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Die Vermietung von Wohnungen auf Zeit – etwa über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com – ist in Deutschland grundsätzlich erlaubt. Gleichzeitig haben viele Städte in den letzten Jahren strengere Regeln eingeführt, um Wohnraum zu schützen.
Dazu gehören vor allem:
Für Vermieter bedeutet das: Die rechtlichen Vorgaben hängen stark davon ab, in welcher Stadt sich die Immobilie befindet.
In diesem Guide bekommst du einen Überblick über die wichtigsten Regelungen in Deutschland – und findest weiterführende Informationen für einzelne Städte.
Ein Zweckentfremdungsverbot soll verhindern, dass Wohnraum dauerhaft dem normalen Mietmarkt entzogen wird.
Typische Fälle sind:
Viele Städte setzen solche Regelungen ein, um steigenden Mieten und Wohnraummangel entgegenzuwirken.
Grundsätzlich ist die Vermietung von Wohnraum auf Zeit möglich – allerdings mit Einschränkungen.
Häufig gelten folgende Regeln:
Die konkreten Vorgaben unterscheiden sich jedoch deutlich je nach Stadt.
In den folgenden Städten gelten besondere Regelungen zur Vermietung von Wohnungen auf Zeit.
Für jede Stadt findest du bei uns detaillierte Informationen zu Anmeldung, Vorschriften und möglichen Einschränkungen. Lese außerdem meinen Artikel zum Thema Übernachtungssteuern und City Tax in Deutschlands Großstädten.
Auch in vielen weiteren Städten gibt es inzwischen Vorgaben zur Nutzung von Wohnraum:
Die Unterschiede zwischen den Städten hängen vor allem mit dem Wohnungsmarkt zusammen.
In Städten mit:
greifen Behörden häufiger regulierend ein.
Typische Maßnahmen sind:
Viele Städte verlangen eine Anmeldung der Kurzzeitvermietung.
Das bedeutet in der Praxis:
Ohne Registrierung kann die Vermietung in vielen Fällen unzulässig sein. Lese hierzu auch meinen Artikel: Ferienwohnung oder Ferienhaus anmelden: Der komplette Leitfaden für Vermieter
Seit 2023 gilt in der EU die DAC7-Richtlinie.
Plattformen wie Airbnb oder Booking.com sind verpflichtet, Einnahmen von Vermietern an die Steuerbehörden zu melden.
Dazu gehören:
Vermieter sollten diese Einnahmen daher korrekt in ihrer Steuererklärung angeben.
Die Kurzzeitvermietung ist in Deutschland weiterhin möglich, unterliegt aber zunehmend lokalen Regelungen.
Wer eine Wohnung vermieten möchte, sollte sich daher immer über die konkreten Vorgaben der jeweiligen Stadt informieren.
Unsere Städte-Guides helfen dir dabei, die wichtigsten Regeln schnell zu verstehen und rechtliche Risiken zu vermeiden.
Ja, Airbnb ist in Deutschland grundsätzlich erlaubt. Allerdings gelten je nach Stadt unterschiedliche Vorschriften, die die Vermietung einschränken können.
Ja, die Kurzzeitvermietung ist grundsätzlich legal. Viele Städte haben jedoch eigene Regeln eingeführt, die beachtet werden müssen.
Ein Zweckentfremdungsverbot bedeutet, dass Wohnraum nicht ohne Genehmigung für andere Zwecke genutzt werden darf, zum Beispiel als Ferienwohnung.
In vielen Städten ist eine Anmeldung oder Registrierung erforderlich. Ob dies notwendig ist, hängt von den lokalen Vorschriften ab.
Eine Genehmigung ist meist erforderlich, wenn eine Wohnung dauerhaft als Ferienunterkunft genutzt wird.
In einigen Städten gibt es Begrenzungen für die Vermietung, insbesondere bei der eigenen Wohnung.
Die Kontrolle erfolgt in der Regel durch die zuständigen Städte oder Bezirksämter.
Bei Verstößen können Bußgelder verhängt werden. Die Höhe hängt von der jeweiligen Stadt ab.
Besonders in großen Städten wie München und Berlin gelten strengere Vorschriften.
Die Suche über Google (Google Maps) sollte dir eine Auflistung über Fotografen geben, die in deiner Region bzw. der deiner Ferienunterkunft tätig sind. Hier solltest du darauf achten, dass sich die Fotografen mit Objektfotografie – bestenfalls sogar Ferienimmobilien – auskennen. In den Referenzen oder Galerien der jeweiligen Anbieter solltest du einen guten ersten Einblick über bisherige Projekte erhalten. Darüber hinaus gibt es auch deutschlandweit Fotografen, die sich auf die Fotografie von Ferienimmobilien spezialisiert haben. Gegen Übernahme der Fahrtkosten nehmen diese auch gerne weite Wege in Kauf, um für dich die perfekten Fotos zu schießen. Wir haben in den vergangenen Jahren mit mehreren Experten zusammengearbeitet und können dir auf Nachfrage eine Empfehlung für deinen Standort aussprechen.
