremdungsverbot gibt. Das Gesetz wird regional unterschiedlich umgesetzt und auch die Höhe der Strafen fallen entsprechend unterschiedlich aus. Selbst die Bezeichnung für die Regelungen sind regional andere: In Bayern findet man die Regelungen beispielsweise im “Zweckentfremdungsgesetz”, in Nordrhein-Westfalen heißt es “Wohnungsaufsichtsgesetz” und in Hamburg wird es als “Wohnraumschutzgesetz” bezeichnet. Gemeint ist jedoch immer das Gleiche. Bleibt noch die Frage: Wo gelten welche Regelungen? Die folgende Übersicht zeigt dazu, die betroffenen Regionen und die Strenge der dort geltenden Regelungen:

 

Übersicht Zweckentfremdungsverbot in Deutschland 2020

Übersicht Zweckentfremdungsverbot in Deutschland 2020

Welche Strafen drohen Vermietern bei Missachtung des Zweckentfremdungsverbotes?

Laut Artikel 6 § 2 des Mietrechtverbesserungsgesetzes ist die Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern in den Regionen mit Zweckentfremdungsverbot eine Ordnungswidrigkeit:

 

“(1) Ordnungswidrig handelt, wer ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum für andere als Wohnzwecke im Sinne des § 1 Abs. 1 verwendet oder überläßt.

(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.”

 

Die Höhe der Strafe hängt in der Praxis allerdings stark von den regionalen Verordnungen ab. In Brandenburg, Bremen und Niedersachsen können bis zu 100.000 Euro fällig werden, in Hamburg, Berlin und Bayern drohen sogar Bußgelder von bis zu 500.000 Euro (siehe obige Karte). Berlin und Bremen verlangen zusätzlich zum Bußgeld außerdem noch Ausgleichszahlungen. In Berlin werden dauerhaft 5 Euro pro zweckentfremdetem Quadratmeter fällig und in Bremen wird der Schaden am Wohnungsmarkt durch die Zweckentfremdung als Grundlage für die Ausgleichszahlung angesetzt. Zudem kann in Berlin, Brandenburg und Thüringen eine Rückführung als Wohnraum angeordnet werden. Diese soll den zweckentfremdeten Wohnraum dem Wohnungsmarkt wieder zugänglich machen.

Wie erhält man eine Genehmigung für die eigene Ferienimmobilie?

Prinzipiell kann jeder Vermieter eine Genehmigung auf Zweckentfremdung beim regional zuständigen Amt beantragen. Bei der Entscheidung über eine Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum steht dann immer das öffentliche Interesse am Wohnraum dem öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interesse gegenüber. Eine Genehmigung wird nur dann vergeben, wenn dieses private oder öffentliche Interesse das Interesse am Erhalt des Wohnraumes überwiegt. Ein Beispiel für das öffentliches Interesse sind soziale Einrichtungen, wie Kindergärten. Privates Interesse überwiegt dagegen meist nur dann, wenn die wirtschaftliche Existenz durch die ausgebliebene Genehmigung gefährdet ist. Ist dies nachweisbar, kann die zuständige Behörde eine Genehmigung zur Zweckentfremdung erteilen.

Was bedeutet das Zweckentfremdungsverbot für Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern?

Die Konsequenzen für uns Vermieter sind schwerwiegend: Wer in den Touristenzentren Deutschlands eine Ferienwohnung anbieten möchte, muss in den betroffenen Regionen eine Genehmigung von den lokalen Behörden einholen. Die Chancen auf eine Genehmigung sind situationsabhängig und selbst mit einer Genehmigung können erhöhte Kosten durch Ausgleichszahlungen die Folge sein. Die Zweckentfremdungsverbote erschweren die Vermietung damit zusehends und lassen kaum Spielraum. Einzig die regionalen Bestimmungen, die bereits vor der Erlassung bestehende Ferienwohnungen vom Zweckentfremdungsverbot ausnehmen, können die Vermietung meist unverändert weiterführen.

Mein Fazit und Ausblick in die Zukunft

Auch weitere Bundesländer, wie Schleswig-Holstein und Sachsen, diskutieren derzeit die Einführung eines Zweckentfremdungsverbotes. Auch dort wird in den Großstädten wie Leipzig oder Dresden der Wohnraum knapper und Modelle wie Airbnb finden immer mehr Anwendung. Somit können wir damit rechnen, dass weitere Zweckentfremdungsverbote in immer mehr Städten erlassen werden und dort die Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern zusätzlich erschwert wird.  

Doch ein Lichtblick bleibt: Der Gesetzgeber ist verpflichtet, die Situation beständig zu überprüfen. Er muss immer wieder kontrollieren, ob die Wohnungssituationen in den Ballungsräumen ein Zweckentfremdungsverbot noch rechtfertigen. Regionen, die heute vom Artikel 6 des Mietverbesserungsgesetzes betroffen sind, können also in Zukunft wieder vom Zweckentfremdungsverbot ausgenommen werden. Als Vermieter müssen wir deshalb auch bei dieser Thematik auf dem Laufenden bleiben und immer ein Auge auf die aktuellen regionalen Bestimmungen haben.

 

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