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Titelfoto Steuern sparen mit Ferienwohnung und Ferienhaus

Steuern sparen mit Ferienimmobilien

Viele angehende Vermieter von Ferienobjekten fragen sich immer wieder, ob man mit einer Ferienimmobilie nicht nur profitable Mieteinnahmen erzielen kann, sondern auch, ob sich Steuern sparen lassen oder ob man durch das Vermieten einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses Steuern absetzen kann. Nicht selten kommt es zu Missverständnissen zwischen dem Finanzamt und dem vermietenden Steuerzahler, dabei sind die Regelungen der steuerlichen Behandlung durchaus klar geregelt.

Rechtlicher Hinweis

Bitte beachte! Der Artikel stellt in keiner Weise eine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Die Informationen erhältst du hier lediglich aus meiner persönlichen Sicht und Erfahrung als Vermieter-Coach.

Mit der Ferienwohnung Steuern sparen - geht das?

Betrachtet man eine solche Vermietungssituation aus Sicht des Finanzamtes, spielt es eigentlich keine Rolle, um was für eine Immobilie es sich handelt. Wenn man Steuern sparen möchte, müssen die erzielten Einkünfte aus der Vermietung zunächst erst mal der Einkommensbesteuerung unterliegen. Die Vermietungseinkünfte ergeben sich durch die Differenz der Mieteinnahmen und der zu leistenden Aufwendungen wie Werbungskosten, Versicherungen und Reperaturen aber auch Zinsaufwendungen, Grundsteuer oder Betriebskosten wie Reinigung, Instandhaltung etc. Wenn die nun entstehende Summe der Aufwendungen für die Mieteinnahmen höher liegt, entstehen sogenannte negative steuerliche Einkünfte. Dies hat zur Folge, dass diese bei der Besteuerung anderer positiver Einkünfte (zum Beispiel aus nicht selbstständiger Arbeit) herangezogen werden können und diese so zu einer Steuererstattung führen können.

Ob deine Vermietung überhaupt der Besteuerung unterliegt, hängt aber zunächst von deren Umfang ab und ob du deine Ferienimmobilie neben der Vermietung auch selbst nutzt (Eigennutzung). Des Weiteren ist zu prüfen, ob bei der Vermietung deiner Immobilie eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt.

Die Nutzungsart der Ferienimmobilie

Bei einer Ferienwohnung oder anderen Ferienimmobilie ist es wichtig zu klären, ob diese ausschließlich an Gäste vermietet wird oder ob auch eine Eigennutzung vorliegt.

Wie definiert der Gesetzgeber?

Zitat aus der OFD-Verfügung: "Bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann ohne weitere Prüfung von einer Einkunftserzielungsabsicht nur in den Fällen ausgegangen werden, in denen die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird (BMF vom 8.10.2004, BStBl I 2004, S. 933, RdNr.16) und die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschritten wird (BFH vom 26.10.2004, IX R 57/02, BStBl II 2005, S. 388). Wird die Ferienwohnung nur zeitweise vermietet und zeitweise selbst genutzt oder behält sich der Steuerpflichtige eine zeitweise Selbstnutzung vor, kann diese Art der Nutzung ein Beweisanzeichen für eine auch private, nicht mit der Einkunftserzielung zusammenhängende Veranlassung der Aufwendungen darstellen. In diesen Fällen ist die Gewinnerzielungsabsicht stets zu prüfen."

In einer solchen Situation verlangen die Ämter oftmals eine  „Prognose für die kommenden 30 Jahre“. Durch diese muss ersichtlich sein, dass betroffene Personen die Absicht haben, durch die Vermietung der Immobilie einen Gewinn zu erzielen. Sofern diese Prognose bzw. dieser Nachweis nicht erbracht wird, können die Ausgaben nicht berücksichtigt werden.

Es wurde festgelegt, dass die betroffene Immobilie an mindestens 75 Prozent der vor Ort üblichen Vermietungstage ausschließlich von Feriengästen belegt werden muss. Das führt zu dem Vorteil, dass in dieser Situation die Einkunftserzielungsabsicht als nachgewiesen gilt. Wenn das Objekt zwar ausschließlich an Feriengäste vermietet wurde, jedoch weniger als 75 Prozent belegt war, so gelten objektiv nachvollziehbare Gründe für die Einkunftserzielungsabsicht, sodass nach einer eventuellen Aufforderung durch das Finanzamt eine eben beschriebene Überschussprognose eingereicht werden muss.

