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Eine eigene Ferienwohnung oder ein Ferienhaus zu vermieten kann eine attraktive Einnahmequelle sein. Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt haben es deutlich einfacher gemacht, Gäste aus aller Welt zu empfangen und Immobilien kurzfristig zu vermieten.
Bevor du jedoch mit der Vermietung startest, solltest du dich mit den rechtlichen Anforderungen für Ferienvermieter in Deutschland beschäftigen. In vielen Fällen musst du deine Unterkunft bei der Gemeinde anmelden oder registrieren lassen, bevor du Gäste aufnehmen darfst.
Außerdem gelten inzwischen neue EU-Regeln für Kurzzeitvermietungen, die zusätzliche Anforderungen für Vermieter und Plattformen mit sich bringen können.
In diesem Leitfaden erfährst du:
So kannst du deine Ferienwohnung rechtssicher und erfolgreich vermieten.
In vielen Städten und Gemeinden in Deutschland musst du eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus offiziell anmelden.
Die Anmeldung dient mehreren Zwecken:
Je nach Region kann die Anmeldung bei unterschiedlichen Behörden erfolgen, zum Beispiel:
Ob eine Anmeldung erforderlich ist, hängt stark von der jeweiligen Kommune und den lokalen Vorschriften ab.
Gerade in touristischen Regionen ist eine Registrierung inzwischen üblich.
Seit 2024 gilt in der Europäischen Union eine neue Verordnung zur Regulierung von Kurzzeitvermietungen.
Diese Regelung soll den Markt für Ferienwohnungen transparenter machen und sicherstellen, dass Behörden besser kontrollieren können, wie Wohnungen kurzfristig vermietet werden.
Die wichtigsten Punkte der EU-Verordnung:
Die konkrete Umsetzung erfolgt weiterhin durch nationale Gesetze und lokale Behörden.
Mehr Informationen dazu findest du im Artikel:
Die neue EU-Verordnung (KVDG) für deutsche Gastgeber
Nicht jede Wohnung darf automatisch als Ferienwohnung genutzt werden.
Viele Städte haben sogenannte Zweckentfremdungsverbote eingeführt. Diese sollen verhindern, dass regulärer Wohnraum dauerhaft dem Mietmarkt entzogen wird.
Besonders betroffen sind:
Bevor du eine Wohnung als Ferienunterkunft vermietest, solltest du deshalb unbedingt prüfen:
Wer gegen diese Vorschriften verstößt, muss teilweise mit hohen Bußgeldern rechnen.
Damit du deine Ferienwohnung rechtssicher vermieten kannst, solltest du einige wichtige Schritte beachten.
Der erste Schritt ist immer die Rücksprache mit der zuständigen Gemeinde oder Stadtverwaltung.
Hier erfährst du:
Viele Städte haben inzwischen eigene Registrierungsverfahren für Ferienwohnungen eingeführt.
Wenn deine Stadt eine Anmeldung verlangt, musst du deine Unterkunft meist als Beherbergungsbetrieb oder Ferienunterkunft registrieren.
Typische Angaben bei der Anmeldung sind:
Diese Daten ermöglichen es der Kommune, touristische Übernachtungen zu erfassen und Kurtaxe korrekt abzurechnen.
Viele Vermieter fragen sich, ob sie für ihre Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden müssen.
Grundsätzlich gilt die Vermietung einer einzelnen Ferienwohnung häufig noch als private Vermögensverwaltung.
Wann eine Gewerbeanmeldung erforderlich ist und welche Voraussetzungen dafür gelten, erfährst du im Artikel:
Ferienwohnung privat oder gewerblich vermieten: Ab wann ein Gewerbe nötig ist
Sobald du Einnahmen aus der Vermietung erzielst, musst du diese beim Finanzamt angeben.
Dabei spielen verschiedene steuerliche Themen eine Rolle:
Viele Vermieter versteuern ihre Einnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Als Vermieter bist du verpflichtet, bestimmte Gästedaten zu erfassen.
Diese Pflicht ergibt sich aus dem Bundesmeldegesetz.
In der Regel müssen folgende Daten dokumentiert werden:
Die Daten werden häufig über Meldescheine oder digitale Gästemeldesysteme erfasst. Lese auch meinen Artikel zum Thema:
Meldepflichten für Beherbergungsbetriebe
Je nach Gemeinde können unterschiedliche Unterlagen erforderlich sein.
