Unterstützung benötigt? Jetzt Termin vereinbaren.
Die Vermietung einer Ferienwohnung gilt in Deutschland grundsätzlich als private Vermögensverwaltung. Erst wenn Vermieter mehrere Ferienwohnungen betreiben, hotelähnliche Dienstleistungen anbieten oder die Vermietung professionell wie einen Beherbergungsbetrieb organisieren, kann sie als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden. In diesem Fall sind häufig eine Gewerbeanmeldung, zusätzliche steuerliche Pflichten und unter Umständen Gewerbesteuer zu beachten.
Immer mehr Immobilienbesitzer vermieten ihre Wohnung kurzfristig an Urlaubsgäste. Plattformen wie Airbnb, Booking oder FeWo-Direkt haben diesen Markt stark wachsen lassen.
Doch viele Vermieter stellen sich eine zentrale Frage:
Ist die Vermietung noch privat oder bereits ein Gewerbe?
Diese Unterscheidung ist wichtig, da sie Auswirkungen auf mehrere Punkte hat:
In der Praxis entscheidet jedoch immer der Einzelfall, da es keine feste gesetzliche Grenze gibt.
Die meisten Ferienwohnungen werden privat vermietet.
In diesem Fall zählen die Einnahmen steuerlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Typische Beispiele für private Vermietung:
Solange Vermieter lediglich Wohnraum zur Verfügung stellen, gilt die Vermietung normalerweise nicht als Gewerbe.
In diesem Fall bleibt die Immobilie steuerlich Privatvermögen.
Eine Vermietung kann als gewerbliche Tätigkeit gelten, wenn sie über eine reine Vermögensverwaltung hinausgeht.
Das ist häufig der Fall, wenn die Vermietung ähnlich wie ein Hotelbetrieb organisiert ist.
Typische Anzeichen dafür sind:
Je mehr dieser Kriterien erfüllt sind, desto eher kann das Finanzamt die Tätigkeit als Gewerbebetrieb einstufen.
Besonders entscheidend sind Zusatzleistungen, die über die reine Vermietung hinausgehen.
Dazu zählen zum Beispiel:
Wenn solche Leistungen angeboten werden, kann die Ferienwohnung steuerlich als Beherbergungsbetrieb gelten.
Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich deutlich.
Ein wichtiger Punkt:
Bei gewerblicher Vermietung gehört die Immobilie zum Betriebsvermögen. Das kann später beim Verkauf steuerliche Auswirkungen haben.
Auch wenn Ihre Vermietung als Gewerbe gilt, müssen Sie nicht automatisch Gewerbesteuer zahlen.
Für Einzelunternehmer gilt ein Freibetrag von 24.500 € Gewinn pro Jahr.
Erst wenn der Gewinn über dieser Grenze liegt, fällt Gewerbesteuer an.
Bei kurzfristiger Vermietung kann Umsatzsteuer anfallen.
Viele kleine Vermieter nutzen jedoch die Kleinunternehmerregelung, wenn ihr Umsatz unter der gesetzlichen Grenze liegt.
Anna besitzt eine Ferienwohnung an der Ostsee.
➡ Einstufung: private Vermietung
Ein Betreiber vermietet:
➡ Einstufung: gewerblicher Beherbergungsbetrieb
Auch bei privater Vermietung können viele Kosten steuerlich geltend gemacht werden.
Diese Ausgaben gelten steuerlich als Werbungskosten.
Viele Vermieter unterschätzen die rechtlichen Anforderungen.
Auch private Vermieter müssen Einnahmen in ihrer Einkommensteuererklärung angeben.
Wenn Ihre Vermietung wächst und professionelle Strukturen entwickelt, kann eine Gewerbeanmeldung erforderlich werden.
Viele Städte haben Regeln für Ferienwohnungen.
Beispiele sind:
In diesen Städten kann eine Genehmigung erforderlich sein, bevor eine Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden darf.
Wenn Du dich intensiver mit Ferienwohnungen beschäftigen möchtest, könnten auch diese Artikel interessant sein:
Für den Einstieg findest du viele weitere spannende Artikel im Vermieterguide unter Einstieg Grundlagen
Die meisten Ferienwohnungen werden privat vermietet und gelten steuerlich als Vermietung und Verpachtung.
Erst wenn die Vermietung:
kann sie als Gewerbebetrieb eingestuft werden.
Wer eine Ferienwohnung vermieten möchte, sollte daher frühzeitig prüfen:
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung. Bei konkreten Fragen empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater oder Fachanwalt.