Die ausschließliche Vermietung an Gäste, sodass eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt, wird von der Finanzverwaltung in folgenden vier Punkten als zutreffend definiert:

  • Sobald die steuerpflichtige Person die Vermietungsentscheidung der eigenen Immobilie an eine unabhängige Person, wie zum Beispiel an einen Vermittler, Reiseveranstalter oder an die Kurverwaltung, also einer ihm nicht nahestehenden Person übertragen hat. Eine Nutzung durch sich selbst wird dabei vertraglich ausgeschlossen.
  • Wenn sich die Ferienwohnung an einem von sich selbst genutzten Ein- oder Mehrfamilienhaus oder aber in der unmittelbaren Nähe befindet. In diesem Fall wird jedoch vorausgesetzt, dass die von sich selbst genutzte Ferienwohnung sowohl nach der Wohnfläche als auch nach der Ausstattung den Bedürfnissen der steuerpflichtigen Person entspricht. Des Weiteren muss die eigene Wohnung die Unterbringung von eventuellen Gästen ermöglichen, sodass die Ferienwohnung auch bei Besuch nicht selbst genutzt wird.
  • Wenn die steuerpflichtige Person an dem gleichen Ort mehrere Ferienobjekte besitzt und nur eine dieser Immobilien für die eigenen Zwecke nutzt. Auch hier gilt wieder, dass diese den Wohnbedürfnissen der betroffenen Person entsprechen müssen.
  • Wenn die Belegung der Ferienimmobilie im Durchschnitt der Vermietung in der betroffenen Region entspricht.

Neue Rechtsprechung seit 2012

Das niederdersächssiche Finanzgericht entschied im Urteil vom 07.03.2012, 9 K 180/09  zu diesem Thema entgegen der alten BFH-Rechtsprechung und unterstellt die Überschusserzielungsabsicht auch bei einer geringfügigen Selbstnutzung. Zitat "Erzielt ein Steuerpflichtiger durch die Fremdvermietung einer einzelnen Ferienwohnung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ist die Überschusserzielungsabsicht auch dann zu unterstellen, wenn die Wohnung in geringem Umfang selbst genutzt wird, die jährlichen tatsächlichen Vermietungstage aber regelmäßig die Grenze von 75% der ortsüblichen Vermietungstage überschreiten".

Steuern sparen mit der Ferienwohnung
Die Selbstnutzung und deren Anteil entscheidet über die Möglichkeiten.

Durch die neue Rechtsprechung aus 2012 sind viele vorherige Zweifel an der Einkunftserzielungsabsicht bei einer Vermietung mit geringer Eigennutzung ausgeräumt.

Sobald nur eine Fremdvermietung vorliegt, führt auch diese Tatsache zur Möglichkeit der  Steuererstattung. Wird die Ferienwohnung allerdings auch mal selbst genutzt, so kann es passieren, dass das zuständige Finanzamt Zweifel an der Einkunftserziehungsabsicht äußert.

Mein Fazit zum Steuern sparen mit Ferienimmobilien

Die reine Anschaffung einer Ferienimmobilie führt nicht dazu Steuern einzusparen. Wenn Vermieter etwaige "Verluste" durch ein Ferienobjekt steuerlich absetzen möchten, sind die vorgenannten Kriterien strikt zu berücksichtigen. Ansonsten kann die reine Vermietung auch als Liebhaberei eingestuft werden, was dazu führt, dass bei der Einkommenssteuererklärung keine Abzüge geltend gemacht werden können. In einem solchen Fall unterliegen allerdings auch die Mieteinnahmen nicht der Einkommenssteuer.

Bist du dir unsicher in der Einschätzung, wie deine Ferienimmobilie einzustufen ist und ob du tatsächlich durch deine Vermietung Steuern sparen kannst? Dann rate ich dir dringend zu einer professionellen Beratung beim Steuerberater deines Vertrauens.

Häufig gestellte Fragen zum Thema

Die Suche über Google (Google Maps) sollte dir eine Auflistung über Fotografen geben, die in deiner Region bzw. der deiner Ferienunterkunft tätig sind. Hier solltest du darauf achten, dass sich die Fotografen mit Objektfotografie – bestenfalls sogar Ferienimmobilien – auskennen. In den Referenzen oder Galerien der jeweiligen Anbieter solltest du einen guten ersten Einblick über bisherige Projekte erhalten. Darüber hinaus gibt es auch deutschlandweit Fotografen, die sich auf die Fotografie von Ferienimmobilien spezialisiert haben. Gegen Übernahme der Fahrtkosten nehmen diese auch gerne weite Wege in Kauf, um für dich die perfekten Fotos zu schießen. Wir haben in den vergangenen Jahren mit mehreren Experten zusammengearbeitet und können dir auf Nachfrage eine Empfehlung für deinen Standort aussprechen.

Primär ist dies von der Größe deiner Unterkunft abhängig. Jeder Raum sollte mindestens einmal abgelichtet werden. Besser sind jedoch Fotos aus mehreren Perspektiven, um einen besseren Eindruck vom Raum und dessen Größe zu erhalten. Für eine Ferienwohnung solltest du mindestens 20 Fotos haben. Wenn die Unterkunft besondere Merkmale (Kamin, Terrasse, besondere Einrichtungsgegenstände, etc.) aufweist, können es gerne mehr sein.

