Steuern sparen mit Ferienimmobilien

Mit der Ferienwohnung Steuern sparen - geht das?

Betrachtet man eine solche Vermietungssituation aus Sicht des Finanzamtes, spielt es eigentlich keine Rolle, um was für eine Immobilie es sich handelt. Wenn man Steuern sparen möchte, müssen die erzielten Einkünfte aus der Vermietung zunächst erst mal der Einkommensbesteuerung unterliegen. Die Vermietungseinkünfte ergeben sich durch die Differenz der Mieteinnahmen und der zu leistenden Aufwendungen wie Werbungskosten, Versicherungen und Reperaturen aber auch Zinsaufwendungen, Grundsteuer oder Betriebskosten wie Reinigung, Instandhaltung etc. Wenn die nun entstehende Summe der Aufwendungen für die Mieteinnahmen höher liegt, entstehen sogenannte negative steuerliche Einkünfte. Dies hat zur Folge, dass diese bei der Besteuerung anderer positiver Einkünfte (zum Beispiel aus nicht selbstständiger Arbeit) herangezogen werden können und diese so zu einer Steuererstattung führen können.

Ob deine Vermietung überhaupt der Besteuerung unterliegt, hängt aber zunächst von deren Umfang ab und ob du deine Ferienimmobilie neben der Vermietung auch selbst nutzt (Eigennutzung). Des Weiteren ist zu prüfen, ob bei der Vermietung deiner Immobilie eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt.

Die Nutzungsart der Ferienimmobilie

Bei einer Ferienwohnung oder anderen Ferienimmobilie ist es wichtig zu klären, ob diese ausschließlich an Gäste vermietet wird oder ob auch eine Eigennutzung vorliegt.

Wie definiert der Gesetzgeber?

Zitat aus der OFD-Verfügung: "Bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann ohne weitere Prüfung von einer Einkunftserzielungsabsicht nur in den Fällen ausgegangen werden, in denen die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird (BMF vom 8.10.2004, BStBl I 2004, S. 933, RdNr.16) und die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschritten wird (BFH vom 26.10.2004, IX R 57/02, BStBl II 2005, S. 388). Wird die Ferienwohnung nur zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt oder behält sich der Steuerpflichtige eine zeitweise Selbstnutzung vor, kann diese Art der Nutzung ein Beweisanzeichen für eine auch private, nicht mit der Einkunftserzielung zusammenhängende Veranlassung der Aufwendungen darstellen. In diesen Fällen ist die Gewinnerzielungsabsicht stets zu prüfen."

In einer solchen Situation verlangen die Ämter oftmals eine  „Prognose für die kommenden 30 Jahre“. Durch diese muss ersichtlich sein, dass betroffene Personen die Absicht haben, durch die Vermietung der Immobilie einen Gewinn zu erzielen. Sofern diese Prognose bzw. dieser Nachweis nicht erbracht wird, können die Ausgaben nicht berücksichtigt werden.

Es wurde festgelegt, dass die betroffene Immobilie an mindestens 75 Prozent der vor Ort üblichen Vermietungstage ausschließlich von Feriengästen belegt werden muss. Das führt zu dem Vorteil, dass in dieser Situation die Einkunftserzielungsabsicht als nachgewiesen gilt. Wenn das Objekt zwar ausschließlich an Feriengäste vermietet wurde, jedoch weniger als 75 Prozent belegt war, so gelten objektiv nachvollziehbare Gründe für die Einkunftserzielungsabsicht, sodass nach einer eventuellen Aufforderung durch das Finanzamt eine eben beschriebene Überschussprognose eingereicht werden muss.

Die ausschließliche Vermietung an Gäste, sodass eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt, wird von der Finanzverwaltung in folgenden vier Punkten als zutreffend definiert:

• Sobald die steuerpflichtige Person die Vermietungsentscheidung der eigenen Immobilie an eine unabhängige Person, wie zum Beispiel an einen Vermittler, Reiseveranstalter oder an die Kurverwaltung, also einer ihm nicht nahestehenden Person übertragen hat. Eine Nutzung durch sich selbst wird dabei vertraglich ausgeschlossen.
• Wenn sich die Ferienwohnung an einem von sich selbst genutzten Ein- oder Mehrfamilienhaus oder aber in der unmittelbaren Nähe befindet. In diesem Fall wird jedoch vorausgesetzt, dass die von sich selbst genutzte Ferienwohnung sowohl nach der Wohnfläche als auch nach der Ausstattung den Bedürfnissen der steuerpflichtigen Person entspricht. Des Weiteren muss die eigene Wohnung die Unterbringung von eventuellen Gästen ermöglichen, sodass die Ferienwohnung auch bei Besuch nicht selbst genutzt wird.
• Wenn die steuerpflichtige Person an dem gleichen Ort mehrere Ferienobjekte besitzt und nur eine dieser Immobilien für die eigenen Zwecke nutzt. Auch hier gilt wieder, dass diese den Wohnbedürfnissen der betroffenen Person entsprechen müssen.
• Wenn die Belegung der Ferienimmobilie im Durchschnitt der Vermietung in der betroffenen Region entspricht.

Neue Rechtsprechung seit 2012

Das niederdersächssiche Finanzgericht entschied im Urteil vom 07.03.2012, 9 K 180/09  zu diesem Thema entgegen der alten BFH-Rechtsprechung und unterstellt die Überschusserzielungsabsicht auch bei einer geringfügigen Selbstnutzung. Zitat "Erzielt ein Steuerpflichtiger durch die Fremdvermietung einer einzelnen Ferienwohnung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ist die Überschusserzielungsabsicht auch dann zu unterstellen, wenn die Wohnung in geringem Umfang selbst genutzt wird, die jährlichen tatsächlichen Vermietungstage aber regelmäßig die Grenze von 75% der ortsüblichen Vermietungstage überschreiten".

Durch die neue Rechtsprechung aus 2012 sind viele vorherige Zweifel an der Einkunftserzielungsabsicht bei einer Vermietung mit geringer Eigennutzung ausgeräumt.

Sobald nur eine Fremdvermietung vorliegt, führt auch diese Tatsache zur Möglichkeit der  Steuererstattung. Wird die Ferienwohnung allerdings auch mal selbst genutzt, so kann es passieren, dass das zuständige Finanzamt Zweifel an der Einkunftserziehungsabsicht äußert.

Mein Fazit zum Steuern sparen mit Ferienimmobilien

Die reine Anschaffung einer Ferienimmobilie führt nicht dazu Steuern einzusparen. Wenn Vermieter etwaige "Verluste" durch ein Ferienobjekt steuerlich absetzen möchten, sind die vorgenannten Kriterien strikt zu berücksichtigen. Ansonsten kann die reine Vermietung auch als Liebhaberei eingestuft werden, was dazu führt, dass bei der Einkommenssteuererklärung keine Abzüge geltend gemacht werden können. In einem solchen Fall unterliegen allerdings auch die Mieteinnahmen nicht der Einkommenssteuer.

Bist du dir unsicher in der Einschätzung, wie deine Ferienimmobilie einzustufen ist und ob du tatsächlich durch deine Vermietung Steuern sparen kannst? Dann rate ich dir dringend zu einer professionellen Beratung beim Steuerberater deines Vertrauens.