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Wer eine Wohnung oder ein Zimmer über Airbnb vermietet, muss sich früher oder später mit dem Thema Steuern beschäftigen. Viele Gastgeber sind unsicher, welche steuerlichen Regeln gelten und ob ihre Einnahmen überhaupt versteuert werden müssen.
Grundsätzlich gilt: Einnahmen aus der Vermietung über Plattformen wie Airbnb sind in Deutschland steuerpflichtig. Allerdings hängt die genaue steuerliche Behandlung davon ab, wie häufig vermietet wird, welche Leistungen angeboten werden und wie hoch die Einnahmen sind.
In diesem Guide erfährst du:
Wenn du wissen möchtest, wie du deine Einnahmen konkret in der Steuererklärung angibst, lies auch unseren Artikel Airbnb Einnahmen versteuern.
Ja. Einnahmen aus der Vermietung über Airbnb müssen in Deutschland grundsätzlich in der Steuererklärung angegeben werden.
In den meisten Fällen gelten diese Einnahmen steuerlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Entscheidend ist jedoch: Versteuert wird nicht der Umsatz, sondern der Gewinn.
Der Gewinn ergibt sich aus:
Einnahmen – abzugsfähige Kosten
Zu den typischen Kosten zählen beispielsweise:
Je mehr Kosten du korrekt dokumentierst, desto geringer ist der steuerpflichtige Gewinn.
Bei der Vermietung über Airbnb können in Deutschland mehrere Steuern relevant sein:
Welche Steuern tatsächlich anfallen, hängt von mehreren Faktoren ab:
Die meisten privaten Gastgeber zahlen in der Praxis nur Einkommensteuer.
Die meisten Airbnb Vermieter versteuern ihre Einnahmen über die Einkommensteuer.
In diesem Fall werden die Einnahmen in der Steuererklärung in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) angegeben.
Der steuerpflichtige Gewinn wird anschließend mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Der genaue Steuersatz hängt vom gesamten Einkommen des Vermieters ab.
Wenn du genauer wissen möchtest, wie du deine Einnahmen in der Steuererklärung angibst, lies unseren Guide: Airbnb Einnahmen versteuern
Neben der Einkommensteuer kann auch die Umsatzsteuer eine Rolle spielen.
Viele private Vermieter nutzen jedoch die sogenannte Kleinunternehmerregelung.
Wenn der Jahresumsatz unter der gesetzlichen Grenze liegt, muss keine Umsatzsteuer berechnet werden.
Das bedeutet:
Bei größeren Vermietungen oder gewerblichen Tätigkeiten kann Umsatzsteuer relevant werden. Lese hierzu auch meinen Artikel mit dem Thema: Umsatzsteuer bei Ferienwohnung und Ferienhaus
Nicht jede Airbnb Vermietung gilt automatisch als private Vermietung.
In bestimmten Fällen kann sie als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden.
Das kann zum Beispiel passieren, wenn:
Dazu gehören beispielsweise:
In solchen Fällen kann eine Gewerbeanmeldung notwendig sein. Lese hierzu meinen Artikel: Eine Ferienwohnung privat oder gewerblich vermieten...
Viele Vermieter fragen sich, ob Airbnb Einnahmen steuerfrei sein können.
Grundsätzlich gilt: Einnahmen aus Vermietung müssen immer in der Steuererklärung angegeben werden.
Es gibt jedoch eine Vereinfachungsregel.
Wenn Einnahmen aus gelegentlicher Vermietung unter 520 € pro Jahr liegen, können sie steuerfrei bleiben.
In diesem Fall dürfen jedoch keine Kosten steuerlich abgesetzt werden.
Diese Regel betrifft in der Praxis meist nur sehr kleine Vermietungen.
Ein einfaches Beispiel zeigt, wie die Besteuerung funktioniert.
Airbnb Einnahmen: 12.000 €
Kosten:
Gesamtkosten: 6.000 €
Gewinn: 6.000 €
Dieser Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Viele Vermieter unterschätzen, welche Kosten steuerlich relevant sind.
Grundsätzlich können alle Ausgaben abgesetzt werden, die mit der Vermietung zusammenhängen.
Typische absetzbare Kosten sind:
Auch Abschreibungen (AfA) können steuerlich interessant sein.
Bei möblierten Wohnungen können Möbel über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Lese hierzu meinen Artikel zum Thema: Abschreibungen von Ferienwohnungen und Möbeln
Ja. Plattformen wie Airbnb müssen inzwischen bestimmte Einnahmen an Steuerbehörden melden.
Grund dafür ist die EU-Richtlinie DAC7.
Diese verpflichtet Plattformen dazu, Informationen über Gastgeber zu übermitteln.
Dazu gehören zum Beispiel:
Diese Daten werden an nationale Steuerbehörden weitergeleitet.
In Deutschland erhält das Finanzamt diese Informationen.
Eine saubere Dokumentation der Einnahmen erleichtert die Steuererklärung erheblich.