Airbnb-Vermietungen können als gewerblich gelten, wenn Vermieter mehrere Wohnungen gleichzeitig betreiben, regelmäßige Zusatzleistungen anbieten oder die Vermietung dauerhaft und professionell organisiert ist.
Das Finanzamt prüft verschiedene Faktoren, etwa die Anzahl der Ferienwohnungen, die Organisation der Vermietung, die Vermietungsdauer und angebotene Zusatzleistungen. Je stärker die Vermietung einem Hotelbetrieb ähnelt, desto eher wird sie als gewerblich eingestuft.
Ja, auch eine einzelne Ferienwohnung kann als gewerblich gelten, wenn umfangreiche Zusatzleistungen angeboten werden oder die Vermietung besonders professionell organisiert ist.
Wird die Vermietung als Gewerbe eingestuft, müssen Vermieter in der Regel ein Gewerbe anmelden, eine entsprechende steuerliche Buchführung führen und unter Umständen Gewerbesteuer zahlen.
Gewerbesteuer fällt erst an, wenn der Gewinn aus dem Gewerbebetrieb über dem Freibetrag von 24.500 € pro Jahr liegt.
Ja. Wenn die Vermietung ausgeweitet wird, mehrere Wohnungen hinzukommen oder zusätzliche Dienstleistungen angeboten werden, kann eine ursprünglich private Vermietung später als gewerblich eingestuft werden.
Typische Beispiele sind Frühstücksservice, tägliche Reinigung, Concierge-Service oder eine Rezeption. Solche Leistungen gehen über die reine Vermietung hinaus und können zur Einstufung als gewerblicher Beherbergungsbetrieb führen.
Bei privater Vermietung wird lediglich Wohnraum überlassen. Bei gewerblicher Vermietung wird die Unterkunft wie ein Beherbergungsbetrieb geführt und oft mit zusätzlichen Dienstleistungen angeboten.
Ja. Viele Eigentümer vermieten ihre Ferienwohnung nebenberuflich privat, solange die Vermietung keine gewerblichen Strukturen annimmt.
Es gibt keine feste gesetzliche Grenze. Entscheidend ist, ob die Vermietung noch als private Vermögensverwaltung gilt oder bereits den Charakter eines gewerblichen Betriebs annimmt.
Ein Gewerbe ist in der Regel nicht erforderlich, wenn Sie nur eine oder wenige Ferienwohnungen ohne zusätzliche Dienstleistungen vermieten. Wird die Vermietung jedoch umfangreicher organisiert oder bietet hotelähnliche Leistungen an, kann eine Gewerbeanmeldung notwendig sein.
Eine Ferienwohnung gilt steuerlich als gewerblich, wenn die Vermietung über eine reine Vermögensverwaltung hinausgeht. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn mehrere Ferienwohnungen betrieben werden, zusätzliche Dienstleistungen angeboten werden oder die Vermietung wie ein Beherbergungsbetrieb organisiert ist.
Die Suche über Google (Google Maps) sollte dir eine Auflistung über Fotografen geben, die in deiner Region bzw. der deiner Ferienunterkunft tätig sind. Hier solltest du darauf achten, dass sich die Fotografen mit Objektfotografie – bestenfalls sogar Ferienimmobilien – auskennen. In den Referenzen oder Galerien der jeweiligen Anbieter solltest du einen guten ersten Einblick über bisherige Projekte erhalten. Darüber hinaus gibt es auch deutschlandweit Fotografen, die sich auf die Fotografie von Ferienimmobilien spezialisiert haben. Gegen Übernahme der Fahrtkosten nehmen diese auch gerne weite Wege in Kauf, um für dich die perfekten Fotos zu schießen. Wir haben in den vergangenen Jahren mit mehreren Experten zusammengearbeitet und können dir auf Nachfrage eine Empfehlung für deinen Standort aussprechen.
Primär ist dies von der Größe deiner Unterkunft abhängig. Jeder Raum sollte mindestens einmal abgelichtet werden. Besser sind jedoch Fotos aus mehreren Perspektiven, um einen besseren Eindruck vom Raum und dessen Größe zu erhalten. Für eine Ferienwohnung solltest du mindestens 20 Fotos haben. Wenn die Unterkunft besondere Merkmale (Kamin, Terrasse, besondere Einrichtungsgegenstände, etc.) aufweist, können es gerne mehr sein.
