Viele Menschen träumen den Traum eines eigenen Feriendomizils und möchten irgendwann ein Ferienhaus kaufen. An der Nordsee oder an der Ostsee, in Schweden, in Dänemark oder in wärmeren Mittelmeer-Regionen wie Spanien, Italien, Frankreich oder Kroatien. Dort, wo es besonders schön ist und wo der eigene Urlaub seit Jahren verbracht wird, beginnt oft die Suche nach der eigenen Ferienimmobilie.
Für den Erwerb eines eigenen Feriendomizils gibt es zahlreiche gute Argumente. Ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung als ein geplanter Altersruhesitz kann unter gewissen Bedingungen eine lukrative Kapitalanlage und Altersvorsorge mit hohem Wertsteigerungspotential sein und darüber hinaus während der Berufstätigkeit die Steuerlast mindern.
Viele Käufer streben es an, die Ferienimmobilie durch Vermietung an Dritte zu finanzieren. Bei einem Ferienhaus oder einer Ferienwohnung im Inland ist unter gewissen Voraussetzungen sogar ein Steuerspareffekt möglich. Ich möchte Dir und jedem potentiellen Ferienhauskäufer nahelegen, sich im Vorfeld umfassend beraten zu lassen. Meine Tipps und Informationen in diesem Beitrag ersetzen in keiner Weise eine Steuer- oder Rechtsberatung. Diese ist in diesem Rahmen auch nicht zulässig und wird in keiner Weise von mir vorgenommen.
Der Kauf eines Ferienhauses oder Ferienwohnung
Bereits beim Erwerb einer Ferienimmobilie sollte auf Einiges geachtet werden. Eine falsche Kaufentscheidung oder ungesehene Mängel am Ferienhaus oder der neuen Ferienwohnung können im schlimmsten Fall den finanziellen Ruin bedeuten. Daher solltest du dir unbedingt einen Gutachter zu Rat holen, der deine Wunschimmobilie unter die Augen nimmt und dich bestenfalls bis zu den Kaufverhandlungen begleitet. Sprich dir keine Sachkenntnis zu, über die du nicht verfügst, sondern wähle einen sicheren Weg! Nur so kannst du ein „böses Erwachen“ ausschließen! Denke auch daran, dass in manchen Ländern bereits eine mündliche Vereinbarung als Vertragsschließung angesehen wird. Immer mehr Deutsche besitzen Ferienhäuser und andere Ferienimmobilien im In- und Ausland und dies aus gutem Grund: Attraktive Ferienimmobilien stellen nach wie vor einen zumindest konstanten Vermögenswert dar. Oft steigt auch der Wert von Ferienhäusern in attraktiver Lage. Die Möglichkeit mit Einnahmen durch Gäste Ferienhäuser zu finanzieren und durchaus gewinnorientiert zu wirtschaften ist ein weiteres absolut machbares Ziel, dei dem ich dich gerne unterstützen kann. Als Ferienhausvermieter wirst du u.U. zu einem kleinen Unternehmer. Bestimme bereits vor dem Kauf deine Zielgruppe. Möchtest du an Senioren vermieten, an Aktivurlauber, an Familien oder vielleicht sogar an mehrere Zielgruppen? Deine erworbene Ferienimmobilie muss dies ermöglichen! Überlege also ganz genau, an wen du vermieten möchtest, bevor du dir ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung kaufst.
Der perfekte Standort der Ferienimmobilie
Auf Sylt, der Insel Rügen oder auch Usedom sind Ferienhäuser und Ferienwohnungen nach wie vor sehr gefragt bei Investoren, aber auch bei privaten Käufern. Lieber an der Nordsee, oder die Ferienwohnung an der Ostsee kaufen? Wer eine reine Geldanlage sucht, findet schnell Alternativen bei oftmals weitaus geringeren Erwerbspreisen.
Ferienimmobilien im Ausland kaufen
Vor dem Kauf eines Ferienhauses im Ausland solltest Du dir darüber im Klaren sein, ob dieses eine reine Kapitalanlage darstellen soll oder ausschließlich die persönlichen Urlaubswünsche befriedigen soll. Während es bereits viele Ferienimmobilien in den beliebten Urlaubsländern wie Spanien, Frankreich, Italien oder auch der Türkei gibt und diese attraktive Mietpreise erzielen können, ist eher weniger davon auszugehen, dass der Markt und das Preisniveau in Südeuropa weiter ansteigt. Ganz anders sieht es in Kroatien, Bulgarien und einigen anderen Ländern aus. Die Investitionen sind eventuell weitaus geringer und auch eine Steigerungsrate und eine Erhöhung des Mietpreisniveaus ist in Aussicht.
Lasse dich professionell beraten! Neue Urlaubsregionen bieten Potential für eine erfolgreiche Kapitalanlage. Wer aber sein Ferienhaus an der Nordsee oder Ostsee kaufen möchte, der muss keinesfalls ängstlich in die Zukunft schauen. Lese hierzu meinen Blogartikel: Ferienhausmarkt in Deutschland boomt!
Finanzierung von Ferienwohnungen & Ferienhäuser
Die Finanzierung eines Ferienhauses, Apartments oder einer Finca will wohl überlegt sein, daher solltest du auch für deine geplante Ferienhausvermietung im Vorfeld eine Marktanalyse vornehmen, wenn du dir nicht sicher bist, ob die Nachfrage nach deinem Wunschobjekt groß genug ist. Nichts wäre schlimmer, als der Fall, dass gar Niemand in deinem neuerworbenen Ferienhaus Urlaub machen möchte. Schaue dir den Urlaubsmarkt vor Ort an!