Viele Vermieter vergessen kleinere Ausgaben wie Reinigungsmittel oder Reparaturen.
Gerade neue Vermieter unterschätzen häufig die Steuerlast.
Ein eigenes Konto für Airbnb Einnahmen sorgt für eine bessere Übersicht.
Rechnungen und Belege sollten mindestens 10 Jahre aufbewahrt werden.
Einige Fehler treten bei Airbnb Vermietern besonders häufig auf.
Dazu gehören:
Diese Fehler können später zu Problemen mit dem Finanzamt führen.
Fassen wir zusammen: Wenn du Einnahmen mit der Vermietung einer Unterkunft über Airbnb erzielst, musst du Steuern zahlen. Du solltest dabei in jedem Fall die Grenzen für steuerfreie Einnahmen kennen und Ausgaben absetzen, die im Rahmen der Vermietung anfallen, um deine Steuerlast zu senken. Mit der neuen Richtlinie sind deine Einnahmen über Airbnb zudem wesentlich transparenter für das Finanzamt, sodass alle deine Angaben aus der Steuererklärung ebenfalls über die Daten von Airbnb überprüft werden können. Im Zweifelsfall rate ich deshalb immer, einen Steuerberater zu Rate zu ziehen. Dann klappt es auch mit der Steuer und dein Airbnb wird zu einem lohnenswerten Erfolg! Weitere Tipps zum Thema findest du im Vermieter-Guide und in der Kateorie Recht & Steuern.
Ja. Einnahmen aus der Vermietung über Airbnb müssen grundsätzlich in der Steuererklärung angegeben werden.
Das hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz ab. Versteuert wird nur der Gewinn.
Nur wenn die Vermietung als gewerblich gilt.
Ja. Plattformen müssen Einnahmen im Rahmen der DAC7-Richtlinie melden.
Zum Beispiel Reinigung, Nebenkosten, Reparaturen, Möbel oder Plattformgebühren.
Die Suche über Google (Google Maps) sollte dir eine Auflistung über Fotografen geben, die in deiner Region bzw. der deiner Ferienunterkunft tätig sind. Hier solltest du darauf achten, dass sich die Fotografen mit Objektfotografie – bestenfalls sogar Ferienimmobilien – auskennen. In den Referenzen oder Galerien der jeweiligen Anbieter solltest du einen guten ersten Einblick über bisherige Projekte erhalten. Darüber hinaus gibt es auch deutschlandweit Fotografen, die sich auf die Fotografie von Ferienimmobilien spezialisiert haben. Gegen Übernahme der Fahrtkosten nehmen diese auch gerne weite Wege in Kauf, um für dich die perfekten Fotos zu schießen. Wir haben in den vergangenen Jahren mit mehreren Experten zusammengearbeitet und können dir auf Nachfrage eine Empfehlung für deinen Standort aussprechen.
Primär ist dies von der Größe deiner Unterkunft abhängig. Jeder Raum sollte mindestens einmal abgelichtet werden. Besser sind jedoch Fotos aus mehreren Perspektiven, um einen besseren Eindruck vom Raum und dessen Größe zu erhalten. Für eine Ferienwohnung solltest du mindestens 20 Fotos haben. Wenn die Unterkunft besondere Merkmale (Kamin, Terrasse, besondere Einrichtungsgegenstände, etc.) aufweist, können es gerne mehr sein.
Der Preis für deine Aufnahmen/den Fotografen setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen:
Anzahl Fotos/Objektgröße
Je größer deine Unterkunft ist, desto mehr Räume müssen abgelichtet werden. Der Aufbau der Belichtung und das Ausrichten der Kamera benötigt hier am meisten Zeit.
Nutzungsrechte
Für das Verwenden der Bilder in Print und Digital zahlst du eine Nutzungsgebühr. Achte darauf, für welche Zwecke du die Bilder mit der vereinbarten Genehmigung verwenden darfst.
Dekoration/Requisiten
Du möchtest deine Unterkunft vorab passend vom Fotografen dekoriert bekommen? Diese Zusatzleistung kostet in der Regel extra.
Umgebungsfotos
Zusätzliche Bilder von der Umgebung rund um deine Ferienunterkunft kosten oft extra, können deine Inserate oder deine Website aber zusätzlich bereichern.
Bildbearbeitung
Du möchtest deinen Bildern den letzten Feinschliff geben, bevor sie bei diversen Unterkunftsportalen im Netz landen? Der Fotograf hilft dir hier auf Nachfrage bestimmt gerne aus.
Für einen professionellen Fotografen zahlst du damit zwischen 400 – 1500 Euro für eine Ferienwohnung. Bei mehreren Objekten bekommt man meist einen kleinen Rabatt gewährt.