Der Preis für deine Aufnahmen/den Fotografen setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen:
Anzahl Fotos/Objektgröße
Je größer deine Unterkunft ist, desto mehr Räume müssen abgelichtet werden. Der Aufbau der Belichtung und das Ausrichten der Kamera benötigt hier am meisten Zeit.
Nutzungsrechte
Für das Verwenden der Bilder in Print und Digital zahlst du eine Nutzungsgebühr. Achte darauf, für welche Zwecke du die Bilder mit der vereinbarten Genehmigung verwenden darfst.
Dekoration/Requisiten
Du möchtest deine Unterkunft vorab passend vom Fotografen dekoriert bekommen? Diese Zusatzleistung kostet in der Regel extra.
Umgebungsfotos
Zusätzliche Bilder von der Umgebung rund um deine Ferienunterkunft kosten oft extra, können deine Inserate oder deine Website aber zusätzlich bereichern.
Bildbearbeitung
Du möchtest deinen Bildern den letzten Feinschliff geben, bevor sie bei diversen Unterkunftsportalen im Netz landen? Der Fotograf hilft dir hier auf Nachfrage bestimmt gerne aus.
Für einen professionellen Fotografen zahlst du damit zwischen 400 – 1500 Euro für eine Ferienwohnung. Bei mehreren Objekten bekommt man meist einen kleinen Rabatt gewährt.
Der beste Zeitpunkt für die Unterkunftsaufnahmen liegt zwischen Frühjahr und Herbst. Hier ist es draußen meist freundlich und hell und die Wahrscheinlichkeit, einen sonnigen Tag zu erwischen, ist relativ hoch. Je nach Ausrichtung deiner Unterkunft (N,O,S,W) solltest du die Tageszeit für deine Aufnahmen bestimmen. In der Regel ist der frühe Morgen oder späte Nachmittag am besten für Fotos geeignet. Nutze gerne den Sonnenauf- und Sonnenuntergang, um weitere eindrucksvolle Aufnahmen zu erstellen.
Hier sind die Gegebenheiten deiner Unterkunft ausschlaggebend. Deine Unterkunft verfügt beispielsweise über sehenswerte hohe Decken oder einen offenen Wohnbereich? Dann wäre es doch klasse, wenn die Raumwirkung auch auf deinen Bildern transportiert werden könnte. Hier sollte dann ein Bildformat gewählt werden, welches die Besonderheiten deiner Ferienwohnung abgelichtet bekommt. Die am häufigsten verwendeten Formate sind 4:3, 16:10 oder 16:9. Achte jedoch darauf, dass das Format während des Shootings einheitlich bleibt, um Problemen bei der späteren Verwendung in Bildergalerien auf Websites oder in Inseraten vorzubeugen.
Für viele professionelle Fotografen ist es mittlerweile ausreichend, wenn sie am Tag des Shootings einen Zugang zu der zu fotografierenden Unterkunft erhalten. Du musst also nicht zwangsläufig vor Ort sein, damit die Unterkunft abgelichtet wird. Wenn du die Ferienwohnung jedoch mit deinen eigenen Requisiten dekorieren möchtest, ist ein Treffen vor Ort empfehlenswert.
Ich spiele derzeit mit dem Gedanken unser Haus in den Alpen zu vermieten. Ich frage mich inwiefern dies über 3 Monate regelmäßig im Jahr als private Angelegenheit oder als Gewerbe gilt. Wie Sie bereits aufführen, muss man dies sicherlich auch steuerrechtlich abklären. Ich werde mich dahingehend weiter informieren. Vielen Dank für die Informationen.
Du möchtest auf deiner Website die Belegzeiten deiner Ferienwohnung oder deines Ferienhauses darstellen und zuverlässig neue Gästeanfragen oder Direktbuchungen erhalten? Dann lass dich von uns bezüglich deines Webauftritts beraten. Wir haben schon über 200 Vermieter-Websites erstellt und finden garantiert auch für dich die perfekte Lösung!
Mach's wie über 8000 andere Gastgeber und verpasse keine Neuigkeiten rund um die Vermarktung deiner Ferienimmobilie: Mit unserem kostenlosen Newsletter bekommst du unsere neuesten Blog-Artikel, wertvolle Tipps & Tricks und ausgewählte exklusive Rabattaktionen zugeschickt.
.webp)
.webp)
.webp)
.avif)
.avif)
.avif)
.avif)
.avif)
.avif)
.avif)