Typischerweise werden folgende Dokumente verlangt:
In einigen Städten kann zusätzlich eine Registrierungsnummer für Ferienwohnungen erforderlich sein.
Die Kosten für die Anmeldung unterscheiden sich je nach Stadt.
In vielen Gemeinden ist die Registrierung kostenlos oder sehr günstig.
Typische Kosten können sein:
Zusätzlich können laufende Kosten entstehen, etwa durch Kurtaxe-Abrechnung oder Steuerberatung.
Je nach Region können mehrere Behörden an der Anmeldung beteiligt sein.
Typische Ansprechpartner sind:
Die wichtigste erste Anlaufstelle ist meist die örtliche Gemeinde oder Stadtverwaltung.
In einigen Bundesländern gelten zusätzliche Vorschriften für Ferienwohnungen.
Ein Beispiel ist Nordrhein-Westfalen.
Hier gilt das Wohnraumstärkungsgesetz, das Kommunen erlaubt, gegen Zweckentfremdung von Wohnraum vorzugehen.
In einigen Städten kann deshalb eine Wohnraum-Identifikationsnummer erforderlich sein, wenn Wohnungen kurzfristig an Feriengäste vermietet werden.
Diese Regelung soll verhindern, dass reguläre Mietwohnungen dauerhaft als Ferienunterkünfte genutzt werden.
Wer eine Ferienwohnung vermietet, muss in der Regel Einnahmen versteuern.
Dabei spielen mehrere Steuerarten eine Rolle.
Die Einnahmen aus der Vermietung müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.
Viele Kosten können steuerlich abgesetzt werden, zum Beispiel:
Bei gewerblicher Vermietung kann Umsatzsteuer auf Übernachtungen anfallen.
Viele Vermieter nutzen jedoch die Kleinunternehmerregelung, wenn ihre Einnahmen unter der gesetzlichen Grenze liegen. Hierzu mehr in meinem Artikel:
Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen & Ferienhaus
Gewerbesteuer fällt nur an, wenn deine Vermietung tatsächlich als Gewerbebetrieb eingestuft wird.
Diese Checkliste hilft dir, alle wichtigen Schritte zu beachten.
✔ Ferienvermietung bei der Gemeinde prüfen
✔ Unterkunft registrieren lassen
✔ EU-Regeln für Kurzzeitvermietung beachten
✔ Gewerbepflicht prüfen
✔ Einnahmen beim Finanzamt melden
✔ Gästemeldung durchführen
Wenn du diese Punkte erfüllst, kannst du deine Ferienwohnung rechtssicher vermieten. Schaue auch einfach mal bei unseren kostenlosen Mutervorlagen und Checklisten nach.
Viele neue Vermieter machen ähnliche Fehler.
Wer seine Ferienwohnung ohne Anmeldung vermietet, riskiert Bußgelder oder Abmahnungen.
Besonders in touristischen Regionen gelten häufig strenge Regeln.
Auch kleine Einnahmen aus Ferienvermietung müssen in der Steuererklärung angegeben werden.
Viele Vermieter wissen nicht, wann ihre Tätigkeit als Gewerbe gilt.
Im Zweifel solltest du dich bei Gemeinde oder Steuerberater informieren.
Wer eine Ferienwohnung vermieten möchte, sollte sich frühzeitig über die geltenden Vorschriften informieren.
Die wichtigsten Schritte sind:
Wenn du diese Punkte beachtest, kannst du deine Ferienwohnung legal und langfristig erfolgreich vermieten.
In vielen Städten ja. Ob eine Anmeldung erforderlich ist, hängt von den lokalen Vorschriften der jeweiligen Gemeinde ab.
Nicht immer. In vielen Fällen gilt die Vermietung einer einzelnen Ferienwohnung als private Vermögensverwaltung.
Meist ist die Gemeinde oder Stadtverwaltung der erste Ansprechpartner.
Je nach Region können Bußgelder oder Vermietungsverbote drohen.
Die Suche über Google (Google Maps) sollte dir eine Auflistung über Fotografen geben, die in deiner Region bzw. der deiner Ferienunterkunft tätig sind. Hier solltest du darauf achten, dass sich die Fotografen mit Objektfotografie – bestenfalls sogar Ferienimmobilien – auskennen. In den Referenzen oder Galerien der jeweiligen Anbieter solltest du einen guten ersten Einblick über bisherige Projekte erhalten. Darüber hinaus gibt es auch deutschlandweit Fotografen, die sich auf die Fotografie von Ferienimmobilien spezialisiert haben. Gegen Übernahme der Fahrtkosten nehmen diese auch gerne weite Wege in Kauf, um für dich die perfekten Fotos zu schießen. Wir haben in den vergangenen Jahren mit mehreren Experten zusammengearbeitet und können dir auf Nachfrage eine Empfehlung für deinen Standort aussprechen.