Der beste Zeitpunkt für die Unterkunftsaufnahmen liegt zwischen Frühjahr und Herbst. Hier ist es draußen meist freundlich und hell und die Wahrscheinlichkeit, einen sonnigen Tag zu erwischen, ist relativ hoch. Je nach Ausrichtung deiner Unterkunft (N,O,S,W) solltest du die Tageszeit für deine Aufnahmen bestimmen. In der Regel ist der frühe Morgen oder späte Nachmittag am besten für Fotos geeignet. Nutze gerne den Sonnenauf- und Sonnenuntergang, um weitere eindrucksvolle Aufnahmen zu erstellen.
Hier sind die Gegebenheiten deiner Unterkunft ausschlaggebend. Deine Unterkunft verfügt beispielsweise über sehenswerte hohe Decken oder einen offenen Wohnbereich? Dann wäre es doch klasse, wenn die Raumwirkung auch auf deinen Bildern transportiert werden könnte. Hier sollte dann ein Bildformat gewählt werden, welches die Besonderheiten deiner Ferienwohnung abgelichtet bekommt. Die am häufigsten verwendeten Formate sind 4:3, 16:10 oder 16:9. Achte jedoch darauf, dass das Format während des Shootings einheitlich bleibt, um Problemen bei der späteren Verwendung in Bildergalerien auf Websites oder in Inseraten vorzubeugen.
Für viele professionelle Fotografen ist es mittlerweile ausreichend, wenn sie am Tag des Shootings einen Zugang zu der zu fotografierenden Unterkunft erhalten. Du musst also nicht zwangsläufig vor Ort sein, damit die Unterkunft abgelichtet wird. Wenn du die Ferienwohnung jedoch mit deinen eigenen Requisiten dekorieren möchtest, ist ein Treffen vor Ort empfehlenswert.
Hallo Emi, seit 2014 müssen Vermieter die entsprechende Bettensteuer leisten, dies trifft auch auf Ferienwohnungen zu und wie so oft schützt Unwissenheit nicht. Die Stadt Köln hätte dich auch eher kontaktiert, nur gab es vorher keine Daten auf deren Basis dies hätte passieren können, das ist jetzt anders! Wir gehen heute mal davon aus, dass Airbnb die Daten rausrücken musste und gehe auch davon aus, dass die Forderungen berechtigt und noch nicht verjährt sind. Du könntest noch prüfen welche Aufenthalte deiner Gäste beruflich bedingt waren, denn dafür muss die Kulturförderabgabe nicht geleistet werden (ab dem 1. Juli 2024 unterliegen auch beruflich bedingte Übernachtungen der Kuturförderabgabe). Lieben Gruß - Oliver
Hallo Oliver, vielen dank für den Beitrag! Ich habe ein Zimmer oder die gesamte Unterkunft zwischendurch in Köln über Airbnb vermietet wenn ich zb. im Urlaub war. Nun kam plötzlich von der Stadt Köln die Aufforderung von 2017 bis 2019 die Kulturförderabgabe in Höhe von 5% an die Stadt Köln zu zahlen. Weiß du wie das mit der Verjährung ist und ob Köln wirklich jetzt von mir die 5% verlangen kann, über die ich all die Jahre nichts wusste weil ich gelegentlich vermietet habe. Erst Ende 2022 hat mich die Stadt aufgefordert ein Wohnraum-ID zu beantragen und erst ab dem Zeitpunkt habe ich was von der Kulturförderabgabe gehört.
Hallo Edurne, die Anlage V in der Steuererklärung solltest du dir von deinem Steuerberater des Vertrauens erklären lassen. Dafür sind wir die falsche Anlaufstelle und dürfen steuerlich nicht beraten. VG Oliver
Besten Dank Oliver! Wie soll ich alle Kosten (Zinsen, Nebenkosten, Versicherung, etc. ) in Anlage V für die Vermietung eines Zimmers über airbnb angeben? Proportional zu vermietete Tage im Jahr? Oder Proportional zu Quadratmeter? Oder Proportional an beide? Oder etwas anderes? Besten Dank im Voraus, Edurne
Hallo Bernhard, deinen Sachverhalt kann ich so natürlich nicht beurteilen und schon gar nicht eine steuerliche Beratung dazu geben. Diese nehme ich hier in keiner Weise vor. In der Tat kann es von Vorteil sein Ferienimmobilien steuerlich als Vermietung und Verpachtung zu betrachten. Dieses wird auch häufig so praktiziert. Ob dies in deinem Fall möglich ist, sollte ein Steuerprofi einschätzen. Nehme Kontakt mit dem Steuerberater deines Vertauens auf. Dieser kann und darf dir mehr dazu erzählen. Viel Erfolg. Oliver
Du möchtest auf deiner Website die Belegzeiten deiner Ferienwohnung oder deines Ferienhauses darstellen und zuverlässig neue Gästeanfragen oder Direktbuchungen erhalten? Dann lass dich von uns bezüglich deines Webauftritts beraten. Wir haben schon über 200 Vermieter-Websites erstellt und finden garantiert auch für dich die perfekte Lösung!
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