Primär ist dies von der Größe deiner Unterkunft abhängig. Jeder Raum sollte mindestens einmal abgelichtet werden. Besser sind jedoch Fotos aus mehreren Perspektiven, um einen besseren Eindruck vom Raum und dessen Größe zu erhalten. Für eine Ferienwohnung solltest du mindestens 20 Fotos haben. Wenn die Unterkunft besondere Merkmale (Kamin, Terrasse, besondere Einrichtungsgegenstände, etc.) aufweist, können es gerne mehr sein.
Der Preis für deine Aufnahmen/den Fotografen setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen:
Anzahl Fotos/Objektgröße
Je größer deine Unterkunft ist, desto mehr Räume müssen abgelichtet werden. Der Aufbau der Belichtung und das Ausrichten der Kamera benötigt hier am meisten Zeit.
Nutzungsrechte
Für das Verwenden der Bilder in Print und Digital zahlst du eine Nutzungsgebühr. Achte darauf, für welche Zwecke du die Bilder mit der vereinbarten Genehmigung verwenden darfst.
Dekoration/Requisiten
Du möchtest deine Unterkunft vorab passend vom Fotografen dekoriert bekommen? Diese Zusatzleistung kostet in der Regel extra.
Umgebungsfotos
Zusätzliche Bilder von der Umgebung rund um deine Ferienunterkunft kosten oft extra, können deine Inserate oder deine Website aber zusätzlich bereichern.
Bildbearbeitung
Du möchtest deinen Bildern den letzten Feinschliff geben, bevor sie bei diversen Unterkunftsportalen im Netz landen? Der Fotograf hilft dir hier auf Nachfrage bestimmt gerne aus.
Für einen professionellen Fotografen zahlst du damit zwischen 400 – 1500 Euro für eine Ferienwohnung. Bei mehreren Objekten bekommt man meist einen kleinen Rabatt gewährt.
Der beste Zeitpunkt für die Unterkunftsaufnahmen liegt zwischen Frühjahr und Herbst. Hier ist es draußen meist freundlich und hell und die Wahrscheinlichkeit, einen sonnigen Tag zu erwischen, ist relativ hoch. Je nach Ausrichtung deiner Unterkunft (N,O,S,W) solltest du die Tageszeit für deine Aufnahmen bestimmen. In der Regel ist der frühe Morgen oder späte Nachmittag am besten für Fotos geeignet. Nutze gerne den Sonnenauf- und Sonnenuntergang, um weitere eindrucksvolle Aufnahmen zu erstellen.
Hier sind die Gegebenheiten deiner Unterkunft ausschlaggebend. Deine Unterkunft verfügt beispielsweise über sehenswerte hohe Decken oder einen offenen Wohnbereich? Dann wäre es doch klasse, wenn die Raumwirkung auch auf deinen Bildern transportiert werden könnte. Hier sollte dann ein Bildformat gewählt werden, welches die Besonderheiten deiner Ferienwohnung abgelichtet bekommt. Die am häufigsten verwendeten Formate sind 4:3, 16:10 oder 16:9. Achte jedoch darauf, dass das Format während des Shootings einheitlich bleibt, um Problemen bei der späteren Verwendung in Bildergalerien auf Websites oder in Inseraten vorzubeugen.
Für viele professionelle Fotografen ist es mittlerweile ausreichend, wenn sie am Tag des Shootings einen Zugang zu der zu fotografierenden Unterkunft erhalten. Du musst also nicht zwangsläufig vor Ort sein, damit die Unterkunft abgelichtet wird. Wenn du die Ferienwohnung jedoch mit deinen eigenen Requisiten dekorieren möchtest, ist ein Treffen vor Ort empfehlenswert.
Hallo Alexander, du solltest dich grundsätzlich bei dir vor Ort, in deiner Stadt oder Gemeinde über die aktuellen Bestimmungen informieren. Wir können hier nur grob zusammenfassen. Aktuell tut sich da recht viel! Bestimmungen können sich von Gemeinde zu Gemeinde und von Stadt zu Stadt unterscheiden und/oder anders ausgelegt werden. Lieben Gruß - Oliver
Hallo, gilt das Verbot in NRW nur für die in der Klammer genannten Städte oder für das gesamte Bundesland und jedes Dörfchen ?
Du möchtest auf deiner Website die Belegzeiten deiner Ferienwohnung oder deines Ferienhauses darstellen und zuverlässig neue Gästeanfragen oder Direktbuchungen erhalten? Dann lass dich von uns bezüglich deines Webauftritts beraten. Wir haben schon über 200 Vermieter-Websites erstellt und finden garantiert auch für dich die perfekte Lösung!
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