Primär ist dies von der Größe deiner Unterkunft abhängig. Jeder Raum sollte mindestens einmal abgelichtet werden. Besser sind jedoch Fotos aus mehreren Perspektiven, um einen besseren Eindruck vom Raum und dessen Größe zu erhalten. Für eine Ferienwohnung solltest du mindestens 20 Fotos haben. Wenn die Unterkunft besondere Merkmale (Kamin, Terrasse, besondere Einrichtungsgegenstände, etc.) aufweist, können es gerne mehr sein.
Der Preis für deine Aufnahmen/den Fotografen setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen:
Anzahl Fotos/Objektgröße
Je größer deine Unterkunft ist, desto mehr Räume müssen abgelichtet werden. Der Aufbau der Belichtung und das Ausrichten der Kamera benötigt hier am meisten Zeit.
Nutzungsrechte
Für das Verwenden der Bilder in Print und Digital zahlst du eine Nutzungsgebühr. Achte darauf, für welche Zwecke du die Bilder mit der vereinbarten Genehmigung verwenden darfst.
Dekoration/Requisiten
Du möchtest deine Unterkunft vorab passend vom Fotografen dekoriert bekommen? Diese Zusatzleistung kostet in der Regel extra.
Umgebungsfotos
Zusätzliche Bilder von der Umgebung rund um deine Ferienunterkunft kosten oft extra, können deine Inserate oder deine Website aber zusätzlich bereichern.
Bildbearbeitung
Du möchtest deinen Bildern den letzten Feinschliff geben, bevor sie bei diversen Unterkunftsportalen im Netz landen? Der Fotograf hilft dir hier auf Nachfrage bestimmt gerne aus.
Für einen professionellen Fotografen zahlst du damit zwischen 400 – 1500 Euro für eine Ferienwohnung. Bei mehreren Objekten bekommt man meist einen kleinen Rabatt gewährt.
Der beste Zeitpunkt für die Unterkunftsaufnahmen liegt zwischen Frühjahr und Herbst. Hier ist es draußen meist freundlich und hell und die Wahrscheinlichkeit, einen sonnigen Tag zu erwischen, ist relativ hoch. Je nach Ausrichtung deiner Unterkunft (N,O,S,W) solltest du die Tageszeit für deine Aufnahmen bestimmen. In der Regel ist der frühe Morgen oder späte Nachmittag am besten für Fotos geeignet. Nutze gerne den Sonnenauf- und Sonnenuntergang, um weitere eindrucksvolle Aufnahmen zu erstellen.
Hier sind die Gegebenheiten deiner Unterkunft ausschlaggebend. Deine Unterkunft verfügt beispielsweise über sehenswerte hohe Decken oder einen offenen Wohnbereich? Dann wäre es doch klasse, wenn die Raumwirkung auch auf deinen Bildern transportiert werden könnte. Hier sollte dann ein Bildformat gewählt werden, welches die Besonderheiten deiner Ferienwohnung abgelichtet bekommt. Die am häufigsten verwendeten Formate sind 4:3, 16:10 oder 16:9. Achte jedoch darauf, dass das Format während des Shootings einheitlich bleibt, um Problemen bei der späteren Verwendung in Bildergalerien auf Websites oder in Inseraten vorzubeugen.
Für viele professionelle Fotografen ist es mittlerweile ausreichend, wenn sie am Tag des Shootings einen Zugang zu der zu fotografierenden Unterkunft erhalten. Du musst also nicht zwangsläufig vor Ort sein, damit die Unterkunft abgelichtet wird. Wenn du die Ferienwohnung jedoch mit deinen eigenen Requisiten dekorieren möchtest, ist ein Treffen vor Ort empfehlenswert.
Du möchtest auf deiner Website die Belegzeiten deiner Ferienwohnung oder deines Ferienhauses darstellen und zuverlässig neue Gästeanfragen oder Direktbuchungen erhalten? Dann lass dich von uns bezüglich deines Webauftritts beraten. Wir haben schon über 200 Vermieter-Websites erstellt und finden garantiert auch für dich die perfekte Lösung!
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