Wenn dein Wunschobjekt im Ausland liegt, dann solltest du bei Finanzierungsfragen auch mit Banken vor Ort sprechen und dir auch dort ein Angebot über eine Finanzierung machen lassen. Momentan liegt der Leitzins so niedrig, dass Finanzierungen weitaus günstiger sind, als noch vor einigen Jahren. Wer ein derartiges Vorhaben seit längerer Zeit mit sich herumschleppt, sollte die Gunst der Stunde nutzen und die geringen Zinsen für die Realisierung des eigenen Ferienhauses oder der Ferienwohnung nutzen. Bereite dich gut auf deinen geplanten Ferienhauskauf vor und lasse dir mehrere Angebote unterbreiten. Schon geringe Zinsunterschiede bei etwaigen Darlehen können je nach Laufzeit mehrere tausend Euro ausmachen.
Steuern sparen mit Ferienimmobilien
Unter gewissen Umständen ist es möglich, den Staat an den Kosten deines Ferienhauses zu beteiligen. Ob man für Steuervorteile berechtigt ist, hängt ausschließlich von der Nutzungsart und der Beschaffenheit der Ferienimmobilie ab. Wer seine Ferienimmobilie oft selbst nutzt, kann wohl mit keiner Förderung seitens des Finanzamtes rechnen. Dies sieht bereits bei einer gemischten Nutzung, vor allem aber bei einer ausschließlichen Vermietung anders aus. Wichtig ist, dass dein Ferienobjekt während eines Leerstandes eine Selbstnutzung ausschließt. In diesem Fall kannst du durchaus Steuern einsparen. Dies ist jedoch nur machbar, wenn du beabsichtigst, mit deiner Ferienimmobilie einen Gewinn zu erwirtschaften. Die Gewinnerzielungsabsicht und die Nutzungsart deiner Immobilie musst du dem Finanzamt klar darlegen können. Beispielsweise muss dein Haus ständig bezugsfähig sein.
Wenn du dann noch eine Vermittlungsagentur beauftragst, die dazu befähigt ist, dein Ferienhaus das ganze Jahr über zu vermieten, dann kann das Finanzamt wohl schlecht das Gegenteil behaupten. Bei einer Vermietung, die eher eine Kapitalanlage darstellt und eine Selbstnutzung ausschließt, sind in der Regel alle Aufwendungen als Werbungskosten abzugsfähig. Verluste und Kosten können über Jahre die Steuerlast mindern und somit durchaus eine Steuerersparnis darstellen.
Bei einer Selbstnutzung oder gemischten Nutzung gelten andere Regeln!
Nach dem Ferienhauskauf steben es viele Hausbesitzer an, ihre Ferienimmobilien einige Wochen im Jahr selbst zu nutzen. Oft ist dies auch der Grund für den Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung. Das Finanzamt geht davon aus, dass eine zur Vermietung stehende Ferienimmobilie irgendwann einmal einen Gewinn abwirft. Wer in den Genuss von Steuervorteilen kommen möchte, muss bei einer gemischten Vermietung die örtliche Mindestvermietungszeit im Auge behalten. Diese ist je nach Region unterschiedlich. Wer diese Voraussetzungen dann aber nicht erfüllen kann, hat noch die Möglichkeit mit einer Ertragsprognose (über 30 Jahre) seine Wirtschaftlichkeit zu beweisen.
Diese muss letztendlich einen Überschuss ausweisen und somit die Gewinnerzielungsabsicht klar verdeutlichen. Die durch die Vermietung zustande gekommenen Werbungskosten sind dann im Verhältnis Vermietung/Selbstnutzung absetzbar. Je länger also deine Immobilie vermietet ist, desto mehr kann an Aufwand gegengerechnet werden. Die Leerstandszeiten werden dem Verhälnis nach verteilt, ob eine Selbstnutzung jeder Zeit oder nur eingeschränkt (in einem bestimmten Zeitraum) möglich war. Wird der Zeitraum für die Selbstnutzung genau definiert (z. B. Nutzung ausschließlich 3 Wochen im August), so werden die vollen Kosten während des Leerstandes in die Vermietungszeit mit einberechnet. Ist die Selbstnutzung jederzeit möglich, so werden die Leerstandszeiten im Verhältnis Selbstnutzung zur Vermietung aufgeteilt.
Bei einer negativen Ertragsprognoserechnung wird von „Liebhaberei“ gesprochen. Werbungskosten können dann selbstverständlich nicht abgesetzt werden.
Steuern bei Ferienimmobilien im Ausland
In vielen Ländern, Deutschland nicht ausgenommen, sind Gesetze und Reformen ständig in Bewegung, dies ist auch beim Ferienhaus kaufen so! Daher würde es auch wenig Sinn machen, es zu versuchen, hier einen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit zu erheben. Generell kann man aber sagen, dass Freibeträge für Mieteinnahmen in vielen Ländern gekürzt werden und dass man auch an anderen Ecken vermehrt zur Kasse gebeten wird. Informiere dich auch vor dem Ferienhauskauf über die betreffenden Steuergesetze des Landes und frage deinen Steuerberater um Rat!
Mein Fazit zum Thema Ferienhaus kaufen:
Um eine bestmögliche Auslastung Deiner Ferienimmobilie zu erreichen und somit Finanzierungszahlungen durch Mieteinnahmen realisieren zu können, ist ein funktionierender Marketingplan von Nöten. Schaffe dir mit deinem Ferienhaus oder deiner Ferienwohnung einen zusätzlichen Vermögenswert. Bei vielen Vermietern funktioniert das sehr gut und wenn Du magst, erkläre ich dir gerne persönlich, wie man herausrasgende Ergebnisse erzielt. Mit deinem Wunsch, ein Ferienhaus zu kaufen, hast du den ersten richtigen Schritt getan.