Der Preis für deine Aufnahmen/den Fotografen setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen:

Anzahl Fotos/Objektgröße
Je größer deine Unterkunft ist, desto mehr Räume müssen abgelichtet werden. Der Aufbau der Belichtung und das Ausrichten der Kamera benötigt hier am meisten Zeit.

Nutzungsrechte
Für das Verwenden der Bilder in Print und Digital zahlst du eine Nutzungsgebühr. Achte darauf, für welche Zwecke du die Bilder mit der vereinbarten Genehmigung verwenden darfst.

Dekoration/Requisiten
Du möchtest deine Unterkunft vorab passend vom Fotografen dekoriert bekommen? Diese Zusatzleistung kostet in der Regel extra.

Umgebungsfotos
Zusätzliche Bilder von der Umgebung rund um deine Ferienunterkunft kosten oft extra, können deine Inserate oder deine Website aber zusätzlich bereichern.

Bildbearbeitung
Du möchtest deinen Bildern den letzten Feinschliff geben, bevor sie bei diversen Unterkunftsportalen im Netz landen? Der Fotograf hilft dir hier auf Nachfrage bestimmt gerne aus.

Für einen professionellen Fotografen zahlst du damit zwischen 400 – 1500 Euro für eine Ferienwohnung. Bei mehreren Objekten bekommt man meist einen kleinen Rabatt gewährt.

Der beste Zeitpunkt für die Unterkunftsaufnahmen liegt zwischen Frühjahr und Herbst. Hier ist es draußen meist freundlich und hell und die Wahrscheinlichkeit, einen sonnigen Tag zu erwischen, ist relativ hoch. Je nach Ausrichtung deiner Unterkunft (N,O,S,W) solltest du die Tageszeit für deine Aufnahmen bestimmen. In der Regel ist der frühe Morgen oder späte Nachmittag am besten für Fotos geeignet. Nutze gerne den Sonnenauf- und Sonnenuntergang, um weitere eindrucksvolle Aufnahmen zu erstellen.

Hier sind die Gegebenheiten deiner Unterkunft ausschlaggebend. Deine Unterkunft verfügt beispielsweise über sehenswerte hohe Decken oder einen offenen Wohnbereich? Dann wäre es doch klasse, wenn die Raumwirkung auch auf deinen Bildern transportiert werden könnte. Hier sollte dann ein Bildformat gewählt werden, welches die Besonderheiten deiner Ferienwohnung abgelichtet bekommt. Die am häufigsten verwendeten Formate sind 4:3, 16:10 oder 16:9. Achte jedoch darauf, dass das Format während des Shootings einheitlich bleibt, um Problemen bei der späteren Verwendung in Bildergalerien auf Websites oder in Inseraten vorzubeugen.

Für viele professionelle Fotografen ist es mittlerweile ausreichend, wenn sie am Tag des Shootings einen Zugang zu der zu fotografierenden Unterkunft erhalten. Du musst also nicht zwangsläufig vor Ort sein, damit die Unterkunft abgelichtet wird. Wenn du die Ferienwohnung jedoch mit deinen eigenen Requisiten dekorieren möchtest, ist ein Treffen vor Ort empfehlenswert.

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Gretl Hendricks
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Interessante Erklärung zu den negativen steuerlichen Einkünften. Ich denke ich werde einen Steuerberater engagieren. Denn ich habe gerade angefangen eine Ferienwohnung zu vermieten und bin mir noch unsicher, was die Steuern betrifft.

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Neeltje
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Interessant, dass die Mieteinnahmen aus Vermietung von Ferienunterkünften steuerlich angegeben werden müssen. Was ich dabei gut finde ist, das sie die Differenz zwischen den Ausgaben und Einnahmen berechnen. Ich muss das alles dieses Jahr auch angeben und habe schon ein wenig Angst etwas falsch gemacht zu haben.

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Oliver Lehne
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Hallo Helga, betrachtet es als Alternative zum Verkauf oder zur Langzeitvermietung. In vielen Situationen ist die vorübergehende Vermietung eine hervorragende Lösung und dies nicht nur weil die Mieteinnahmen weitaus höher aussehen können. Lieben Gruß Oliver

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helga
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Über eine Immobilie verfügt der Vater, nicht ich. Er braucht aber schon Unterstützung und Pflege. Und was ist mit seiner Wohnung zu machen, das haben wir noch nicht beschlossen. Recht vielen Dank für die Idee mit dem Vermieten! Es lohnt sich mal zu probieren.

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Helga
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Es wäre ja eine gute Idee mit dem Vermieten, danke! Der Vater kommt für den ganzen Sommer zu uns zu Gast und seine Wohnung wird ja bloß bezahlt. Die Nutzungsart kann man doch sinnvoll einsetzen!

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